我國對外資涉足房地產(chǎn)業(yè)的限制逐漸“擴大化”，而與此同時(shí)，以海外投資基金為代表的國外資本，正通過(guò)增資、入股、收購等“曲線(xiàn)”方式，加快進(jìn)入二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的步伐。
　　業(yè)內專(zhuān)家指出，新版《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄》使外資直接進(jìn)入國內房地產(chǎn)業(yè)變得日益困難，但是，在二線(xiàn)城市，海外投資基金以PE的方式涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并沒(méi)有面臨太高的門(mén)檻；與內地房地產(chǎn)企業(yè)合作，“注資—圈地—開(kāi)發(fā)—做強—上市”，成為了他們獲得高回報的有效“路線(xiàn)圖”。

二線(xiàn)城市受青睞

　　戴德梁行一位分析師表示，目前他們接到很多國際客戶(hù)的查詢(xún)，絕大多數都是有關(guān)投資內地二線(xiàn)城市的機會(huì )，其中有投資基金更要求將全國20至30個(gè)二線(xiàn)城市進(jìn)行比較，向他們推薦最具投資價(jià)值的城市。顯然，在繼追捧中心城市的商業(yè)地產(chǎn)和住宅項目之后，嗅覺(jué)敏銳的海外基金已經(jīng)把觸角伸向了內地的二線(xiàn)城市。
　　國家統計局數據顯示，今年1至10月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源為28864億元，增長(cháng)40.2%。其中，國內貸款為5611億元，增長(cháng)30.1%；利用外資483億元，增長(cháng)67.6%；企業(yè)自籌資金9317億元，增長(cháng)38.0%；外資增長(cháng)速度明顯高于內資。外資投資房地產(chǎn)雖然仍集中在上海、北京、深圳等地，但增量資金已逐步向二線(xiàn)城市轉移。以蘇州為例，今年前三季度，該市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中，國內貸款同比增長(cháng)87.2%，自籌資金同比增長(cháng)73.9%，而利用外資則同比增長(cháng)3.3倍。
　　戴德梁行一份研究報告指出，受惠于外資涌入的城市已由北京及上海伸延至成都及武漢等二線(xiàn)城市。而另一家國際物業(yè)顧問(wèn)仲量聯(lián)行發(fā)表的報告也顯示，很多二線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)項目的平均利潤能夠達到30%，而一線(xiàn)城市的預期利潤率則在10%—20%之間。
　　業(yè)內專(zhuān)家指出，二線(xiàn)城市相對高的利潤主要有兩方面原因，一方面是城市化進(jìn)程的加快，二三線(xiàn)城市的住房需求不斷增加；另外一面是二三線(xiàn)城市的勞動(dòng)力充裕、管理成本低、土地低廉，開(kāi)發(fā)商的綜合成本可以大大降低，預期回報率就會(huì )大幅提高。此外，多數二線(xiàn)城市有招商引資的沖動(dòng)，因此對外資進(jìn)入的門(mén)檻也相對較低。

私募股權投資漸趨流行

　　活躍于二線(xiàn)城市的外資中，私募股權投資基金格外顯眼。他們與國內房企合作，一方面使得這些企業(yè)在宏觀(guān)調控下獲得“渴求已久”的資金，另一方面，也是通過(guò)順暢的退出機制，使自己獲得高額利潤。
　　有消息稱(chēng)，河南的地產(chǎn)商鑫苑(中國)置業(yè)有限公司已向美國有關(guān)方面提交申請，擬通過(guò)首次公開(kāi)發(fā)行美國存托股份(ADS)籌集總額最高達2.995億美元的資金。如無(wú)意外，他們最快12月中旬登陸紐交所。他們背后是兩家美國私募性質(zhì)的股權投資基金�！　∪ツ�8月，美國的EI中國和藍山中國聯(lián)手向鑫苑注資2500萬(wàn)美元，4個(gè)月后，他們追加投資5000萬(wàn)美元。與此同時(shí)，鑫苑置業(yè)開(kāi)始向國內一些二線(xiàn)城市快速擴張。在短短一年多時(shí)間，先后在鄭州、成都、濟南、合肥多個(gè)城市斥資近30億元圈地，現在全國的在建項目共14個(gè)，可建面積260萬(wàn)平方米。
　　像鑫苑置業(yè)一樣，被海外投資基金相中的二線(xiàn)房企不在少數。自今年初起，成都本土房企“雙雄”置信實(shí)業(yè)和藍光地產(chǎn)均與基匯資本(GatewayCapital)有過(guò)接觸。置信實(shí)業(yè)新聞發(fā)言人承認，他們確實(shí)在積極尋求與海外資本商談合作。
　　大約一年半前，置信實(shí)業(yè)攜手新加坡凱德置地合資成立了置信凱德開(kāi)發(fā)公司，共同拓展四川市場(chǎng)，新公司先后拿下總占地約1500畝的數個(gè)開(kāi)發(fā)項目。
　　一位地產(chǎn)分析師形容，目前是海外私募基金地產(chǎn)投資的第三次浪潮，第一次浪潮是購買(mǎi)中心城市的中心物業(yè)，第二次浪潮購買(mǎi)中心城市邊緣的物業(yè)，“而第三次浪潮，則是在限外條件下，把錢(qián)投向二線(xiàn)城市的開(kāi)發(fā)商�！