|
從2005年至今，昆明的李先生一邊租房子住，一邊卻每個(gè)月要償還6000多元的按揭貸款。他購買(mǎi)的一套住房原定于2005年12月底交房，但到現在還看不到任何驗收交房的跡象。今年5月，他暫時(shí)中止向銀行還貸。
在與開(kāi)發(fā)商、房管部門(mén)和銀行交涉了多次后，李先生和一起維權的業(yè)主們才驚訝地發(fā)現，這個(gè)名叫“德瀛華府”的樓盤(pán)存在“一房多賣(mài)”、開(kāi)發(fā)商制造虛假購房信息騙取銀行貸款并抽逃、挪用資金的現象。
因為抗議銀行和房管部門(mén)的監察失職，近200戶(hù)業(yè)主決定暫停還貸。在這起集體停貸事件的背后，一起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商惡意騙貸案浮出水面。
延期兩年半不能交房 開(kāi)發(fā)商賬面僅數百元
德瀛華府小區是昆明德亨地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“德亨公司”）成立10年來(lái)開(kāi)發(fā)的第二個(gè)住宅小區。
德亨公司在德瀛華府的宣傳廣告上強調小區的“私密性”和“安全性”，業(yè)主要憑指紋才能打開(kāi)電梯，每套住房?jì)榷加袑?zhuān)門(mén)的保姆通道。500多套住宅面積從150平方米到400多平方米不等。很顯然，這個(gè)樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)對象是中高收入人群。
業(yè)主李女士回憶，2005年第一次去看房時(shí)，覺(jué)得“非常動(dòng)心”。當時(shí)小區內6棟房子已經(jīng)封頂，其中有3棟刷完了外墻漆，游泳池也已建好，是一個(gè)已然成型的高檔社區了。
本身就從事房產(chǎn)業(yè)的李女士認為，房子都修到這個(gè)程度了，“沒(méi)有哪個(gè)開(kāi)發(fā)商會(huì )撂下不管�！彼敿从喯乱惶�257平方米的住房，總價(jià)近70萬(wàn)，其中向銀行貸款了30萬(wàn)。
然而，2005年年底，購房合同上規定的交房時(shí)間到了，開(kāi)發(fā)商仍沒(méi)有動(dòng)靜。去催，售樓小姐換了一撥又一撥，總是得到惡聲惡氣地答復，開(kāi)發(fā)商也避而不見(jiàn)，好不容易找著(zhù)了，就虛應一個(gè)交房時(shí)間敷衍，并承諾賠付違約金。
“在我的印象中，至少聽(tīng)過(guò)4次不同的交房時(shí)間�！崩钆空f(shuō)。
另一業(yè)主趙女士原本打算在新房中待產(chǎn)，可如今孩子已經(jīng)兩歲，一家人仍然租房��；還有性急的業(yè)主在交房前將原來(lái)的住房賣(mài)掉，現在只能以2000元的月租向新房主租住自己的舊房子。
今年5月，越來(lái)越焦急不安的業(yè)主們開(kāi)始聯(lián)合起來(lái)維權。隨著(zhù)點(diǎn)滴信息的收集匯總，他們發(fā)現，德瀛華府的售房信息十分混亂，400多套住房居然有500多戶(hù)業(yè)主。
一位來(lái)昆明投資的福建商人反映，去年12月25日，他與親朋好友四家人購買(mǎi)了德瀛華府4套住房，當場(chǎng)付清全款近400萬(wàn)元。去房管部門(mén)一查驗，4套住房都早已登記備案，房主另有其人。
另一戶(hù)業(yè)主說(shuō)，她在今年春節前付清全款簽訂合同后，也發(fā)現在房管部門(mén)的登記中，自己并非房主。德亨公司人員向她解釋說(shuō)，由于公司前期資金緊張，借用了員工親戚的名義向銀行辦理了按揭貸款。在她的再三督促下，一個(gè)月后備案登記才轉換至她的名下。
