城里人冒風(fēng)險購置農村房產(chǎn)

    狹窄的胡同，塵土飛揚，路兩側堆滿(mǎn)了柴禾，狗的糞便到處都是，39歲的畫(huà)家李玉蘭抱著(zhù)1歲的女兒打開(kāi)銹跡斑斑的鐵門(mén)。一處普通的農家小院展現在眼前——5間上房、6間廂房占據了小院的大部分空間，院里的小池塘里只有荷梗和殘冰。
    在距離北京城中心只有40公里的通州區宋莊鎮辛店村，這處占地面積391.28平方米的小院，坐落在村子深處。如果不是因為一場(chǎng)房產(chǎn)官司，它一定不會(huì )成為千萬(wàn)個(gè)農家院中的“明星”。
    在李玉蘭提供的大紅“土地房屋使用證”上，“變更記事”一欄寫(xiě)著(zhù)：“馬海濤于2002年7月1日將上房5間、廂房3間出售給李玉蘭使用”（后李玉蘭加蓋3間廂房）。下面，蓋有辛店村村委會(huì )的大紅印章。
    同樣蓋有辛店村委會(huì )章的一張手寫(xiě)“買(mǎi)賣(mài)房協(xié)議書(shū)”顯示，李玉蘭共支付了4．5萬(wàn)元，平均每平方米土地帶房屋115元。而根據國家統計局的數字，2002年北京市商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米4761元，兩者相差逾41倍。
    畫(huà)家李玉蘭購買(mǎi)的正是所謂的“小產(chǎn)權房”。城鎮居民到農村購買(mǎi)宅基地、農民住宅或村集體建設的房屋，拿不到國家發(fā)的產(chǎn)權證，所以被稱(chēng)為“小產(chǎn)權房”。
    我國《土地管理法》規定：我國實(shí)行土地的社會(huì )主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。城市里的土地屬于全民所有，農村的土地屬于村集體經(jīng)濟組織或村民委員會(huì )所有。農民集體所有的土地的使用權，不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。
    這部法律讓城市居民去農村買(mǎi)房成了奢望。然而，高價(jià)的城市房和低廉的農民房之間的價(jià)格落差，使很多城市居民冒著(zhù)政策風(fēng)險在農村購置了房產(chǎn)。

小產(chǎn)權房交易：后悔的總是農民

    隨著(zhù)幾年來(lái)北京房?jì)r(jià)的飛漲，宋莊一帶三四間房的農民房年租金也由3年前的3000元攀升到1.5萬(wàn)元以上。據宋莊小堡村村委會(huì )統計，僅房租一項，村民年收入就在750萬(wàn)元以上。
    看到自己賣(mài)過(guò)的房子飛速升值，很多農民不甘心。李玉蘭認為，這是原房主馬海濤把她告上法庭最重要的原因。
    2007年7月，通州法院判決：李玉蘭是城市居民，依法不得買(mǎi)賣(mài)農村集體經(jīng)濟組織成員的住房，因此判決李玉蘭和村民簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，責令他們在判決生效90天內騰退房屋。而根據法院評估結果，賣(mài)主要給付李玉蘭夫婦93808元的補償款。
    5個(gè)月后，北京市二中院終審判決雙方簽署的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，李玉蘭必須在90天內騰房。但二中院同時(shí)認定，造成合同無(wú)效的主要責任在于農民反悔，畫(huà)家可另行主張賠償。
    據宋莊藝術(shù)促進(jìn)會(huì )的饒雪峰介紹，宋莊住有藝術(shù)家近2000人，其中300多人買(mǎi)下了農民的房子。2006年10月以來(lái)，被村民告上法庭的不止李玉蘭，畫(huà)家村有10多位。但李玉蘭的案件第一個(gè)宣判。
    “只要村口有人拿著(zhù)測量?jì)x轉兩圈，農民和我們這些買(mǎi)房人兩邊都騷動(dòng)起來(lái)”，59歲的齊興猛在通州張家灣鎮賈各莊買(mǎi)了一處農民宅基地建成衣廠(chǎng)，不久前，剛被賣(mài)主起訴。
    “買(mǎi)房住、買(mǎi)房建工廠(chǎng)被起訴還可以理解，我買(mǎi)房辦公益也被起訴�！�70歲的畫(huà)家裴俊義1999年在通州柴湖鎮崔窯村買(mǎi)了一處農民房，開(kāi)辦了“夕陽(yáng)紅公益活動(dòng)站”。5年后，主動(dòng)找他賣(mài)房的農民反悔，將他起訴至法庭，一二審都是判決合同無(wú)效，原房主將當時(shí)購房款2．6萬(wàn)元返還。而當時(shí)，小產(chǎn)權房的問(wèn)題還沒(méi)有進(jìn)入公眾的視野。

