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2008年的樓市，可謂“亂花漸欲迷人眼”。繼深圳、廣州、上海等地部分樓盤(pán)的價(jià)格松動(dòng)后，京城樓市近來(lái)也悄現“一次性付全款8折”“買(mǎi)房送大禮”等“打折風(fēng)”。
相較于以往瘋漲且堅挺的房?jì)r(jià)，近期開(kāi)發(fā)商的一些降價(jià)“打折”行為，以及樓市的一些異動(dòng)現象，是否意味著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整已經(jīng)開(kāi)始？記者對此進(jìn)行了調查。
北京在售樓盤(pán)七成多在打折
這一輪樓市“打折風(fēng)”中，萬(wàn)科無(wú)疑是“動(dòng)作”最大的一個(gè)。
從珠三角一路刮到長(cháng)三角，萬(wàn)科的“打折”，使得本是局部的調整呈現了擴散態(tài)勢。盡管北京萬(wàn)科有關(guān)人士一再表示“暫時(shí)沒(méi)有降價(jià)計劃”，但目前3個(gè)項目的優(yōu)惠幅度卻是近幾年罕見(jiàn)的，僅萬(wàn)科中糧假日風(fēng)景，一次性付款就可打九三折。
消失許久的送車(chē)位、贈裝修費等多樣促銷(xiāo)方式也開(kāi)始粉墨登場(chǎng)�！案涣τ忠怀恰�2008年年初，就推出了“買(mǎi)房送5重大禮”的活動(dòng)：免3％契稅、免10年物業(yè)費等。珠江帝景博悅的房子“折”得也很有魄力，每平方米均價(jià)2萬(wàn)多元的房子，可直降5000多元。
記者調查發(fā)現，實(shí)行打折或者贈送實(shí)物促銷(xiāo)的，多數是一些大的上市公司項目或老項目的尾盤(pán)。
“這段是政策敏感期，低開(kāi)高走保險一些，定高了容易把自己套住�！币粯潜P(pán)項目銷(xiāo)售負責人向記者表示，“我們現在給客戶(hù)的是優(yōu)惠，但不是降價(jià)，過(guò)了這陣，房子肯定還會(huì )漲�！�
北京萬(wàn)科有關(guān)人士告訴記者，項目如何定價(jià)主要是依據市場(chǎng)情況，對于萬(wàn)科這樣項目較多的龍頭企業(yè)，資金流快進(jìn)快出是一個(gè)重要原則�！版溂业禺a(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心的調查顯示，目前北京在售樓盤(pán)中約有七成多項目在打折銷(xiāo)售，打折幅度一般為九五折至九九折之間。這表明，北京樓市開(kāi)始進(jìn)入高位調整期。
與開(kāi)發(fā)商的一些暗自降價(jià)行為相反，樓市成交量持續著(zhù)低迷狀況，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛日益濃重。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示，今年2月北京市二手房網(wǎng)上簽約套數僅為1004套，相比1月份降幅超50％，創(chuàng )下自去年7月實(shí)行存量房網(wǎng)上簽約以來(lái)的最低點(diǎn)。
“連續多次加息，再加上對第二套房的限制以及經(jīng)濟適用房、限價(jià)房、廉租房等保障性住房政策的不斷出臺，一定程度上改變了人們對于房市的預期，北京樓市會(huì )變得有些理性�！敝袊鐣�(huì )科學(xué)院倪鵬飛研究員如是評價(jià)。
高價(jià)地頻“流拍”：開(kāi)發(fā)商正視瘋狂拿地風(fēng)險
進(jìn)入2008年，曾經(jīng)一度瘋狂拿地、頻爭“地王”的開(kāi)發(fā)商們，面對土地供應，普遍顯現出“發(fā)蔫”癥狀。
1月8日，與兩年前曾拍出26億元“地王”的北京廣渠路36號地僅一街之隔的廣渠路15號地慘遭流標。規劃總建筑面積66萬(wàn)平方米、被業(yè)內認為可能是新“地王”的朝陽(yáng)區來(lái)廣營(yíng)鄉清河營(yíng)村1號住宅用地開(kāi)標，因參加投標的開(kāi)發(fā)商不足3家也在去年底以流標收場(chǎng)。
土地市場(chǎng)連爆冷門(mén)的現象也在其他地方上演。去年底，廣州推出12宗地塊，僅7家單位競價(jià)，最終2塊地流拍、5塊地以底價(jià)成交。南京地價(jià)近期也如同“過(guò)山車(chē)”般急速下墜，地處江寧區的一地塊以底價(jià)成交，樓面地價(jià)每平方米2000元,而就在一個(gè)多月前，同板塊的成交土地樓面地價(jià)為每平方米4446元，降幅超過(guò)50％。