業(yè)主們還發(fā)現，德亨公司面臨嚴重的財務(wù)危機。今年2月，在4戶(hù)業(yè)主的申請下，昆明仲裁委員會(huì )裁決德亨公司向4家人賠付逾期交房的違約金各9萬(wàn)余元。4家人在各自交了數千元到1萬(wàn)元不等的仲裁費后才聽(tīng)說(shuō)，德亨公司的賬面上只剩下幾百元，裁決根本無(wú)法執行。
由于資金鏈斷裂，欠下的工程款和銀行貸款以千萬(wàn)計，德瀛華府主體工程完工后無(wú)力交納水電配套設施費，無(wú)法進(jìn)行綜合驗收，停工至今。因多次拖欠施工方和供貨方的款項，德亨公司還多次以房子來(lái)抵扣工程款。
銀行：房管部門(mén)的“一房多鑒證”導致“一房多貸”
就在業(yè)主維權的過(guò)程中，中國工商銀行云南省分行營(yíng)業(yè)部昆明城市開(kāi)發(fā)支行（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“城發(fā)支行”）向法院申請查封保全了德瀛華府小區的部分地下車(chē)庫和住房，以填補開(kāi)發(fā)商欠下的巨額貸款空洞，引起了業(yè)主的不滿(mǎn)。
業(yè)主們質(zhì)疑的矛頭首先指向了銀行。
據了解，2003年6月和10月，德亨公司以德瀛華府住宅項目的土地使用權作抵押，兩次向城發(fā)支行進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款共計4500萬(wàn)元。2006年兩筆貸款相繼到期，德亨公司不能按時(shí)歸還。
由于催收、清收效果不理想，城發(fā)支行于去年9月對兩筆開(kāi)發(fā)貸款進(jìn)行了起訴，勝訴后，昆明市中級人民法院保全處對德瀛華府的312個(gè)地下停車(chē)位和25套住房進(jìn)行了財產(chǎn)保全。
然而，在這被保全的資產(chǎn)中，有一部分已經(jīng)被德亨公司賣(mài)出，產(chǎn)權應屬于業(yè)主。對這種不顧業(yè)主權益擅自拍賣(mài)抵押物的作法，業(yè)主們表示了強烈的抗議。
業(yè)主們認為，銀行早就知道了德亨公司的騙貸行為，不檢討自己違規放貸、監管失職使德亨公司乘機抽逃、挪用貸款，憑什么反而要無(wú)辜的業(yè)主們?yōu)殂y行的失職和德亨公司的違法行為埋單？
早在去年8月，中國工商銀行成都內審分局在對個(gè)人住房貸款檢查時(shí)就已經(jīng)注意到德瀛華府項目的異常情況。檢查發(fā)現，該項目103筆、7590.8萬(wàn)元個(gè)人按揭貸款，存在同一時(shí)間、同一網(wǎng)點(diǎn)、同一柜臺存入當月應還本息的批量還款情況。
經(jīng)過(guò)核查，德瀛華府項目多達88筆、金額6541萬(wàn)元個(gè)人按揭貸款存在同一住房在貸款時(shí)《商品房購銷(xiāo)合同》中載明的購房者與目前昆明市房產(chǎn)管理部門(mén)備案登記的購房者不一致的問(wèn)題。
工行云南省分行營(yíng)業(yè)部據此認為德瀛華府項目存在“一房多賣(mài)”、假借私人購房名義惡意套取銀行信貸資金的事實(shí)，鑒于問(wèn)題的嚴重性及復雜性，2007年10月，工行云南省分行營(yíng)業(yè)部向經(jīng)偵部門(mén)報了案。
