業(yè)主狀告民防局

    10月17日，北京羅馬嘉園19名業(yè)主狀告北京市朝陽(yáng)區民防局一案在北京市朝陽(yáng)區人民法院開(kāi)庭審理。該局被訴向小區物業(yè)管理公司——北京珠江世紀物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)珠江物業(yè)）頒發(fā)《人防工程使用證》和《行政許可決定書(shū)》具體行政行為不當。
    19名業(yè)主的代理人、北京市義派律師事務(wù)所律師樊建利告訴記者，今年6月，珠江物業(yè)以已經(jīng)拿到了北京市朝陽(yáng)區民防局頒發(fā)的《人防工程使用證》和《行政許可決定書(shū)》為由，稱(chēng)業(yè)主在作為小區地下車(chē)庫使用的人防工程內停車(chē)，除了原來(lái)要交的120元管理費，每月還要多交300元租用費，業(yè)主們對此十分不滿(mǎn)。
    獲知情況后，業(yè)主們多次與珠江物業(yè)協(xié)商，一直未能達成一致，于是訴至法院，珠江物業(yè)被列為第三人。業(yè)主們在行政起訴狀中稱(chēng)，朝陽(yáng)區民防局在給珠江物業(yè)頒發(fā)《人防工程使用證》和《行政許可決定書(shū)》時(shí)，沒(méi)有告知業(yè)主，行政程序違法，侵害了小區業(yè)主的利益，珠江物業(yè)不具有小區地下人防工程的所有權和合法使用權，請求法院判令朝陽(yáng)區民防局撤銷(xiāo)頒發(fā)給珠江物業(yè)的《人防工程使用證》和《行政許可決定書(shū)》。
    記者注意到，隨著(zhù)《物權法》實(shí)施，湖南、四川、云南等地的“物權法第一案”紛紛高調出爐，國慶長(cháng)假過(guò)后的第一個(gè)工作日，北京市的海淀、房山、昌平、大興、石景山等基層法院集中立案了一批運用《物權法》維權的案件，其中大多數屬于業(yè)主和物業(yè)公司、房地產(chǎn)商基于小區的公共設施使用權和收益權歸屬產(chǎn)生的糾紛。
    10月9日，北京市大興區人民法院開(kāi)庭審理了九龍山莊業(yè)主委員會(huì )起訴物業(yè)管理公司一案，業(yè)主委員會(huì )認為，九龍山莊物業(yè)管理公司將小區停車(chē)位出租，根據《物權法》的有關(guān)規定，小區停車(chē)位出租所得收益應該歸業(yè)主委員會(huì )，起訴要求物業(yè)公司返還10年來(lái)的租金100多萬(wàn)元。

物權法能解決所有糾紛嗎

    “隨著(zhù)《物權法》的實(shí)施，由車(chē)位、綠地等小區公共設施引發(fā)的糾紛將會(huì )越來(lái)越多�！庇浾呓�日采訪(fǎng)的多名律師和學(xué)者表示，“一個(gè)很重要的原因，作為國家立法的《物權法》，很多規定只是原則性的，在具體實(shí)施過(guò)程中的一些空白，亟待司法解釋加以彌補，否則難以落實(shí)�！敝袊�人民大學(xué)法學(xué)院教授楊立新表示。
    北京盛廷律師事務(wù)所律師畢文強說(shuō)，《物權法》的實(shí)施，為小區停車(chē)位的歸屬提供了法律依據�！段餀喾ā返�74條規定，“建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，由當事人通過(guò)出售、出租或者附贈等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有�！边@就意味著(zhù)業(yè)主對建筑物內的住宅、商業(yè)用房等專(zhuān)有部分享有所有權，對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利�！靶�區的車(chē)位分為地面車(chē)位和地下車(chē)位兩種，目前地面車(chē)位大多是占用業(yè)主共有的道路、綠地或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)，理應屬于業(yè)主共有�！�
    “但由于《物權法》沒(méi)有明確規定，即使是歸業(yè)主共同共有的部分，如何劃分每個(gè)業(yè)主的權屬�！�
    對于經(jīng)常引發(fā)糾紛的停車(chē)位收費問(wèn)題，畢文強認為分兩種情況：權屬歸開(kāi)發(fā)商的，當然要交停車(chē)費，歸業(yè)主共有的，交費應該由業(yè)主委員會(huì )決定�！氨M管《物權法》已經(jīng)實(shí)施了，但目前還存在兩個(gè)法律盲點(diǎn)：對于權屬歸開(kāi)發(fā)商所有的停車(chē)位，其收費標準和執行是否該由政府介入？在業(yè)主委員會(huì )還沒(méi)有產(chǎn)生的時(shí)候，停車(chē)費怎么收��？”
    根據北京市建委的數據，北京目前由物業(yè)公司管理的小區有5000多個(gè)，成立業(yè)主委員會(huì )的小區尚不足500個(gè)，現行法律法規也沒(méi)有對小區停車(chē)收費作出統一、明確的規定。因此，許多小區的停車(chē)費都是由物業(yè)公司自行決定如何收取的。
    畢文強認為，《物權法》沒(méi)有對地下車(chē)庫的權屬做出明確規定，規定通過(guò)出租、出售、附贈的方式來(lái)進(jìn)行約定，“業(yè)主和開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司只有地位平等才可能約定，在現實(shí)中，大多數小區業(yè)主是分批入住的，雙方存在著(zhù)嚴重的知情權不對等。當一方很強勢的時(shí)候，就沒(méi)有可能進(jìn)行約定，這一規定的操作性會(huì )大打折扣�！�
    北京市憶通律師事務(wù)所律師秦兵提出了地下車(chē)位的另一個(gè)問(wèn)題，“實(shí)踐中，許多商品房小區都是把地下人防工程作為車(chē)庫使用的，但它的權屬問(wèn)題處于真空地帶，近年來(lái)由此引發(fā)的糾紛層出不窮，各個(gè)案件判決結果不一，亟待有一個(gè)明確規定�！�
    畢文強表示，法律不需要無(wú)限細化，解決糾紛要靠物業(yè)公司和業(yè)主的協(xié)商，協(xié)商不了，只能訴諸法律�！段餀喾ā肥状翁岢隽恕敖ㄖ�物區分所有權”的概念，這其實(shí)已經(jīng)給了業(yè)主維權很大的空間，具體案件具體分析，法院、法官也應該有所作為。對于業(yè)主來(lái)說(shuō)，爭取權利的最佳途徑就是成立業(yè)主委員會(huì )。

