如今北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎進(jìn)入了“價(jià)滯量跌”的整理階段。
　　記者日前走訪(fǎng)北京一些樓盤(pán)發(fā)現，剔除各種明折和暗折因素后，北京房?jì)r(jià)基本處于“停滯”狀態(tài)，而且一些項目出現推遲開(kāi)盤(pán)的“捂盤(pán)”現象。專(zhuān)家認為，北京樓市的這種調整將持續一段時(shí)間，調整時(shí)間和力度不僅受奧運因素影響，還要看貨幣政策和宏觀(guān)調控的具體情況。

房?jì)r(jià)上漲乏力

　　根據國家發(fā)改委公布的數據，5月北京房?jì)r(jià)環(huán)比上漲0.4%，4月環(huán)比上漲0.2%，而1-3月環(huán)比漲幅分別達到0.7%、0.5%和1.0%。從數字上來(lái)看，不同于深圳等城市的房?jì)r(jià)已經(jīng)明顯調整，北京房?jì)r(jià)依然在緩慢地上漲。但顯然，進(jìn)入二季度北京房?jì)r(jià)增速進(jìn)一步放慢，加上促銷(xiāo)折扣等未被統計考慮的因素，北京房?jì)r(jià)基本處于停滯狀態(tài)。
　　中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理李文杰表示，雖然從統計數字上看，北京房?jì)r(jià)體現了“穩中有漲”的趨勢，但值得關(guān)注的是，由于市場(chǎng)觀(guān)望情緒濃重，不少新開(kāi)樓盤(pán)調低了開(kāi)盤(pán)價(jià)格，這部分價(jià)格變動(dòng)并未體現在統計中。
　　樓盤(pán)花樣眾多的打折促銷(xiāo)活動(dòng)也通常不反映在統計數字中。與年初如同“小荷才露尖尖角”的促銷(xiāo)打折相比，如今北京更多樓盤(pán)加入了促銷(xiāo)的行列。除了房?jì)r(jià)折扣，贈送物業(yè)費、停車(chē)位、家電裝修甚至轎車(chē)都成為開(kāi)發(fā)商的促銷(xiāo)手段。東四環(huán)百子灣區域的美利山項目五一假期推出了每平方米11980元的節日特價(jià)房，正常均價(jià)是15000元，目前這種“特價(jià)房”依然在售；朝陽(yáng)區尚未開(kāi)盤(pán)的奧東18號初步定價(jià)28000元/平方米，該項目如果在開(kāi)盤(pán)前進(jìn)行意向簽約，會(huì )得到25000元/平方米的優(yōu)惠價(jià)格；6月1日開(kāi)盤(pán)的豐臺區六里橋區域的保利百合花園，推出了辦理銀行卡可以得到房?jì)r(jià)優(yōu)惠2萬(wàn)元的促銷(xiāo)活動(dòng)。
　　采取直接降價(jià)的樓盤(pán)也有一些。位于西南三環(huán)的萬(wàn)年花城，去年秋天3期開(kāi)盤(pán)后，該樓盤(pán)價(jià)格今年初一度上漲至均價(jià)17000元。今年4月20日推出了4期，地理位置更靠近三環(huán)，均價(jià)卻回落到了15000元，部分戶(hù)型價(jià)格更下調到了13000多元。大西洋新城(聆湖苑)3月27日開(kāi)盤(pán)均價(jià)15500元/平方米，目前已經(jīng)售出三分之二，剩下的均價(jià)在14500元左右。
　　不過(guò)，并不是所有的樓盤(pán)都采取降價(jià)或折扣的措施。據記者了解，去年下半年之后開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)，為了加快回籠資金，大多采取降價(jià)或打折的措施，并且幅度較大。而之前開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)，大多已經(jīng)銷(xiāo)售了大部分房子，房?jì)r(jià)變動(dòng)幅度不大。如中關(guān)村區域的悅園去年5月開(kāi)盤(pán)價(jià)格是20000元起價(jià)，目前漲到了25800元，該樓盤(pán)已經(jīng)銷(xiāo)售大半，并無(wú)其他折扣措施。