城里買(mǎi)房人靠反訴曲線(xiàn)救國

    今年1月3日，李玉蘭依照北京市第二中級人民法院終審判決書(shū)所確定的索賠原則，向北京市通州區人民法院提起訴訟，要求被告馬海濤賠償經(jīng)濟補償金共計48萬(wàn)元。
    3月3日，這一索賠案件在北京通州區宋莊法庭開(kāi)庭審理，法庭沒(méi)有當庭宣判。
    李玉蘭的起訴并非心血來(lái)潮。北京漢衡律師事務(wù)所的張萬(wàn)臣律師認為，這是在現有的法律框架下，受損的城里人取得合理補償的手段�！耙簿褪乔�線(xiàn)救國：把房子還給農民，但是要分享買(mǎi)房到現在房屋升值的利潤�！�
    因為這類(lèi)土地糾紛案件層出不窮，北京市高院下發(fā)了《關(guān)于審理農村私有房屋買(mǎi)賣(mài)研討會(huì )會(huì )議紀要》。其中寫(xiě)道：“與會(huì )者同時(shí)認為，此類(lèi)合同的效力以認定無(wú)效為原則，以認定有效為例外”，例外的情況是：“如買(mǎi)賣(mài)雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，經(jīng)過(guò)了宅基地審批手續的，可以認定合同有效�！�
    日前，北京市海淀法院山后法庭相繼審結的4起同類(lèi)案件中，亦根據房屋的升值程度，確定涉案房屋的重置成新價(jià)和區位補償價(jià)。其中一宗案件中，農民須賠償買(mǎi)受人45萬(wàn)元之多。
    “在海淀的案子里，買(mǎi)房人和農民所得利益的是七三開(kāi)，買(mǎi)房人拿七，農民拿三�！睆埲f(wàn)臣認為，這在一定程度上可以遏制農民的起訴風(fēng)潮，得不到利益的農民會(huì )知難而退。
    “六四分成我也滿(mǎn)意，最低五五分成我也能接受�！饼R興猛說(shuō)。在現有的法律框架下，合同肯定會(huì )被認為無(wú)效，唯一得到補償的途徑，就只有反訴。

村委會(huì )：被忽略的第三方？

    “除了錢(qián)款補償，這些案子還有一些可以挽回的地方�！甭蓭煆埲f(wàn)臣認為，根據《民法通則》第六十一條，“民事行為被確認為無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，當事人因該行為取得的財產(chǎn)，應當返還給受損失的一方。有過(guò)錯的一方應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過(guò)錯的，應當各自承擔相應的責任�！�
    他認為，根據我國土地管理法，宅基地屬于農民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會(huì )經(jīng)營(yíng)、管理。農民出賣(mài)的只是房產(chǎn)，只是在出賣(mài)房產(chǎn)的過(guò)程中“地隨房走”。房產(chǎn)賣(mài)出后，名義上農民的土地已經(jīng)上交。如果法院判令返還給受損的一方，“返還對象不是農民，是村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會(huì )”。
    “還應該追加第三方，村民委員會(huì )�！睆埲f(wàn)臣說(shuō)，在房產(chǎn)轉讓協(xié)議中，村委會(huì )加蓋了公章，而且村委會(huì )是土地的所有者，這個(gè)買(mǎi)賣(mài)房協(xié)議中應該有買(mǎi)房人、村民和第三方村委會(huì )，法院只審理兩方是不對的。
    他認為，村委會(huì )蓋章，實(shí)際上是土地所有人確認把地使用權轉讓給買(mǎi)房人，這是土地違法事件，應該有土地部門(mén)去糾正，而不是房主。
    另外，畫(huà)家買(mǎi)房的作用不僅僅是居住，還有創(chuàng )作功能。畫(huà)室就像畫(huà)家的生產(chǎn)車(chē)間，這種無(wú)煙工業(yè)值得提倡。
    在以上推斷中，村委會(huì )的態(tài)度顯然是關(guān)鍵。據宋莊鎮人民政府相關(guān)工作人員介紹，2007年宋莊鎮的總稅收達到3．73億元人民幣，繼續保持高增長(cháng)。而畫(huà)家所帶來(lái)的消費和產(chǎn)業(yè)鏈，起到的作用不可小覷。在《北京市“十一五”時(shí)期文化創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)發(fā)展規劃》中，宋莊原創(chuàng )藝術(shù)與卡通產(chǎn)業(yè)集聚區是十大創(chuàng )意產(chǎn)業(yè)基地之一。
    而藝術(shù)家也在期待著(zhù)鎮政府的回應，在中國宋莊網(wǎng)上，“小產(chǎn)權房糾紛——李玉蘭案件引起全國關(guān)注”位列2007年宋莊十件大事之三。