“隨著(zhù)政府打擊開(kāi)發(fā)商囤地的力度越來(lái)越大，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始正視大量拿地的風(fēng)險。加之面臨信貸緊縮形勢，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，無(wú)疑是這些地塊流標的最大原因�！北本⿴煼洞髮W(xué)董藩教授指出，土地價(jià)格過(guò)高，會(huì )嚴重透支未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格。
國土資源部有關(guān)負責人向記者表示，國家近期加強對閑置土地加大監管，規定開(kāi)發(fā)商不能分期獲取土地證，防止開(kāi)發(fā)商依靠少量土地“滾雪球囤地”，亦可防范金融風(fēng)險。
流動(dòng)資金減少：開(kāi)發(fā)商從未這樣缺錢(qián)
“今年中國房地產(chǎn)公司面臨著(zhù)前所未有的融資艱難期�！盨OHO中國總裁潘石屹坦言，這些困境包括：公司負債情況是否危急；同類(lèi)住宅開(kāi)發(fā)商之間競爭如何解決；面對保障性住房，自己的產(chǎn)品定位如何找準市場(chǎng)需求；從緊貨幣政策將減少按揭貸款，如何應對其對需求量的影響等。
記者在調查中了解到，目前銀行信貸緊縮越來(lái)越明顯，很多中小房地產(chǎn)公司已經(jīng)不能獲得銀行授信，同時(shí)大公司的授信額度也被削減。
“去年的金融調控將開(kāi)發(fā)商自有資金提高到了35％，并且嚴格規定項目開(kāi)發(fā)到中后期才能貸款。今年是國家10年來(lái)首次執行貨幣從緊政策，房地產(chǎn)流動(dòng)資金已經(jīng)減少了50％，我做這行10多年了，從來(lái)沒(méi)有這樣缺錢(qián)�！本┏且淮笮头科蟮目偨�(jīng)理向記者訴說(shuō)。
傳統的銀行貸款之路難以走通，而國內監管部門(mén)對房地產(chǎn)公司首發(fā)上市的嚴格審核，上市或增發(fā)融資也相當困難。
破“以地生財”稅收格局 有望間接平抑房?jì)r(jià)
“政府針對房地產(chǎn)的本輪調控，表現出國家讓利于民的價(jià)值取向�！蹦暇┦蟹抗芫指本珠L(cháng)郭宏定認為，許多城市房地產(chǎn)稅收近年大幅增長(cháng)，最極端的表現是去年“面粉貴過(guò)面包”現象。而從緊的貨幣政策，有利于扭轉地方“以地生財”的稅收格局，可以讓開(kāi)發(fā)商瘋狂追逐土地價(jià)格的現象回歸理性。
記者在采訪(fǎng)中了解到，依托資本市場(chǎng)融資一直是上市房企大膽圈地的原動(dòng)力，而IPO融資后禁止買(mǎi)地的規定，意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商只有加速開(kāi)發(fā)已有項目，快速銷(xiāo)售回籠資金，然后用所得的資本金再去拿地。這樣“地王”現象可大大減少，有助于短期內增加樓市供應，進(jìn)而起到抑制房?jì)r(jià)的作用。
對于當前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的新動(dòng)向，國務(wù)院發(fā)展研究中心的專(zhuān)家分析認為，原因是多方面的：一是第二套房貸政策出臺、從緊的貨幣政策和央行的連續多次加息，抑制了部分超前消費和投資性購房需求；二是保障性住房建設力度加大和限價(jià)房計劃供應量的增加，分流了部分購房需求；三是由于一些城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，超過(guò)了購房者的承受能力。
在樓市異常波動(dòng)的過(guò)程中，政府的力量不能“缺席”。專(zhuān)家認為，政府“抓緊建立住房保障體系”的承諾實(shí)實(shí)在在，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由以往的“單純市場(chǎng)化改革”轉向市場(chǎng)與保障并行的“雙軌制”，被保障人群的增多將減少商品房購買(mǎi)人群，改變消費者被“強迫”購買(mǎi)高價(jià)房的狀況。
而幫助中等及中等偏低收入的家庭解決住房困難，需要政府建立多渠道的投融資機制，逐步形成適度、多樣、梯次供應和消費模式，有計劃、有步驟地解決他們的住房問(wèn)題。據新華社北京4月6日電 |