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| 北京藍皮書(shū)揭秘房地產(chǎn)市場(chǎng)怪現狀 |
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| 2008-03-20 作者:董偉 來(lái)源:中國青年報 |
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“如果政府在收入上讓利，經(jīng)濟適用房的價(jià)格就只有商品房的一半，但代價(jià)是GDP總量將減少、地方政府的財政收入將減少，因此改變以GDP增長(cháng)為中心的發(fā)展觀(guān)和政績(jì)觀(guān)是老百姓住房得到實(shí)惠的前提�！苯裉�，北京市社會(huì )科學(xué)院發(fā)布的“北京藍皮書(shū)之社會(huì )發(fā)展報告”中有這樣的表述。
房?jì)r(jià)快速上升，連續幾年成為市民最關(guān)心、最直接、最現實(shí)的重大社會(huì )問(wèn)題。在2007年度北京市社科院對市民的調查中，有68％的受訪(fǎng)者“擔心”或“非常擔心”房?jì)r(jià)上漲對自己生活造成影響。
近三年來(lái)，中央政府出臺了一系列對房?jì)r(jià)的調控政策，從供給和需求兩方面抑制房?jì)r(jià)的快速上漲，但是基本未能奏效。2007年房地產(chǎn)商繼續大量囤地、捂盤(pán)，在前幾年房?jì)r(jià)快速上升之后，2007年下半年北京住宅價(jià)格又出現了新一輪飆升。
在北京市社科院對市民的調查中，市民對2007年北京市政府各項工作評價(jià)最低的就是“調控房地產(chǎn)價(jià)格”，74％的回答者明確表示“不滿(mǎn)意”，而回答“滿(mǎn)意”的僅占5．5％。67％的回答者認為房?jì)r(jià)問(wèn)題在今年也不會(huì )有所改善，市民逐漸對政府在這一問(wèn)題上的調控能力失去信心。
在北京藍皮書(shū)中，專(zhuān)家分析說(shuō)，由于土地的稀缺性和不可再生性，住房不可能完全交給市場(chǎng)來(lái)解決，“看不見(jiàn)的手”是要有前提的，那就是供給的無(wú)限性和信息的對稱(chēng)性，而這兩點(diǎn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上都不存在。
報告說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)出現了非�；闹嚨默F象。
一是住房?jì)r(jià)格已經(jīng)遠遠超出了廣大市民的購買(mǎi)能力，2006年北京市住宅銷(xiāo)售均價(jià)是每平方米8050元，當年北京的城市居民人均可支配收入是19978元，僅能購買(mǎi)2．5平方米住房，3口之家如果按2006年北京城鎮居民人均住房面積20.1平方米標準購一套住宅，需要不吃不喝8．1年。
二是隨著(zhù)房?jì)r(jià)的上漲，三年來(lái)北京住宅商品房銷(xiāo)售面積逐年下降，2005年銷(xiāo)售2566萬(wàn)平方米，2006年是2205萬(wàn)平方米，2007年1~11月只有1550萬(wàn)平方米，其中現房銷(xiāo)售量同比下降30％。房地產(chǎn)商強調住宅需求旺盛來(lái)為提高房?jì)r(jià)造勢，但是住房需求相對而言是彈性的，買(mǎi)不起大房子可以買(mǎi)小房子，買(mǎi)不起房子可以租房子，住宅消費能力與房?jì)r(jià)找不到交匯點(diǎn)時(shí)，只能是有價(jià)無(wú)市——這正是今天的空有高價(jià)、少人購買(mǎi)的現狀。
該報告指出，目前政府把中低收入群體從住房市場(chǎng)上解脫出來(lái)的調控力度仍然遠遠不夠。2007年北京市公布了廉租房和經(jīng)濟適用房申請、審核的管理辦法�？梢陨暾埩夥康牡捅＜彝ダщy戶(hù)有3．83萬(wàn)戶(hù)，截至2007年2月，累計有2．6萬(wàn)戶(hù)享受到住房保障政策；而符合申請經(jīng)濟適用房的低收入家庭住房困難戶(hù)數字還在調查之中，截至2007年2月，解決了約19萬(wàn)戶(hù)。
此外，《北京市統計年鑒2007》顯示已經(jīng)竣工的“經(jīng)濟適用房”平均每套106平方米,銷(xiāo)售的“經(jīng)濟適用房”平均每套108平方米，早已違背了經(jīng)濟適用房的初衷，甚至超過(guò)了建設部對商品房70％的戶(hù)型為90平方米的要求，這只不過(guò)是房地產(chǎn)商以“經(jīng)濟適用房”名義享受政策優(yōu)惠而建起來(lái)的商品房。
建造經(jīng)濟適用房的資金如何解決，決定著(zhù)經(jīng)濟適用房制度能否持續下去。這筆資金包括向享受政策優(yōu)惠的房地產(chǎn)企業(yè)免征土地出讓金和減免部分稅金。房地產(chǎn)企業(yè)始終把房屋開(kāi)發(fā)建設的成本視為最高商業(yè)機密，而政府土地出讓金列入政府基金內，一般也不在統計年鑒內公布。該報告的編撰者通過(guò)“調查請教并翻閱有關(guān)政策文件”，做出了粗略的描述：
如果房屋銷(xiāo)售價(jià)為每平米10000元，它可以分解為以下幾個(gè)主要部分：
成本：
1．土地出讓金＋大、小城建配套3500元
2.建筑安裝費（高層、多層建筑不同，取中）1600元
3.銀行利息、廣告、銷(xiāo)售費用等1000元
稅：
4．營(yíng)業(yè)稅（按銷(xiāo)售價(jià)5．5％征收）550元
5.土地增值稅（銷(xiāo)售價(jià)－成本－營(yíng)業(yè)稅）×（30％~50％）1400元
6.企業(yè)所得稅（銷(xiāo)售價(jià)－成本－營(yíng)業(yè)稅－土地增值稅）×33％650元
利潤：
7．利潤1300元
按照上面所列，國家各項稅收理論上要占商品房銷(xiāo)售價(jià)格的約1／3，再加上土地出讓金和配套費用，共占銷(xiāo)售價(jià)的約2／3。報告認為，“如果政府在這兩類(lèi)收入上讓利，經(jīng)濟適用房的價(jià)格就只有商品房的一半，但代價(jià)是GDP總量將減少、地方政府的財政收入將減少。因此，改變以GDP增長(cháng)為中心的發(fā)展觀(guān)和政績(jì)觀(guān)是老百姓住房得到實(shí)惠的前提�！�
此外，報告還指出，目前的住房保障制度僅僅是第一步，現在的廉租房和經(jīng)濟適用房還只能惠及到最低收入和低收入群體。第二步的任務(wù)是逐步降低經(jīng)濟適用房的登記門(mén)檻，真正像溫總理設想的那樣“經(jīng)濟適用房大多數是面向中產(chǎn)階級的”，那樣才真正能夠解決“居者有其屋”，實(shí)現社會(huì )的和諧。當保障性住房供應量不斷增加時(shí)，商品房的價(jià)格就無(wú)法高位堅挺。
基于以上理由，藍皮書(shū)指出北京商品房?jì)r(jià)格止漲回落的“拐點(diǎn)”必將來(lái)臨，它到來(lái)的早晚取決于中央和北京市政府調控房?jì)r(jià)的力度，取決于保障性住房投入使用的規模與速度。
本報北京3月19日電 |
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