受到銀根緊縮的影響，樓市過(guò)冷、回暖乏力。但樓市的購買(mǎi)力將在經(jīng)濟快速增長(cháng)、人民幣升值和通貨膨脹預期的共同帶動(dòng)下快速聚集

房展會(huì )熱鬧不再

　　被視為每年樓市風(fēng)向標的“上海春季房展會(huì )”人流量比去年同期下降了5%，成交及意向金則下降了30%。雖然，展會(huì )上依然人頭攢動(dòng)，看房展的人一屆比一屆熱鬧，但曾經(jīng)購銷(xiāo)兩旺的人氣在剛剛落幕的上海春季房展會(huì )上已經(jīng)不再出現。
　　佑威房地產(chǎn)研究中心日前發(fā)布的報告顯示，剛剛過(guò)去的3月上半月，上海一手商品住宅（剔除動(dòng)遷配套房）的成交量為36.92萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)了33%。但是相比去年同期的成交量卻低了39.7%。此外，去年同期的環(huán)比增長(cháng)率高達121%，是今年3月上半月漲幅的近4倍。由此可見(jiàn)，3月樓市回暖相當乏力。
　　對此，佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄認為，目前樓市回暖乏力主要由去年購買(mǎi)力透支和房地產(chǎn)宏觀(guān)調控得力造成。去年，上海樓市的成交量和房?jì)r(jià)漲幅均打破了2004年以來(lái)的最高歷史紀錄，使得樓市的購買(mǎi)能量大幅透支。
　　薛建雄還告訴記者這樣一組數據，中房上海指數辦公室142個(gè)樓盤(pán)的調查樣本中，有18%的住宅樓盤(pán)成交均價(jià)出現上漲，平均漲幅4.6%；有8%的樓盤(pán)價(jià)格下跌，平均跌幅為4.8%。二手房方面，2月份上海二手房?jì)r(jià)漲幅盡管連續第三個(gè)月回落，但價(jià)格依然堅挺，而成交量繼續低迷。
　　2008年頭兩個(gè)月，居民戶(hù)新增貸款連續兩個(gè)月同比少增，其中1月份同比少增20億元，2月份同比少增767億元。居民戶(hù)貸款占新增貸款的比重也由2007年全年的32.5%快速下降至2008年1月至2月的13.9%。其中，上海2月份個(gè)人住房貸款增長(cháng)更是逼近了零點(diǎn)。當月，中資銀行個(gè)人住房貸款微增6００萬(wàn)元，與去年高峰時(shí)每月新增上百億元的房貸有著(zhù)天壤之別。
　　因此，薛建雄認為，受到銀根緊縮的影響，樓市過(guò)冷、回暖乏力。但樓市的購買(mǎi)力在經(jīng)濟快速增長(cháng)、人民幣升值和通貨膨脹預期的共同帶動(dòng)下還是會(huì )快速聚集。其中，低中收入者的購買(mǎi)需求將會(huì )被政府的保障型房源疏導。而市場(chǎng)中購買(mǎi)能量最強的高收入者所聚集的購買(mǎi)能力，還將通過(guò)市場(chǎng)解決。

市場(chǎng)或報復性上漲

　　后市是否會(huì )持續這一現象？
　　薛建雄表示，銀根一旦松動(dòng)或者出現其他融資渠道（如去年開(kāi)始萌芽、進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的私募資金），并發(fā)展成類(lèi)似美國的次貸金融產(chǎn)品，高端購買(mǎi)力就可能獲得重新釋放。假如聚集的購房能量過(guò)大（低成交量壓抑的時(shí)間過(guò)長(cháng)），且在短期內被釋放的話(huà)，房?jì)r(jià)重新出現類(lèi)似2007年新一輪報復性上漲的可能性非常大。這從目前市場(chǎng)一些樓盤(pán)的表現上已經(jīng)可以隱約看到，市場(chǎng)的分化正在越來(lái)越明顯。
　　據記者了解，在上海傳統高檔樓盤(pán)最為集中的古北，著(zhù)名的金色貝拉維項目相隔近一年后，推出了新一批的132套房源。該案于3月12日開(kāi)盤(pán)，報價(jià)達3.5萬(wàn)元/平方米，是上一批房源（去年4月推出）的1.56倍。近郊，閔行的浦江一品漫城3月8日推出新一批房源，報價(jià)比去年11月上漲了25%，達到1.5萬(wàn)元/平方米。遠郊，南匯的綠地藍海庭最近一周（3月10日-16日）成交了38套公寓房源，平均成交價(jià)格達到7933元/平方米。該案去年9月開(kāi)盤(pán)之時(shí)，公寓報價(jià)只有6500元/平方米，花園洋房為8000元/平方米。目前，該案公寓的價(jià)格在6個(gè)月內上漲近1500元/平方米，甚至接近了花園洋房的價(jià)格水平。房展會(huì )期間的一周（3月10日-16日），上海一手商品住宅的均價(jià)達到13549元/平方米，環(huán)比漲幅達24%。
　　市場(chǎng)人士在分析市場(chǎng)表現時(shí)認為，除了一些郊區的低質(zhì)樓盤(pán)和急需資金進(jìn)行擴張性滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的大型開(kāi)發(fā)盤(pán)在促銷(xiāo)外，絕大多數的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)沒(méi)參加本次房展會(huì )。
　　佑威房地產(chǎn)研究中心的數據顯示，今年展會(huì )前一周，商品住宅的新增供應量只有17.13萬(wàn)平方米，只相當于去年展會(huì )前一周33.51萬(wàn)平方米供應量的51.1%。

REITs或將出臺

　　對于會(huì )影響后市分化的主要原因，業(yè)內人士認為，房地產(chǎn)信托基金（REITs）將會(huì )起到相當作用。
　　事實(shí)上，籌備了幾年的REITs再次成為追捧焦點(diǎn)。近期，國內各大信托、基金公司紛紛著(zhù)手成立房地產(chǎn)信托基金，保險公司采用參股基金的方式投資房地產(chǎn)信托基金，相當數量海外資金也投向房地產(chǎn)基金。
　　據悉，北京國投和上海國投目前已經(jīng)采用股權投資方式做成了幾只房地產(chǎn)信托基金。聯(lián)華信托正加緊備戰房地產(chǎn)投資信托基金，預計在今年上半年推出REITs產(chǎn)品。荷蘭國際投資管理公司(ING)近期宣布成立了一項新的房地產(chǎn)基金，將分散投資于一系列以房地產(chǎn)為主要收入來(lái)源的房地產(chǎn)股票和REITs。
　　相關(guān)人士認為，《信托公司房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)管理辦法(草案)》可能將在今年出臺。這將對房地產(chǎn)公司的融資困境提供相當大的幫助。