但業(yè)主們一直被蒙在鼓里。在城發(fā)支行辦理了按揭貸款的業(yè)主李女士說(shuō)：“即便是兩年多沒(méi)有交房，我們一直是非常誠信地在還貸。但是直到我們開(kāi)始維權調查后才知道，銀行其實(shí)早就知道了德亨公司存在的嚴重問(wèn)題�！�
李女士說(shuō)，正常的按揭貸款程序十分嚴格，購房者必須提交公證處審核公證過(guò)的收入證明、戶(hù)口證明和商品房備案登記等信息，銀行工作人員進(jìn)行一一核實(shí)后才能發(fā)放貸款。她質(zhì)疑：“多達88筆假按揭都能順利辦理，如此嚴密的審核程序只是走個(gè)過(guò)場(chǎng)嗎？”
業(yè)主們認為，“銀行不為自己的過(guò)錯負責，反而利用職能、信息和能力上的優(yōu)勢查封、保全屬于業(yè)主的財產(chǎn)，只力求自�！�，于今年5月起集體停貸。
這一舉動(dòng)加劇了與銀行的矛盾。在工行云南省分行營(yíng)業(yè)部的一份報告中認為，“其目的是將購房風(fēng)險轉嫁給銀行”。
銀行顯然已經(jīng)意識到這個(gè)問(wèn)題的嚴重性：“這些問(wèn)題牽扯到了十分龐大的客戶(hù)群和巨額貸款資金，這在昆明房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域并不多見(jiàn)。如不能得到及時(shí)有效的解決和妥善處理，將嚴重危及到個(gè)人信貸資金安全，對發(fā)展相類(lèi)似的個(gè)人信貸業(yè)務(wù)也將產(chǎn)生非常大的負面影響，由此造成的后果和危害將是極其巨大的�！�
在這份報告中，工行并不認為自身存在過(guò)失：“貸款檔案中均有借款人與公司簽訂的《商品房購銷(xiāo)合同》，且《商品房購銷(xiāo)合同》均經(jīng)過(guò)昆明市房地產(chǎn)管理部門(mén)的備案登記”。
工行認為，德瀛華府事件的原因是，“昆明德亨地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司采取欺詐手段騙取銀行貸款，相關(guān)政府職能部門(mén)未對該公司商品房銷(xiāo)售行為進(jìn)行有效管理，一套住房發(fā)出兩份甚至3份鑒證單，致使公司一房多賣(mài)、重復銷(xiāo)售、將房屋拆分銷(xiāo)售等問(wèn)題層出不窮�！�
8月4日和6日，記者兩次致電城發(fā)支行行長(cháng)馬俊。他認為，“我們在貸款時(shí)操作上沒(méi)有問(wèn)題”，“我們看到的是真實(shí)的備案信息，怎么知道是‘一房多貸’？要知道肯定不會(huì )貸給他�！钡芙^接受當面采訪(fǎng)。
房管部門(mén)：德亨公司利用審批漏洞惡意騙貸
銀行怎么知道是否“一房多貸”？根據昆明市西山區房產(chǎn)局提供的信息，德瀛華府已經(jīng)售出的住宅為486套。即便只考慮工行的統計數字，一個(gè)樓盤(pán)1／5的已售房在進(jìn)行銀行貸款后被賣(mài)給了第二個(gè)人，并在房產(chǎn)部門(mén)更改了備案登記，難道沒(méi)有引起房管部門(mén)的任何警覺(jué)嗎？這也是眾多業(yè)主一致的追問(wèn)。
昆明市西山區房管局相關(guān)負責人在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，辦理備案更改，無(wú)需銀行出具還清貸款的證明。按照目前房產(chǎn)部門(mén)的退件程序，購房者和房地產(chǎn)商雙方都需提交書(shū)面申請，說(shuō)明解除合同、辦理注銷(xiāo)登記的原因，雙方當事人憑身份證明及收件收據到場(chǎng)即可辦理。