法律真空呼喚配套法規

    北京羅馬嘉園19名業(yè)主狀告珠江物業(yè)一案的庭審印證了律師和學(xué)者的觀(guān)點(diǎn)。在《物權法》實(shí)施之前，無(wú)論是《人民防空法》，還是《北京市人民防空條例》，或是《北京市人民防空工程建設與使用管理規定》中，都沒(méi)有明確人防工程尤其是商品房中的人防工程究竟該歸誰(shuí)所有，業(yè)主們寄予厚望的《物權法》對此也沒(méi)有明確規定。
    庭審中，北京市朝陽(yáng)區民防局的代理律師表示，《人民防空法》規定，國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì )團體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者�！度嗣穹揽辗ā吠瑫r(shí)還規定，城市新建民用建筑，必須修建建筑物地下室。但是，現行法律中并沒(méi)有明確規定結合地面民用建筑修建的建筑物地下室所有權的歸屬。
    北京市朝陽(yáng)區民防局在答辯中表示，根據北京市的相關(guān)規定，凡建設費用列入商品房綜合開(kāi)發(fā)成本，按規劃統一開(kāi)發(fā)建設的防空地下室，均列入北京市公共人防工程，作為國家的人防設備設施。開(kāi)發(fā)建設單位不得隨地而建設出售，一律由所在區、縣政府實(shí)行統一管理和開(kāi)發(fā)利用。根據朝陽(yáng)區政府的規定，轄區內公共人防工程一律由區人防辦公室實(shí)行統一管理和開(kāi)發(fā)。因此，業(yè)主們在起訴書(shū)中提出的小區內的地下人防工程屬于原告共有，沒(méi)有依據。
    “羅馬嘉園的地下人防工程是由小區開(kāi)發(fā)商投資建設的，由珠江物業(yè)進(jìn)行管理，19名業(yè)主沒(méi)有使用管理權，也沒(méi)有收益權，因此，原告和人防工程沒(méi)有任何利益關(guān)系�！敝榻�物業(yè)的代理人在庭審中表示，朝陽(yáng)區民防局頒發(fā)《人防工程使用證》時(shí)不需要通知業(yè)主。
    2005年4月，曾經(jīng)被稱(chēng)為“北京地下人防工程確權第一案”的華清嘉園甲15號樓9名業(yè)主認為，北京市海淀區人防辦將地下人防工程“出租”給閑散人員，擾亂了小區生活，于是聯(lián)名起訴，要求法院確定人防工程所有權歸業(yè)主所有，北京市海淀法院一審判決認為業(yè)主不是人防工程投資人，從而駁回了業(yè)主的全部訴訟請求，終審判決維持。
    秦兵認為，住宅小區作為民用建筑，其人防工程是公建配套設施，應當遵循“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益、誰(shuí)維護”的原則。即人防工程的權屬屬于投資者所有，所有者可以將人防工程依法進(jìn)行轉讓、租賃。如果開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)時(shí)，沒(méi)有把人民防空工程的建設成本計算入銷(xiāo)售成本，人防工程應歸開(kāi)發(fā)商所有；如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有將人防工程的投資作為成本包含在商品房銷(xiāo)售價(jià)格中，應當在合同中向購房人明示，否則可以推定開(kāi)發(fā)商出售商品房時(shí)已將人防工程的建設費用作為商品房?jì)r(jià)格的組成部分，人防工程屬于全體業(yè)主所有。
    記者在采訪(fǎng)中了解到，對于這種情況，北京市人防辦也希望能早日解決，他們在給北京市人大代表的回復中明確表示，將“積極地建議國家人防辦公室適時(shí)組織修改《人民防空法》，將這一重大問(wèn)題通過(guò)立法予以明確”。
    此案沒(méi)有當庭判決，樊建利表示，希望這個(gè)案件能夠促使地下人防工程確權問(wèn)題的解決，有關(guān)部門(mén)應盡快出臺相關(guān)規定或司法解釋。
    今年8月15日，最高人民法院公布了首次統一制定的司法解釋立項計劃，《物權法》司法解釋位列榜首，但截至目前，尚未有有關(guān)《物權法》的司法解釋出臺。