房地產(chǎn)中介，是房地產(chǎn)市場(chǎng)當中的一個(gè)重要環(huán)節�！爸薪橄嗬^倒閉預示住房投機走向末路�！敝袊�社會(huì )科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟研究所曹建海研究員亮出自己的觀(guān)點(diǎn)。

    歲末年初，許多媒體報道說(shuō)北京規模最大的房屋經(jīng)紀公司中大恒基，連續關(guān)閉了大量門(mén)店。截至1月9日，被關(guān)閉的門(mén)店已經(jīng)達到30～40家以上，公司預計在近期將關(guān)閉50家門(mén)店，關(guān)店的原因在于交易萎縮。此前，隨著(zhù)廣州、深圳的房?jì)r(jià)下跌，還出現了深圳知名中介企業(yè)中天置業(yè)負責人卷款出逃一夜坍塌、長(cháng)河地產(chǎn)宣布關(guān)鋪等事件。
    房地產(chǎn)中介，是房地產(chǎn)市場(chǎng)當中的一個(gè)重要環(huán)節，所謂牽一發(fā)而動(dòng)全身，地產(chǎn)中介出現的這種現象，意味著(zhù)什么？“中介相繼倒閉預示住房投機走向末路�！敝袊�社會(huì )科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟研究所曹建海研究員接受記者采訪(fǎng)時(shí)，亮出了自己的觀(guān)點(diǎn)。

中介倒閉傳遞的信號：房?jì)r(jià)或將整體性回落

    對于國內的房地產(chǎn)中介企業(yè)，2007年的冬天是一個(gè)嚴酷的冷冬。
    據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據，11月北京市2000多家房產(chǎn)中介中，二手房包括存量房的月簽約數在一套及以上的僅為31家，絕大多數房產(chǎn)中介出售業(yè)務(wù)量為零。
    “大多數房產(chǎn)中介的主要收入來(lái)源是二手房交易，去年以來(lái)過(guò)度擴張的房地產(chǎn)中介業(yè)，目前普遍陷入經(jīng)營(yíng)困境�！辈芙êＵf(shuō)，長(cháng)期以來(lái)，全國約50%的新建商品房銷(xiāo)售和近90%的二手房買(mǎi)賣(mài)，都是通過(guò)房地產(chǎn)中介機構實(shí)現的。
    房產(chǎn)中介讓人們愛(ài)恨交加。一方面，它為建立和完善社會(huì )服務(wù)體系、保護公平競爭、方便群眾生活發(fā)揮了積極的作用；另一方面，它也是房?jì)r(jià)上漲的一個(gè)重要“推手”�！爸薪榈淖饔脧娀�了房屋的流動(dòng)性和變現性�！辈芙êＵf(shuō)。
    “這個(gè)作用在房?jì)r(jià)上漲、投機盛行時(shí)更加明顯�！彼�說(shuō)，在一些大城市，許多房地產(chǎn)中介機構與開(kāi)發(fā)商“唱雙簧”，通過(guò)勾結活動(dòng)助推房?jì)r(jià)。比如，一些房產(chǎn)中介通過(guò)非正常手段控制房源、制造市場(chǎng)緊張局面抬升房?jì)r(jià)，于是，“炒號”、“囤房”、“茶水費”成為房地產(chǎn)中介行業(yè)重要的牟利手段。
    “可以說(shuō)，除了必要的、合法的附加值服務(wù)之外，支持當前中介行業(yè)增長(cháng)的主要收入來(lái)源，是中介機構不合理地通過(guò)加價(jià)、騙取等手段轉移社會(huì )財富�！辈芙ê�對房地產(chǎn)業(yè)一直保持高度關(guān)注，他認為，“從這個(gè)意義上說(shuō)，房地產(chǎn)中介的大量出現，事實(shí)上已成為房?jì)r(jià)上漲的一個(gè)重要‘推手’�！�
    曹建海進(jìn)一步分析：現在，由于二手房市場(chǎng)缺乏成交量，致使這種以“寄生”方式存身的中介機構大量破產(chǎn)、倒閉。這將從根本上摧毀住房投機者繼續炒房牟利的信心，促使住房從“囤積”轉向消費。
    考慮到當前各地商品房?jì)r(jià)都有大約3～5倍的虛高，真正的消費者根本買(mǎi)不起房，在投機市場(chǎng)趨于冷落的市場(chǎng)氣氛下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投機客要想把手中的房屋轉向消費，只有降低價(jià)格一條路了�！斑@或將引起各地房?jì)r(jià)的整體性回落�！辈芙ê３了贾�(zhù)說(shuō)。

