徐匯 資料圖

　　22日晚間，央行、財政部同時(shí)出臺了一系列保障民生、鼓勵居民購買(mǎi)自住用房的政策，其中包括降低契稅、暫時(shí)免征印花稅、提高購房貸款利率優(yōu)惠幅度、降低公積金貸款利率等系列連環(huán)優(yōu)惠措施。那么，政府出臺的這些政策，究竟惠及了哪些購房者，力度又有多大呢？

新政解析一：力度多大？惠及何人？

　　利率稅率齊降力度頗大

　　按照央行公布的貸款利率來(lái)看，優(yōu)惠幅度非常明顯。新政規定，自10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%。而個(gè)人住房公積金貸款利率。其中，五年期以下（含）由現行的4.32%調整為4.05%，五年期以上由現行的4.86%調整為4.59%，分別下調0.27個(gè)百分點(diǎn)。
　　也就是說(shuō)，不僅貸款的門(mén)檻從原來(lái)的首付三成明確下調至兩成，其優(yōu)惠利率也由原來(lái)的下浮15%變成了30%，相當于可以“打七折”。按照央行目前的基準利率來(lái)看，5年以上的貸款基準利率為7.47％，這就意味著(zhù)，新政實(shí)施后，符合央行條件的申請長(cháng)期房貸的貸款人，其房貸利率可以變成5.229%，與目前的5年以上存款的基準利率5.58％僅相差0.35個(gè)百分點(diǎn)。
　　除此之外，財政部也出臺了諸多優(yōu)惠政策：從11月1日起，對個(gè)人首次購買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；對個(gè)人銷(xiāo)售或購買(mǎi)住房暫免征收印花稅；對個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。而且，地方政府還可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。

　　保障自住需求

　　根據央行和財政部出臺的相關(guān)通知，此次新政最先保障的是首次置業(yè)和那些希望改善住房條件的人群。央行明確表示，貸款利率、首付款比例，應根據借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否系普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險因素在下限以上區別確定。對居民首次購買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機構可在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持；對非自住房、非普通住房的貸款條件，金融機構適當予以提高。
　　特別需要指出的是，此次新政沒(méi)有調整存貸款的利率，只是單獨調整了房貸利率，央行對于廣大有自住需求貸款人的扶持可見(jiàn)一斑。甚至有業(yè)內人士表示，近段時(shí)間的大幅度降息，抵消了過(guò)去6年來(lái)緩慢升息所累計的結果。

新政解析二：未來(lái)優(yōu)惠空間還有多大？

　　稅率空間尚有“紅包”可送

　　從財政部的稅費政策來(lái)看，下調的稅費表面上并不多。契稅稅率（原來(lái)為1.5％）暫統一下調到1%、對個(gè)人銷(xiāo)售或購買(mǎi)住房暫免征收印花稅（0.5%）、對個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅（一般為0.5％）這三項政策，對于房屋買(mǎi)賣(mài)雙方所減少的交易費用影響不是很明顯。但是在政策的最后，財政部指出了“地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策”。這一點(diǎn)，就讓稅率空間的下調，有了更大的空間。
　　以目前頗受大眾關(guān)注的杭州市的方案來(lái)看，優(yōu)惠的真正體現在于個(gè)人所得稅、賣(mài)出不滿(mǎn)5年房產(chǎn)需繳納5%左右的營(yíng)業(yè)稅和非普通住宅3％的契稅這幾個(gè)項目上。根據杭州市的規定，契稅、營(yíng)業(yè)稅地方政府補貼80％，個(gè)人所得稅補貼32％，這使得二手房交易的成本大大減低，如果結合財政部的新政優(yōu)惠，那么個(gè)人購房可以享受的優(yōu)惠力度非常大。

　　“改善型普通自住房”對第二套房貸有影響

　　央行新政出臺之后，大眾最為關(guān)注的焦點(diǎn)之一，莫過(guò)于新政中指出的一個(gè)新概念“改善型普通自住房”。
　　央行規定，對居民首次購買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機構可在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持。這意味著(zhù)，貸款利率下浮30％和首付比例調整為20%的優(yōu)惠政策，除了首次購買(mǎi)普通自住房的居民外，對于那些購買(mǎi)改善型普通自住房的貸款需求也將有優(yōu)惠支持。
　　“此次新政最先保障了首次置業(yè)者，但是對于二次置業(yè)者的利益，就要看如何界定‘改善型普通自住房’了�！庇蟹慨a(chǎn)界人士如此分析。對于目前的市場(chǎng)而言，除了那些需要購置首套住房的購房者以外，還有很大一部分的購房需求來(lái)自那些已經(jīng)有一套住房、但又有提升居住環(huán)境的換房需求的人群。