[進(jìn)入北京奧運會(huì )專(zhuān)題]

    7年前，北京申奧成功后，“奧運將帶動(dòng)北京房?jì)r(jià)高漲”的預期就在市場(chǎng)蔓延，幾乎所有的開(kāi)發(fā)商都想借奧運會(huì )對北京房?jì)r(jià)的拉動(dòng)，大賺一筆，但當奧運會(huì )越來(lái)越近，人們發(fā)出的疑問(wèn)也就越來(lái)越多：奧運會(huì )之后北京房?jì)r(jià)究竟會(huì )出現怎樣的走勢，北京的房?jì)r(jià)是否會(huì )跳水？

供大于求能否帶來(lái)樓市降溫

    “北京樓市今年肯定是供大于求，降溫是必然的�！北本┞�(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒這樣形容今年北京樓市的供求關(guān)系。他認為，今年北京樓市的供應量跟去年基本持平，但交易量要去比年下跌1／3。
    早在今年4月，楊少鋒就提出北京樓市將嚴重供大于求的警告。
    他提供的數據顯示，今年下半年北京市大量的保障性住宅將陸續供應市場(chǎng)，預計總供應量將達600萬(wàn)平方米、7萬(wàn)套，與此同時(shí)，今年新增供應市場(chǎng)的普通住宅面積大約1800萬(wàn)平方米，15萬(wàn)套，市場(chǎng)新建住宅總供應量為22萬(wàn)套。加上上半年的現房，北京2008年期房現房總供應量將達到歷史高峰，預計超過(guò)25萬(wàn)套。
    北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)數據顯示，2007年1~12月住宅市場(chǎng)成交量約為1600萬(wàn)平方米，成交套數約為12萬(wàn)套，2006年的這一數據則為1900萬(wàn)平米和16萬(wàn)套。今年一季度，北京市住宅市場(chǎng)成交總套數僅為1．47萬(wàn)套。
    楊少鋒據此認為，預計全年成交量可能降至近年歷史低點(diǎn)，成交將不到10萬(wàn)套。
    “對比10萬(wàn)套的預計成交量，北京住宅不是供不應求，而是嚴重供過(guò)于求！”楊少鋒說(shuō)。
    戴德梁行日前發(fā)布的《2008年第二季度市場(chǎng)報告》也與楊少鋒的觀(guān)點(diǎn)相同，這份報告顯示，今年1~5月北京房地產(chǎn)市場(chǎng)新增供應及銷(xiāo)售面積之比為1．43，呈現供過(guò)于求的態(tài)勢。
    面對足夠的住宅供應量，購房人卻并沒(méi)有對北京樓市表現出現相應的熱情。從去年年底開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商賣(mài)房就已經(jīng)是一件不容易的事。打折、買(mǎi)別墅送公寓、送車(chē)、送裝修，各種優(yōu)惠措施層出不窮，但銷(xiāo)售數量卻始終看不到增長(cháng)。
    不僅如此，一些樓盤(pán)甚至開(kāi)始出現退房潮。
    記者從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)了解到，“期房退房公示”一欄顯示退房信息多達1466條，“現房退房公示”一欄顯示退房信息也達到了522條。
    在退房的人群中，有些是因為房屋質(zhì)量、物業(yè)等原因，但有相當大一部分是因為對北京房?jì)r(jià)走勢的判斷發(fā)生了變化。
    不僅僅普通購房人對樓市的預期發(fā)生了變化，開(kāi)發(fā)商對房地產(chǎn)市場(chǎng)的預期也在發(fā)生變化。從今年年初開(kāi)始，廣州、北京、深圳、成都等地都頻頻出現土地流拍的場(chǎng)景，而在2007年，各地“地王”都比賽式的出現。
    “國家貨幣政策緊縮，開(kāi)發(fā)商資金鏈非常緊張，加上對市場(chǎng)的預期發(fā)生了變化，所以會(huì )導致土地流拍�！币晃粯I(yè)內人士這樣告訴記者。

未來(lái)哪些因素支撐北京房?jì)r(jià)