政府住房民生導向要求：房?jì)r(jià)合理回落

    一段時(shí)間以來(lái)，全國各大中城市的房?jì)r(jià)已如脫韁野馬。曹建海認為：地方政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、包含中介在內的炒樓機構和個(gè)人等對房地產(chǎn)流通的操控，并因此獲得暴利；而商業(yè)銀行的深層介入，更為房?jì)r(jià)高漲提供了充裕的資金保證�！坝纱�，幾乎所有的城鎮，無(wú)論是房?jì)r(jià)與居民家庭收入比、房?jì)r(jià)與年租金比等，都出現了嚴重的脫離實(shí)際的情況，泡沫異常嚴重�！�
    盡管最近兩年，有關(guān)部門(mén)對房地產(chǎn)的認識已經(jīng)從“房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)”，轉變?yōu)閺娬{房地產(chǎn)業(yè)在推動(dòng)國民經(jīng)濟增長(cháng)和帶動(dòng)民生方面的協(xié)調作用。但總體而言，由于理論認識上的局限性，政府希望大力發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，還局限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等營(yíng)利性機構構成的市場(chǎng)供給，非營(yíng)利性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機構仍未列入政策支持的范圍。
    不過(guò)，面對因房?jì)r(jià)瘋漲帶來(lái)的各種矛盾，政府已開(kāi)始關(guān)注城鎮低收入階層居民的住房保障問(wèn)題�！傲�租房”被當作平衡經(jīng)濟發(fā)展和解決人民生活的重要工具，中央政府也基本明確了不能完全放手由市場(chǎng)解決住房問(wèn)題�！盁o(wú)論如何，相比于單純的‘市場(chǎng)主義’，這是一個(gè)重要的認識上的進(jìn)步�！辈芙ê？隙ǖ卣f(shuō)。
    對于去年對房地產(chǎn)業(yè)影響最大的措施，即央行與銀監會(huì )聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》和《補充通知》，曹建海認為，是“屬于對住房需求特別是投機需求主動(dòng)性的限制措施”。
    “但是，這個(gè)措施下達之初，各地銀行觀(guān)望以及陽(yáng)奉陰違的態(tài)度說(shuō)明，我國的商業(yè)銀行體系已基本上把住房信貸當成了最有收入保證、最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，說(shuō)明房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟，特別是銀行體系的綁架和影響程度之深，整個(gè)銀行體系為高房?jì)r(jià)保駕護航，可以說(shuō)到了奮不顧身的地步�！背练�的曹建海說(shuō)到這里也激動(dòng)了起來(lái)。
    “這些做法是建立在房?jì)r(jià)上漲是未來(lái)大趨勢的錯誤認識基礎上的。世界上從來(lái)沒(méi)有不破的泡沫，也從來(lái)沒(méi)有只漲不跌的房市�！辈芙êＵf(shuō)，目前全國過(guò)高的房?jì)r(jià)水平，實(shí)際上給銀行信貸資產(chǎn)構成了巨大的系統性風(fēng)險�；�于對金融風(fēng)險的擔心，來(lái)自央行與銀監會(huì )的政策，對房地產(chǎn)市場(chǎng)調控構成了實(shí)質(zhì)性的影響�？梢哉f(shuō)，這是迄今為止所有的宏觀(guān)調控措施中，最具殺傷力的一次了�！斑@個(gè)措施確實(shí)起到了規避銀行風(fēng)險，和一定程度的調控房市的作用”。
    曹建海還認為，中共十七大報告提出了“住有所居”的目標，屬于住房民生思想的具體體現，這是對過(guò)去片面強調房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的徹底“革命”�！啊�住有所居’一方面要體現居民人均住房，而不是囤房面積的提高；另一方面要體現住房消費支出在家庭支出中比例的逐步下降�！彼�提醒說(shuō)。

房市轉折點(diǎn)是否來(lái)臨：取決于銀行放貸的口子

    未來(lái)會(huì )怎樣？對這個(gè)大家都關(guān)注的問(wèn)題，曹建海認為：2008年，既有樂(lè )觀(guān)的因素，也有令人不安的因素。
    從1月1日起，對已有房契在身或是計劃購房的消費者和投資者而言，面臨的最直接影響是，個(gè)人房貸優(yōu)惠利率將由2007年年初的5.81%，提高到6.65%；對于申請第二套住房按揭貸款的家庭，他們將承擔5年期以上個(gè)人貸款基準利率7.83%的1.1倍，即8.61%的年利率水平。
    物業(yè)稅在一些城市由空轉到實(shí)轉的試驗，將對投機主導下的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)構成全局性和實(shí)質(zhì)性的根本影響，這個(gè)稅種的推出，將對住房投機構成實(shí)質(zhì)性打擊。
    對于國務(wù)院1月7日下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節約集約用地的通知》，曹建海的評價(jià)是：“打響了2008年樓市調控的第一炮，對房?jì)r(jià)走勢，可能產(chǎn)生決定性影響�！彼�依據的是，通知提出了嚴格執行閑置土地處置政策：土地閑置滿(mǎn)兩年應該收回的，依法無(wú)償收回，重新安排使用；土地閑置滿(mǎn)一年不滿(mǎn)兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費�！皩�對閑置土地，特別是閑置房地產(chǎn)用地征繳增值地價(jià)，這是一記以打擊囤積土地為核心的重拳”。
    “當然，房市轉折點(diǎn)是不是真的來(lái)臨，最直接的因素，還是要取決于2008年上半年甚至一季度商業(yè)銀行放貸能否把住口子�！辈芙êＵf(shuō)，不僅投資、投機性購房嚴重依賴(lài)銀行信貸，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)囤售，也主要依賴(lài)銀行的信貸資金支撐�！耙坏┥虡I(yè)銀行對房地產(chǎn)‘開(kāi)閘放水’，不僅投機性買(mǎi)盤(pán)會(huì )蜂擁而至，開(kāi)發(fā)商也將繼續挺起捂盤(pán)囤積的腰桿。那么，所謂消除泡沫、房?jì)r(jià)理性回歸的企盼，終將成為‘水中撈月’一場(chǎng)空�！