編者按
　　就在中國大多城市的樓市依舊處于滯脹的冷清行情之時(shí)，深圳樓市卻有“翻身”跡象，官方數字顯示，成交量連續三個(gè)月緩慢回升，房?jì)r(jià)降幅則逐月減小。
　　深圳毗鄰香港，樓市市場(chǎng)化程度較高，熱錢(qián)大幅出沒(méi)，被人們看作房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標。在經(jīng)歷了2007年的飆升和今年來(lái)的下跌之后，深圳樓市如今為何出現了價(jià)跌量升的局面？這是否意味著(zhù)房?jì)r(jià)已接近消費者認可的區間？是否意味著(zhù)樓市已走出困局？這些問(wèn)題不但為深圳購房者注目，亦為全中國輿論所關(guān)注。為此，本報記者采訪(fǎng)深圳地產(chǎn)市場(chǎng)，據所見(jiàn)所聞寫(xiě)下此版報道，希望能揭示深圳樓市的真實(shí)一角。

　　素有樓市“風(fēng)向標”之稱(chēng)的深圳樓市，在經(jīng)歷了暴漲與暴跌之后，再次被推到風(fēng)口浪尖：深圳市國土與房產(chǎn)局最新公布的統計數據顯示，5月份新建商品住宅銷(xiāo)售面積為38.48萬(wàn)平方米，環(huán)比增加15.31%；而住宅均價(jià)為11014.14元/平方米，環(huán)比下降7.92%，降幅較前兩個(gè)月大幅減小。中原地產(chǎn)統計表明，5月份深圳市住宅成交總量為4732套，接近去年同期水平。
　　對此，專(zhuān)家們有不同解讀，購房者觀(guān)房?jì)r(jià)亦感霧里看花，跌幅縮小，成交放大，是否預示著(zhù)深圳樓市已經(jīng)觸底，開(kāi)始回暖？

低價(jià)房拉動(dòng)均價(jià)下挫

　　深圳市國土與房產(chǎn)局的統計數據顯示，今年前五個(gè)月，深圳住宅均價(jià)呈現節節下挫走勢，分別為15080.25元/平方米、16314.58元/平方米、13618.42元/平方米、11962.08元/平方米和11014.14元/平方米，經(jīng)過(guò)較大幅度的調整后，房?jì)r(jià)基本回落到去年初的水平。
　　估算結果顯示，3月房?jì)r(jià)環(huán)比2月降幅達到16.53%，4月份環(huán)比3月下跌12.16％，5月份比4月份下降7.92%，跌幅逐月縮小。
　　業(yè)內有人認為，深圳樓市價(jià)格逐漸企穩，價(jià)格下探幅度已不大。而中心區依舊堅挺的房?jì)r(jià)似乎也印證了這一點(diǎn)。深圳福田區的新房均價(jià)在2007年5月突破2.2萬(wàn)元／平方米，接下來(lái)的幾個(gè)月，成交量雖有波動(dòng)，但價(jià)格仍然能維持在1.6萬(wàn)—2.2萬(wàn)元／平方米。
　　五一期間推出特價(jià)房的福田區高發(fā)城馳項目，其特價(jià)單位價(jià)格在18000元/平方米左右，中城天邑推出的特價(jià)單位也是從1.7萬(wàn)到2萬(wàn)不等，就連口岸附近的皇御苑3期最低價(jià)也達到了13800元／平方米，半山御景依舊維持21000元/平方米的高位。
　　中心區的二手房?jì)r(jià)格松動(dòng)亦不大，購房人小江看中了園嶺附近的圓龍園項目，由于周?chē)�配套設施較好，戶(hù)主喊價(jià)突破兩萬(wàn)，小江告訴記者，周邊即使是十年樓齡的二手房?jì)r(jià)格也在16000元/平方米左右。
　　專(zhuān)家分析，前期均價(jià)下挫源于關(guān)外低價(jià)房的成交拉低了均價(jià)。深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)統計，5月上半月深圳平均每天成交193套，成交均價(jià)為10800元/平米，成交量較大的項目主要集中在關(guān)外的龍崗和寶安區，且集中在幾個(gè)低價(jià)入市的新開(kāi)盤(pán)和價(jià)格降幅較大的“低價(jià)盤(pán)”。深圳國土局網(wǎng)站公開(kāi)信息顯示，深圳許多高價(jià)住宅項目已經(jīng)連續數周沒(méi)有成交記錄。
　　深圳市國土房產(chǎn)局的統計報告也顯示，前五個(gè)月，特區外商品住宅銷(xiāo)售面積為94.01萬(wàn)平方米，占全市銷(xiāo)售面積的75.94%。
　　去年六、七月的時(shí)候，龍崗中心城大部分樓盤(pán)的售價(jià)都在12000元以上，部分高檔住宅的價(jià)格更是達到17000元/平方米。而最近龍崗中心城大部分在售樓盤(pán)的價(jià)格都維持在8000元/平方米左右。新近開(kāi)盤(pán)的集信名城二期，開(kāi)盤(pán)均價(jià)為7600元/平方米，明顯低于去年開(kāi)售的一期公寓。寶安中心區的金港華庭，折后均價(jià)8800元/平方米，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售也較為樂(lè )觀(guān)。中海在龍崗區的新項目“康城國際”的銷(xiāo)售價(jià)格甚至低至4988元/平米，每平米均價(jià)僅為6500元到7000元左右。
　　然而不少自住客并不認可關(guān)外的這種房?jì)r(jià)�！皩毎仓行膮^價(jià)格下跌很小，有的項目?jì)r(jià)格甚至略有上升�！毕胍�買(mǎi)房自住的林女士表示，關(guān)外配套較好的項目?jì)r(jià)格并未下跌，偏遠的項目也依然維持在每平米八九千的高價(jià)。