宋莊在醞釀著(zhù)什么

    在宋莊，只要有記者模樣的人到復印店復印材料，就會(huì )圍上來(lái)一大批群眾詢(xún)問(wèn)。這個(gè)官司輸贏(yíng)關(guān)系到全鎮居民的利益。而宋莊的一舉一動(dòng)，正在被全國媒體緊盯。
    據統計，目前北京400余個(gè)在售樓盤(pán)中，小產(chǎn)權樓盤(pán)約有72個(gè)，占市場(chǎng)總量的18％。而深圳這類(lèi)住房占的比重，更是高達40％至50％。
    2007年，小產(chǎn)權房問(wèn)題浮出水面，各方熱議。建設部2007年6月18日發(fā)布風(fēng)險提示：城市居民不要購買(mǎi)在集體土地上建設的房屋。目前的法律法規不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。不允許集體土地上建設的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷(xiāo)售。
    2007年12月30日《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴格執行有關(guān)農村集體建設用地法律和政策的通知》、2008年中央一號文件《中共中央國務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強農業(yè)基礎建設進(jìn)一步促進(jìn)農業(yè)發(fā)展農民增收的若干意見(jiàn)》都明確表示：城鎮居民不得到農村購買(mǎi)宅基地、農民住宅或“小產(chǎn)權房”。
    但各式各樣的試驗一直在繼續。1月8日，中央電視臺《第一時(shí)間》報道，北京通州出現了一些既像農場(chǎng)又像房地產(chǎn)的項目。1月15日,《新京報》報道順義區南莊頭村的綠民農業(yè)園項目是“大棚房”：既可以居住，也可以用來(lái)農業(yè)生產(chǎn)。北京昌平區小湯山鎮講禮村的溫室大棚房，城里人承包農用土地，用“種地”的方式取得農地附帶別墅30年的租期。
    廣東甚至起步更早，2005年10月1日，《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》施行。率先打破了農地非經(jīng)政府征用不得轉為非農用途的舊制，開(kāi)創(chuàng )了農地直接入市的土地市場(chǎng)新局。
    但該辦法第五條同時(shí)規定：通過(guò)出讓、轉讓和出租方式取得的集體建設用地不得用于商品房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設和住宅建設。
    顯然，從現有法律法規和經(jīng)驗來(lái)看，小產(chǎn)權房和農民房不可能取得合法的地位。
    在正在舉行的兩會(huì )上，全國政協(xié)委員、建設部房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)經(jīng)濟專(zhuān)家委員會(huì )委員郭松海認為，在農村原建設用地上開(kāi)發(fā)的住房，可經(jīng)合法程序，將其納入住房社會(huì )保障體系，轉為經(jīng)濟適用房、限價(jià)房等保障性住房，緩解中低收入家庭的住房壓力。
    全國政協(xié)常委、中國人民大學(xué)教授鄭功成也表示，在不違反土地利用法規的前提下，讓“小產(chǎn)權房”合法化。
    據內部人士透露，一個(gè)更加大膽的計劃正在宋莊鎮誕生，一份名為“宋莊鎮農村宅基地流轉辦法指導意見(jiàn)”的文件已經(jīng)制定，并下發(fā)到各村委會(huì )。
    畫(huà)家王立則說(shuō)，他看過(guò)這個(gè)文件。該指導意見(jiàn)認為，村民一旦賣(mài)掉房產(chǎn)，就視作放棄了宅基地的使用權。經(jīng)過(guò)村民代表大會(huì )集體表決后，村委會(huì )有權收回宅基地并將使用權轉給藝術(shù)家。村委會(huì )所得使用權轉讓收入將按地塊大小平均分配給村民。
    據王立則介紹，該文件認為，農民有權處置房產(chǎn)，無(wú)權處置宅基地，村集體有經(jīng)營(yíng)的權力。該辦法不追溯以往，重點(diǎn)指導正在持觀(guān)望態(tài)度的賣(mài)房農民，但至今“尚無(wú)一例按此文件執行”。該文件由于剝奪了村民的土地使用權，村民反對意見(jiàn)強烈。
    不過(guò)，這一切跟李玉蘭并沒(méi)有關(guān)系。3月17日是法院判她搬離辛店村的最后期限，而除了朋友的畫(huà)室，她暫無(wú)棲身之處。她仍然視這個(gè)院落為自己的“家”，“冬天把小池塘凍裂了，我打算重新弄一下，再種上荷花，養上金魚(yú)�！崩钣裉m說(shuō)。本報北京3月11日電