“捂盤(pán)商”擔憂(yōu)成交量

　　記者調查發(fā)現，不少原定5、6月開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)，如西海國際、德勝佳苑、華潤置地廣安門(mén)項目都推遲了開(kāi)盤(pán)時(shí)間，推遲的原因主要有未拿到銷(xiāo)售許可證、未如期完工等。
　　業(yè)內人士分析，除了客觀(guān)原因外，確實(shí)存在一些推遲開(kāi)盤(pán)的現象。如目前規定領(lǐng)取銷(xiāo)售許可證三日內須開(kāi)盤(pán)，一些開(kāi)發(fā)商便以推遲領(lǐng)證時(shí)間為由延期開(kāi)盤(pán)。之所以頂著(zhù)推遲回籠資金的壓力延期開(kāi)盤(pán)，主要是對于市場(chǎng)成交量的擔憂(yōu)，想等到將來(lái)市場(chǎng)回暖再推出樓盤(pán)。
　　事實(shí)上，進(jìn)入傳統銷(xiāo)售旺季的5月，北京房屋成交量已經(jīng)有了一定程度的提升。李文杰介紹，一季度北京房屋成交量同比下滑最為嚴重，跌幅達到70%，但是二季度開(kāi)始緩慢回升，成交量大概相當于去年的一半。招商證券的報告則顯示，5月份，北京一手住宅成交99.5萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲33.0%。
　　盡管如此，不少開(kāi)發(fā)商對目前的情形難言樂(lè )觀(guān)。一方面，5月原本屬于銷(xiāo)售旺季，一定程度的成交量提升并不能充分說(shuō)明問(wèn)題。另一方面，受上年末土地供應量加大、限價(jià)房和保障性住房用地集中入市等因素影響，北京商品住宅出現了近年罕見(jiàn)的供大于求局面，原本是房?jì)r(jià)上漲重要支柱的供求基本面被扭轉。
　　“如果真存在捂盤(pán)現象，那是因為開(kāi)發(fā)商的判斷出現了問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商今后可能蒙受更大的損失�！� 中國社科院金融研究所研究員殷劍峰如此表示。
　　李文杰認為，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)由昔日資金普遍過(guò)剩轉為資金短缺，這將加快房地產(chǎn)業(yè)的整合力度。不少大的開(kāi)發(fā)商如萬(wàn)科、SOHO中國近來(lái)已經(jīng)加快了收購步伐。

漲跌預期不一致

　　經(jīng)歷了年初時(shí)的“價(jià)漲量跌”，對于如今的“價(jià)滯量跌”，人們不禁會(huì )問(wèn)，北京樓市未來(lái)是否會(huì )出現“量?jì)r(jià)齊跌”的情況？
　　此前高盛發(fā)布報告認為，北京房?jì)r(jià)未來(lái)有可能出現10%-15%的跌幅。對此，在保利百合花園看房的王陽(yáng)先生說(shuō)：“北京是首都，各類(lèi)人群的購房需求還是比較旺盛的。我個(gè)人不認為北京房?jì)r(jià)會(huì )經(jīng)歷一個(gè)急跌的過(guò)程，如果房?jì)r(jià)比現在低5%，我就會(huì )立刻考慮買(mǎi)房�！�
　　殷劍峰認為：“今年可能是北京樓市的一個(gè)拐點(diǎn)。整個(gè)城市房屋價(jià)格增長(cháng)速度將明顯放緩，一些前幾年非理性上漲的區域，甚至會(huì )出現絕對價(jià)格下降。這樣的趨勢將在北京沒(méi)有了奧運預期之后的下半年更加明顯地體現出來(lái)，唯一的疑問(wèn)在于放緩和下降的程度會(huì )有多大�！�
　　李文杰則表示：“目前可以說(shuō)最壞的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去。從北京近來(lái)成交量抬頭，到南方的廣州、深圳等城市二手房租售價(jià)格小幅回暖，都體現了這個(gè)跡象�！� 他預計，北京房?jì)r(jià)漲幅放緩趨勢仍會(huì )延續，大幅放量的可能性很小，但絕對價(jià)格下跌的可能性在減小。