成交回暖 大量存貨仍待消化

　　關(guān)于深圳樓市是否回暖的爭論，源于5月份成交量的放大。中原地產(chǎn)的統計顯示,5月份深圳全市住宅成交總量為4732套，日均成交約152.6套，單日成交量最高達276套，成交總量接近去年同期水平，創(chuàng )下自去年8月以來(lái)全市月成交套數的新高。
　　其中，5月前半個(gè)月成交量十分樂(lè )觀(guān)，從5月1日到15日全市日均成交量約193套，接近深圳市以往每日200多套的正常成交量。
　　國土局數據顯示，今年前五個(gè)月全市新建商品住宅銷(xiāo)售面積分別為26.53萬(wàn)平方米、6.44萬(wàn)平方米、18.97萬(wàn)平方米、33.37萬(wàn)平方米和38.48萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積逐月放大。這也使得業(yè)內出現樓市回暖的說(shuō)法。
　　聯(lián)合證券在5月份房地產(chǎn)市場(chǎng)報告中表示，如以成交套數來(lái)看，深圳市場(chǎng)無(wú)疑已回暖，市場(chǎng)的回暖以房?jì)r(jià)的持續下跌為代價(jià)，以小戶(hù)型等自用剛性需求入市為特征。該報告稱(chēng)，深圳一手商品房5月份成交套數比去年同期上升5%，成交套數的顯著(zhù)上升與套均成交面積以及房?jì)r(jià)的顯著(zhù)下降緊密相關(guān)。
　　此外，聯(lián)合證券還注意到一手商品房月度成交金額的持續回升。他們認為這一指標更好地反映了開(kāi)發(fā)商的總體現金回流情況。5月份深圳的一手商品房月均成交金額達到45億元，已超越去年8月，表明開(kāi)發(fā)商通過(guò)降價(jià)來(lái)催發(fā)自用需求的策略的確達到了刺激市場(chǎng)和自救目的。聯(lián)合證券重點(diǎn)跟蹤的上市公司中，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的萬(wàn)科城以及金地開(kāi)發(fā)的梅隴鎮銷(xiāo)售相對突出，目前兩樓盤(pán)今年已開(kāi)盤(pán)部分銷(xiāo)售率分別達到69%與54%。
　　然而，深圳市國土與房產(chǎn)局的報告顯示，前五個(gè)月特區內外繼續分化，特區內商品住宅批準預售面積為30.62萬(wàn)平方米，同期的銷(xiāo)售面積為29.78萬(wàn)平方米，新增供應基本被消化。而特區外，商品住宅批準預售面積為159.99萬(wàn)平方米，實(shí)際銷(xiāo)售面積為94.01萬(wàn)平方米，累積下大量存貨。
　　中原地產(chǎn)的一份報告指出，目前深圳全市可供出售的一手住宅至少要消化10個(gè)月，今年5月至12月全市預計有591萬(wàn)平方米新增一手住宅供應，未來(lái)幾個(gè)月寶安、龍崗和南山等區一手住宅競爭將十分激烈，房?jì)r(jià)存在繼續下行的可能。
　　深圳市社會(huì )科學(xué)院城市營(yíng)運研究中心主任高海燕指出，成交量雖然是判斷樓市是否回暖的重要指標，但也要分析其占有市場(chǎng)存量的比例。高海燕認為，去年5月市場(chǎng)存量少，而今年5月市場(chǎng)存量大，不能單純比較二者的成交量。如果6月份市場(chǎng)存量能消化掉40%，這可能才是市場(chǎng)真正回暖的跡象。
　　另有專(zhuān)家認為，單月成交面積達到去年90萬(wàn)平方米的平均水平，才可以確認深圳樓市已經(jīng)回暖，而5月份深圳市住宅成交總面積只有38.48萬(wàn)平方米，斷定回暖為時(shí)尚早。