這位負責人說(shuō)，購房后至交房前，購房者申請的按揭貸款屬于由開(kāi)發(fā)商擔任第三方的階段性擔保貸款。此時(shí)由于尚未辦理抵押登記手續，房管部門(mén)對具體貸款數量、金額及貸款銀行等情況并不清楚。
這位負責人說(shuō)，由于遲遲不能交房及辦證，在兩年多的時(shí)間內，又發(fā)生購房、按揭、退房、再購房、再按揭等多項業(yè)務(wù)交織在一起，德亨公司未能認真履行階段性擔保的責任，在辦理退件過(guò)程中，在尚未結清貸款的情況下，再次出售和辦理按揭，正是利用這一審批程序的漏洞惡意騙貸。
對于“一房多鑒證”的質(zhì)疑，這位負責人說(shuō)，房管部門(mén)登記的信息是惟一的。凡是備案表與房管部門(mén)的信息不一致的購房者，可以通過(guò)法律途徑起訴德亨公司。
這位負責人認為，“銀行部門(mén)未能及時(shí)提供相關(guān)信息，直至今年6月才向相關(guān)部門(mén)反映，造成了騙貸行為的進(jìn)一步升級�！�
“工行去年便對虛假貸款有所察覺(jué)，但因為其時(shí)德亨公司還能按時(shí)統一還貸，因此并未深究。直到今年2月起，由于公司財力不足停止還貸，加之部分真正購房人開(kāi)始拒絕還貸，這件事才浮出水面�！边@位負責人提供的一份報告中說(shuō)。
“不該由無(wú)辜的購房者埋單”
粗略估算，德亨公司在德瀛華府項目上至少贏(yíng)利1億元。那么多銀行貸款、購房資金到哪里去了？
已經(jīng)查實(shí)的是，德亨公司挪用了部分資金在云南蘭坪投資酒店項目血本無(wú)歸，導致資金鏈斷裂。由于法定代表人譚奕明等5人因涉嫌故意騙貸日前已被正式批捕，進(jìn)一步的信息有待經(jīng)偵部門(mén)查證。
目前，德亨公司由董事長(cháng)姜清陽(yáng)出面接管工作。姜清陽(yáng)在接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，2005年以后他就沒(méi)有過(guò)問(wèn)過(guò)公司的業(yè)務(wù)，譚奕明“做的事情我不太清楚”，“我有時(shí)候說(shuō)他，他不聽(tīng)，我就不管了�！�
“即便是現在驗收交房，德亨公司也要面臨高達5000萬(wàn)的逾期交房違約金�！庇袠I(yè)主擔心德亨公司會(huì )申請破產(chǎn)，德瀛華府成為真正的“爛尾樓”，這樣，數百戶(hù)業(yè)主的購房款將瞬間化為烏有。
姜清陽(yáng)表示，完成工程收尾大約還需2000萬(wàn)元，德亨公司還擁有部分債權，自己會(huì )全力以赴收拾殘局，盤(pán)活資產(chǎn)，全額用于“優(yōu)先保證工程完工，讓業(yè)主們盡早搬進(jìn)新居�！�
但業(yè)主們卻十分擔心這只是一張“空頭支票”。
“在銀行、房管部門(mén)、德亨公司這個(gè)鏈條上，我們的權益被擺在了最末端�！睒I(yè)主張波說(shuō)，“銀行、建筑商都在盯著(zhù)，盤(pán)活的那些資產(chǎn)，還不夠幾家銀行填補空洞，何況銀行有先天的優(yōu)勢？”
“銀行暫未收回的貸款共計1．2億，而400余戶(hù)購房者的房款近4億元，兩者損失相較，孰輕孰重？”業(yè)主們十分希望有關(guān)部門(mén)出面主持全局：“幾年來(lái)，沒(méi)有哪一個(gè)單位和部門(mén)真正監管過(guò)德亨公司，資金抽逃一空，有誰(shuí)過(guò)問(wèn)過(guò)？虛假按揭、一房多賣(mài)、重復銷(xiāo)售、騙貸、一房多鑒證，這一系列的問(wèn)題難道要我們這些最無(wú)辜的購房者埋單嗎？” |