遼寧：民用房產(chǎn)尚未模擬評稅

    本報沈陽(yáng)1月6日電（記者劉文波）近來(lái)，有關(guān)物業(yè)稅的話(huà)題在媒體上熱鬧起來(lái)。據專(zhuān)家介紹，物業(yè)稅并非物業(yè)費，而是將現行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產(chǎn)保有階段統一收取的物業(yè)稅。目前，物業(yè)稅的模擬“空轉”已經(jīng)在多個(gè)省份試點(diǎn)，雖然沒(méi)有實(shí)際征稅，但一切步驟和真實(shí)收稅流程相同。遼寧是全國最早的6個(gè)被列為物業(yè)稅“空轉”試點(diǎn)地區之一，目的是為物業(yè)稅改革測算分析工作提供堅實(shí)的數據資料。由于物業(yè)稅的話(huà)題比較敏感，再加上仍處于試點(diǎn)階段，有關(guān)部門(mén)多數不愿接受采訪(fǎng)。
    遼寧地稅系統一位知情人士向記者介紹了目前物業(yè)稅“空轉”試點(diǎn)情況：
    你所說(shuō)的物業(yè)稅“空轉”試點(diǎn)，規范的名稱(chēng)應該叫做房地產(chǎn)模擬評稅，因為將來(lái)真正征收時(shí)，到底是叫物業(yè)稅還是房地產(chǎn)稅還不好說(shuō)。我們目前還在做基礎數據的采集收錄工作。具體說(shuō)來(lái)，就是要統計物業(yè)數量，做測算、評估，制作報表，為將來(lái)的稅收提前做好統計工作。關(guān)鍵點(diǎn)在于我們要評估出房產(chǎn)的價(jià)值，作為征稅的依據，并隨著(zhù)市場(chǎng)價(jià)值的變動(dòng)不斷修正估值。目前國際上通用的比較科學(xué)的房地產(chǎn)評估方法主要有成本法、時(shí)差法和收益法三種，不同的方法針對不同的房地產(chǎn)類(lèi)型，如成本法主要針對工業(yè)企業(yè)、時(shí)差法主要針對流轉環(huán)節、收益法主要針對商業(yè)企業(yè)。我們進(jìn)行評估也離不開(kāi)這3個(gè)方法。評估需要相關(guān)的數據做支撐，我們需要對房地產(chǎn)的房齡、朝向、結構、建筑成本、坐落位置、附近公用設施等許多數據資料進(jìn)行采集統計，這是一個(gè)龐大的數據量，工作量非常大。
    你問(wèn)物業(yè)稅怎么評估、誰(shuí)去評估，怎么征收、誰(shuí)去征收？我回答不了你，現在還沒(méi)有框架。目前只是我們稅務(wù)局對采集的數據進(jìn)行模擬評估，估出房地產(chǎn)的價(jià)值，至于模擬評稅階段的征稅范圍、稅率多少等，我只能說(shuō)現在還沒(méi)有，國家都還沒(méi)有設計，我們還在等國務(wù)院和國家稅務(wù)總局出臺框架，才好進(jìn)行下一步的操作。而且目前還只是對經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)進(jìn)行模擬評稅，沒(méi)有對民用房地產(chǎn)進(jìn)行模擬評稅。遼寧省選取的試點(diǎn)城市是丹東，需要經(jīng)過(guò)前期準備、制定評稅技術(shù)標準、研發(fā)評稅系統軟件、數據采集和錄入等多個(gè)階段，工作量相當大。第一次將表格發(fā)給企業(yè)填報，交上來(lái)后發(fā)現存在很多問(wèn)題，于是重新統計了一次。丹東市是個(gè)中等城市，在沈陽(yáng)這樣的大城市搞不了，沈陽(yáng)一個(gè)區的工作量都太大。
    采集統計完相關(guān)數據指標后，在此基礎上進(jìn)行估值，這個(gè)評估的值是否準確，還要結合各種因素進(jìn)行修正。這個(gè)評估出來(lái)的值將作為征稅的依據，所以這個(gè)評估值必須準確，否則就無(wú)法往下繼續。房地產(chǎn)管理部門(mén)一般對所屬房地產(chǎn)有估值數據，但那往往是根據成本測算出來(lái)的，隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)會(huì )升值，不同地段、不同位置的房屋升值幅度會(huì )不同，有些房屋年歲久遠，折舊后會(huì )貶值。我們不能直接把那套估值數據拿來(lái)就用，而需要自己扎扎實(shí)實(shí)進(jìn)行統計和評估。我們稅務(wù)部門(mén)評估的這個(gè)值是不對外的，至于評估的值準確不準確，還要和房產(chǎn)管理部門(mén)的評估值以及市場(chǎng)上的評估值作比較進(jìn)行修正。當然，即使我們目前評估出來(lái)了一套數據，將來(lái)真正征稅時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)值是由稅務(wù)部門(mén)來(lái)估值還是由社會(huì )中介組織來(lái)估值，現在來(lái)看還是一個(gè)未知數。物業(yè)法就規定房地產(chǎn)的評估不能由房地產(chǎn)管理部門(mén)來(lái)做，而是社會(huì )中介組織來(lái)評估，那么到征物業(yè)稅時(shí)是不是也由社會(huì )中介組織來(lái)評估，現在都說(shuō)不準。
    而且這個(gè)物業(yè)稅以后到底采取哪種稅制，房地產(chǎn)稅制還是財產(chǎn)稅制呢？不好說(shuō)，整個(gè)國家都在探討，將來(lái)的稅制怎么設定，咱不知道，只能說(shuō)目前還處于研究和模擬階段。