市場(chǎng)步入理性軌道

　　“不想再等了，我們各自準備了一千多萬(wàn)買(mǎi)別墅�！眱晌活H有實(shí)力的購房人告訴記者，他們經(jīng)過(guò)考察發(fā)現，高端豪宅已有回暖的跡象。
　　他們所指的正是目前深圳樓市成交中的“兩頭熱”現象：高端別墅火爆成交，萬(wàn)元以下低價(jià)住宅也熱銷(xiāo)，而萬(wàn)元以上的普通住宅的銷(xiāo)售則較為冷清。
　　深圳3個(gè)近期入市的別墅項目受到追捧。5月25日波托菲諾·純水岸五期開(kāi)盤(pán)，當天24席TOWNHOUSE全被認購一空；5月28日，東部華僑城天麓七區56套別墅推出，當天銷(xiāo)售率達7成；5月31日龍華今年首個(gè)別墅項目水榭山開(kāi)盤(pán)，當日首批24套別墅單位銷(xiāo)售近9成。有專(zhuān)家表示，合理的定價(jià)是熱銷(xiāo)的主要因素。
　　萬(wàn)元以下的普通住宅同樣表現不俗，銷(xiāo)售速度遠快于萬(wàn)元以上的普通住宅。5月中旬，位于寶安區松崗的集信名城二期，大戶(hù)型產(chǎn)品以7600元/平方米均價(jià)入市，兩天內賣(mài)出近300套；隨后，寶安金港華庭開(kāi)盤(pán)，折后均價(jià)8800元/平方米，銷(xiāo)售超過(guò)三成；刷新寶安區最低入市價(jià)的中海西岸華府，5500元/平方米起價(jià)，當日銷(xiāo)售136套。
　　業(yè)內人士認為，“兩頭熱”現象是深圳樓市步入理性的表現�！捌胀ㄗ≌�以?xún)r(jià)格為導向，想賣(mài)得好必須降價(jià)；別墅項目不完全以?xún)r(jià)格為導向，但需要市場(chǎng)明朗化，豪宅的保值性讓高端客戶(hù)看到了入市的信心�！备吆Ｑ啾硎�。
　　但深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智指出，別墅和低價(jià)樓盤(pán)的熱銷(xiāo)并不能說(shuō)明樓市已回暖，而說(shuō)明投資客已大量退場(chǎng)。他表示，去年很多實(shí)力較弱的投資客炒房都被套牢，現在市場(chǎng)上剩下的都是自住客，這讓高低端用戶(hù)的剛性需求得以釋放。