    然而有意思的是，盡管出現了種種樓市利空的表現，北京市的房?jì)r(jià)還沒(méi)有出現普通人所期望的大跌。
    7月22日，北京市統計局、國家統計局北京調查總隊聯(lián)合發(fā)布今年上半年房?jì)r(jià)報告，結果顯示，北京市四環(huán)路以?xún)茸≌�期房�(jì)r(jià)格上漲仍然較快，上半年均價(jià)為18398元／平方米。四環(huán)路五環(huán)路價(jià)格為16409元／平方米，五環(huán)路六環(huán)路價(jià)格為9825元／平方米，六環(huán)路以外價(jià)格為7760元／平方米。該報告稱(chēng)，上半年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售持續低迷，房?jì)r(jià)仍處高位，但漲幅回落，環(huán)比漲幅為2005年以來(lái)最低。
    那么，是什么還在支撐北京市房?jì)r(jià)高位運行？很多人認為，奧運效應是開(kāi)發(fā)商還在硬撐房?jì)r(jià)的一個(gè)重要原因。
    “如果說(shuō)，現在北京樓市我們還有‘奧運利好’可以最后利用炒作一把，奧運會(huì )之后，靠什么支撐北京樓市？”楊少鋒說(shuō)。
    在楊少鋒看來(lái)，北京房?jì)r(jià)的泡沫大概有15％~20％，今年年底將會(huì )明顯回落。
    而在我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總經(jīng)理胡景暉眼中，奧運會(huì )之前和奧運會(huì )期間北京市房?jì)r(jià)不會(huì )有太大變化，關(guān)鍵要看奧運會(huì )之后，也就是從奧運會(huì )結束到10月初北京樓市的變化。這個(gè)階段的市場(chǎng)形勢對未來(lái)一兩年內的北京市場(chǎng)有關(guān)鍵作用。如果這個(gè)階段北京樓市沒(méi)有繼續出現交易量的回落，那么購房的需求會(huì )逐漸釋放出來(lái)。
    在知名財經(jīng)評論人牛刀的博客上，他很明確地提出北京在樓市泡沫方面比其他一線(xiàn)城市要嚴重的多�！案拍钐嵘�預期，中國這兩年最具炒作的概念就是奧運，已經(jīng)透支了甚至未來(lái)三到五年的房?jì)r(jià)增長(cháng)水準，泡沫大面積衍生，房?jì)r(jià)焉能不跌？”
    牛刀認為，要判斷房?jì)r(jià)變化，需要從國家產(chǎn)業(yè)政策有無(wú)變化、政府新推出的住宅用地政策和地價(jià)變化、成交量的變化3個(gè)方面進(jìn)行分析。這兩年國家對于房地產(chǎn)業(yè)出臺了很多政策，都是為了把房?jì)r(jià)降下來(lái)。土地供應上，北京3年2000萬(wàn)平米是用于經(jīng)濟適用房和限價(jià)房。成交量上，北京一天只有100多套。
    “放不大成交量，一大批開(kāi)發(fā)商必死�！迸５斗Q(chēng)。
    面對奧運會(huì )之后的北京房?jì)r(jià)走勢，也有觀(guān)點(diǎn)認為，北京強大的剛性需求決定了其房?jì)r(jià)不會(huì )出現拐點(diǎn)。
    華遠集團老總任志強就曾數次表達類(lèi)似看法。他認為，北京的人口增長(cháng)每年高達2．4％以上，約40萬(wàn)~50萬(wàn)人口（2007年為50多萬(wàn)），其中戶(hù)籍人口超過(guò)15萬(wàn)人，外來(lái)長(cháng)住人口平均年增長(cháng)24萬(wàn)人以上。本身的城市化率已達84.3％，每年新增家庭戶(hù)數超過(guò)30萬(wàn)戶(hù)，其中2006年僅新婚家庭高達171299戶(hù)。并且連續5年的新婚家庭中44％的購買(mǎi)了住房，17.8％的家庭購買(mǎi)了家庭用車(chē)。但2007年全年一手房銷(xiāo)售僅為14.8萬(wàn)套，二手房9．4萬(wàn)套左右，遠低于家庭分裂的速度與需求。
    在任志強看來(lái)，住房的集中剛性需求來(lái)自于20~39歲的人口群，正是結婚生子需要住房和需要改善住房的人群，北京這一人群的比例高達37.8％，約為600萬(wàn)人口。未來(lái)幾年中這種需求仍在高速增長(cháng)中，加上外來(lái)人口的購房需求，未來(lái)幾年的供求矛盾沒(méi)有絲毫緩解的可能。
    “北京的第三產(chǎn)業(yè)比重高達71％，每年要提高3~4個(gè)百分點(diǎn)，每提高1％大約要100萬(wàn)平方米的辦公用房�！比沃緩姳硎�，奧運會(huì )又提升了北京的世界地位，旅游與商務(wù)活動(dòng)的增長(cháng)就成為必然。商業(yè)從單純的購物變成了休閑、娛樂(lè )、購物一體化推動(dòng)著(zhù)商業(yè)的發(fā)展與創(chuàng )新。
    本報北京7月24日電