重慶：未定由誰(shuí)評估房產(chǎn)價(jià)值

    本報重慶1月6日電（記者侯露露）2005年，重慶與北京、深圳、寧夏、遼寧和江蘇一起被國家稅務(wù)總局和財政部批準為首批物業(yè)稅試點(diǎn)地區，進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評稅，即所謂的“空轉”。試點(diǎn)兩年來(lái)，重慶市的物業(yè)稅“空轉”情況如何？記者日前采訪(fǎng)了重慶市財政局、地稅局以及國土局。
    據重慶市財政局一位工作人員介紹，被批準為物業(yè)稅試點(diǎn)地區后，重慶市選擇了九龍坡區、綦江縣、合川區三個(gè)區縣作為試點(diǎn)區縣，進(jìn)行物業(yè)稅的“空轉”運行。
    所謂“空轉”，是指虛擬意義上的資金循環(huán)，雖然沒(méi)有實(shí)際征稅，但一切步驟和真實(shí)收稅流程相同，由財政部門(mén)、房產(chǎn)部門(mén)以及土地管理部門(mén)共同參與，統計物業(yè)數量，并進(jìn)行評估和稅收統計。但據該工作人員介紹，目前在重慶市實(shí)行物業(yè)稅的3個(gè)試點(diǎn)區縣，物業(yè)稅的“空轉”還處于統計測算數據階段。對房產(chǎn)價(jià)值的評估需要有專(zhuān)門(mén)的評估機構，“但由誰(shuí)來(lái)負責評估，目前尚未確定�！�
    記者隨后又采訪(fǎng)了重慶市國土局與重慶市地稅局。重慶市國土局房地產(chǎn)發(fā)展處的工作人員稱(chēng)國土局目前還未介入物業(yè)稅“空轉”的工作，目前的主要工作由地稅局負責。但重慶市地稅局相關(guān)部門(mén)的工作人員對此予以否認，稱(chēng)并不知道重慶市已成為物業(yè)稅“空轉”試點(diǎn)城市，也不清楚物業(yè)稅的“空轉”如何運作。
    據重慶市某知名房地產(chǎn)公司的一中層人士稱(chēng)，從房地產(chǎn)公司掌握的信息來(lái)看，目前可以確定的是物業(yè)稅一定會(huì )實(shí)行，且一旦征收，會(huì )根據房屋面積等因素按照累進(jìn)稅率實(shí)行征收。但至于何時(shí)開(kāi)始“實(shí)轉”，“因為涉及到方方面面的利益，目前還不清楚�！�

江蘇：房地產(chǎn)稅改革非常復雜

    本報南京1月6日電 （記者汪曉東）江蘇是物業(yè)稅“空轉”的試點(diǎn)省市之一，他們是如何進(jìn)行“空轉”的呢？
    江蘇省地稅局稅政三處處長(cháng)李剛說(shuō)：“簡(jiǎn)言之，是用一種相對較先進(jìn)的征稅辦法，取代原先相對落后的征稅辦法�！崩顒偙硎�，這項改革非常復雜，要考慮納稅人的承受能力、社會(huì )的反應以及財政的負擔等等�！爸劣谡f(shuō)什么時(shí)候‘實(shí)轉’，現在還很難說(shuō)，目前還沒(méi)有提到議事日程�！�
    “所謂‘空轉’、‘實(shí)轉’，其實(shí)都不太確切，因為目前沒(méi)有一個(gè)相應的制度安排�！苯�蘇省地稅局副局長(cháng)倪靜石說(shuō)。他指出，如果要增設物業(yè)稅這樣一個(gè)新稅種，必須要經(jīng)過(guò)全國人大的相關(guān)程序，確立相應的法律地位。沒(méi)有這樣的稅種，探談“空轉”、“實(shí)轉”就沒(méi)有制度基礎。
    “我們現在做的是模擬試點(diǎn)，也就是設置一個(gè)計算的模型和公式，得出一個(gè)新的稅率，重新計算房產(chǎn)稅和城鎮土地使用稅。也就是說(shuō)，換了種計算房產(chǎn)稅和土地使用稅的方法，為研究物業(yè)稅問(wèn)題提供一些數據和參考�！蹦哽o石說(shuō)。
    模擬試點(diǎn)的一個(gè)重要環(huán)節是對房地產(chǎn)進(jìn)行重新估價(jià)。倪靜石舉例：比如在南京，新街口和河西地區的房?jì)r(jià)是不一樣的，先要測定一個(gè)基本房?jì)r(jià)，然后不同區域給出一個(gè)系數，得出不同區域的房?jì)r(jià)，按照新的房?jì)r(jià)計算房產(chǎn)稅和土地使用稅。
    倪靜石說(shuō)，按照新的模型和公式計算出來(lái)的房地產(chǎn)稅，與原來(lái)的計稅方法相比，肯定會(huì )高出很多�！耙惶追孔�，買(mǎi)的時(shí)候是20萬(wàn)元，現在可能漲到100萬(wàn)元，如果按照新的辦法，采用從價(jià)計稅，那么，稅負總額肯定就大幅提高了，可能要增加好幾倍�！�
    除此之外，房地產(chǎn)稅的改革，還有一系列問(wèn)題�！氨热�，征收范圍如何確定？是否覆蓋到每一個(gè)人？是否需要一個(gè)起征標準？一個(gè)家庭，擠在一個(gè)30平方米的房子里，也要繳稅嗎？另外，通過(guò)什么途徑征收也是問(wèn)題，靠稅務(wù)部門(mén)一家一家跑可能不太現實(shí)�！� 倪靜石說(shuō)。