樓市價(jià)量齊跌

　　“先生，買(mǎi)房嗎？去看看吧，我們的售樓處就在斜對面的一樓�！�8月19日，記者剛出北京輕軌果園站，就有幾個(gè)售樓人員圍上來(lái)。
　　見(jiàn)記者表示不買(mǎi)，“你去看看吧，算我們的業(yè)績(jì)，”售樓的先生告訴記者，“來(lái)了快一個(gè)月了，一套還沒(méi)有賣(mài)出去�！闭f(shuō)著(zhù)，將促銷(xiāo)的小廣告塞進(jìn)記者手中。
　　最近一段時(shí)間，在北京的地鐵及一些車(chē)站，隨處都能見(jiàn)到分發(fā)售樓小廣告的促銷(xiāo)人員。
　　在傳統的“金九銀十”銷(xiāo)售旺季到來(lái)之際，記者發(fā)現，北京樓市仍然顯現持續冷清的局面。
　　根據北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數據，上半年北京商品住宅網(wǎng)上簽約總量為40600套，比2007年同期的65004套下降了38%。7月份，北京商品住宅期房網(wǎng)上簽約面積595642平方米，同比下降62.7%，環(huán)比下降33%。
　　不光是一手房，二手房交易也出現了明顯滑坡。據監測數據顯示，7月份北京二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)成交量環(huán)比下降10.9%，與此同時(shí)交易價(jià)格也開(kāi)始回調，北京二手房市場(chǎng)自2005年以來(lái)首次出現“價(jià)量齊跌”。
　　北京樓市持續冷清的局面同全國相似。來(lái)自上海佑威房地產(chǎn)研究中心的最新報告顯示，8月18日，上海中遠兩灣城的29套房源集中成交，均價(jià)13842元／平方米，比上半年21049元／平方米跌了7200多元／平方米。
　　國家發(fā)改委最新公布的數據顯示，今年1—7月，全國商品住房竣工面積16533萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)12.4%，增幅同比提高9個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售面積27743萬(wàn)平方米，同比下降10.8%，增幅下降37.2個(gè)百分點(diǎn)。

北京房?jì)r(jià)收入比達26倍

　　北京樓市和全國樓市在今年上半年終于一改往日瘋漲的局面。后奧運時(shí)代，樓市會(huì )出現“報復性上漲”嗎？
　　有業(yè)界分析人士認為，房?jì)r(jià)太高是目前樓市不景氣的主要原因。有數據顯示，北京市房?jì)r(jià)自２００１年申奧成功后開(kāi)始上漲，至２００６年三級跳式飛躍，三環(huán)內樓盤(pán)突破每平方米萬(wàn)元；２００６年中，四環(huán)內樓盤(pán)緊跟著(zhù)沖破每平方米萬(wàn)元；而２００７年中，五環(huán)內已難覓每平方米萬(wàn)元以下的樓盤(pán)。 其實(shí)，不光是在北京，我國大中城市房?jì)r(jià)2003年以來(lái)均出現了連續上漲的行情。
　　據統計，2007年全國商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格高達3885元。按照90平方米的小戶(hù)型計算，一套住房的價(jià)格高達34.97萬(wàn)元，約為同期城鎮居民家庭可支配收入3.86萬(wàn)元的9倍。大中城市的房?jì)r(jià)與家庭收入比率更高，北京市90平方米面積住房房?jì)r(jià)與家庭收入比率，甚至達到了26倍。按照國際3-5倍的房?jì)r(jià)與家庭收入的比率，北京市居民家庭年收入應當達到32萬(wàn)—54萬(wàn)，才能適應這個(gè)房?jì)r(jià)，即使家庭收入按照10%的高增長(cháng)速度，也需要16年-22年的時(shí)間。
　　專(zhuān)家表示，當房屋作為投資需求時(shí)，決定房?jì)r(jià)的力量是房屋租金，國際上通常用租售比來(lái)表示。國際上衡量房產(chǎn)運行良好的租售比一般標準為1：200-1：300。而目前我國的房?jì)r(jià)遠遠超出國際警戒線(xiàn)。以北京為例，其租售比基本是在1：500-1：700這個(gè)范圍之內。不少人所購買(mǎi)的房屋如果用于出租還不足以?xún)斶�銀行利息，甚至在房屋快報廢時(shí)還不能收回投資。這說(shuō)明，房屋也不再具有投資價(jià)值�！�
　　中國社會(huì )科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場(chǎng)研究室主任、研究員曹建海認為，目前房?jì)r(jià)已經(jīng)遠遠脫離了大多數家庭的可支配收入，連房屋投資者也開(kāi)始擔心無(wú)法找到下家接盤(pán)，銀行體系也開(kāi)始審慎房地產(chǎn)貸款，房?jì)r(jià)調整已成為大勢所趨。
　　“目前 ，無(wú)論是政策條件、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式，還是房地產(chǎn)市場(chǎng)的本身及金融市場(chǎng)環(huán)境，都發(fā)生了根本性變化，在這樣的條件下，奧運會(huì )后房地產(chǎn)市場(chǎng)將理性回歸�！敝袊�社科院金融所研究員易憲容說(shuō)，“中國房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入大的調整周期，這種調整并不是一年半載可結束的，而是要經(jīng)歷一個(gè)漫長(cháng)的時(shí)期，香港上一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)就經(jīng)歷了1997年-2004年這樣長(cháng)的時(shí)間�！�

調整仍將繼續

　　從歷史經(jīng)驗來(lái)看，世界上舉辦過(guò)奧運會(huì )的城市，會(huì )出現不同程度的“奧運經(jīng)濟低谷”現象。
　　對于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)和全國樓市而言，在后奧運時(shí)代，一些權威人士的看法卻完全不同。
　　國家發(fā)改委宏觀(guān)經(jīng)濟研究院副院長(cháng)王一鳴在奧運會(huì )期間召開(kāi)的新聞發(fā)布會(huì )上表示，2007年下半年以來(lái)房市發(fā)生的變化主要是市場(chǎng)的銷(xiāo)售量下降，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛比較濃厚。但從中長(cháng)期趨勢看，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)總體是樂(lè )觀(guān)的。因為中國城市化率還達不到全球的平均水平。預計未來(lái)十幾年城市化率每年還會(huì )增長(cháng)1個(gè)百分點(diǎn)，大量人口還會(huì )進(jìn)入城市。
　　“2007年下半年以來(lái)，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策、金融市場(chǎng)的環(huán)境、居民對房地產(chǎn)市場(chǎng)認識等方面都發(fā)生了深刻的變化，而這種變化意味著(zhù)國內房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現重大的調整，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入周期性調整期�！币讘椚萁邮苡浾卟稍L(fǎng)時(shí)說(shuō)。
　　他分析，政府政策明確規定房地產(chǎn)市場(chǎng)是以消費為主導的市場(chǎng)而不是炒作投資的市場(chǎng)。對于房地產(chǎn)消費，政府可以采取優(yōu)惠的政策；對于房地產(chǎn)投資，政府則要求采取市場(chǎng)價(jià)格。如第二套住房貸款利率上調、首付比重增加等，而且這種政策地方政府是不可改變的。只要房地產(chǎn)市場(chǎng)把炒作與投資這部分清除出來(lái)，住房需求就會(huì )發(fā)生根本性變化。
　　他舉例說(shuō)，比如，在2004年10月利率沒(méi)有上調之前，一年期住房貸款優(yōu)惠利率為4.95%，而目前第二套住房的一年期貸款利率達到8.63%。利息上漲3.65%，利率漲幅達74.3%。加上目前通貨膨脹過(guò)高，利率仍然處于上升的通道上，“因此，房地產(chǎn)炒作風(fēng)險急速上升。這些因素是任何地方政府都改變不了的�！�
　　國家調控仍在繼續。央行和銀監會(huì )日前聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節約集約用地的通知》，要求各金融機構嚴格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，同時(shí)金融機構禁止向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放專(zhuān)門(mén)用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款。業(yè)內人士稱(chēng)，這道聯(lián)名下發(fā)的限貸令，對業(yè)已冷清的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是雪上加霜。