中國第一張“地票”成交

    今天，重慶市君豪酒店，080001號地票競拍現場(chǎng)高潮迭起。報價(jià)按小學(xué)生數數的節奏快速刷新，1280萬(wàn)元的起拍價(jià)，不到半分鐘就經(jīng)10多次競價(jià)而迅速飆升到2000萬(wàn)。
    最終3號競買(mǎi)人報出了2560萬(wàn)元——相當于每畝8．53萬(wàn)元的價(jià)格，并最終成交。
    頓時(shí)，現場(chǎng)掌聲雷動(dòng)，在中共中央政治局委員、重慶市委書(shū)記薄熙來(lái)等領(lǐng)導，以及數十家新聞媒體的關(guān)注和見(jiàn)證下，中國第一宗地票交易以起拍價(jià)翻一番的價(jià)格成交。這也是今天成立的農村土地交易所的第一筆交易。交易中的“地票”，是重慶市江津區一宗面積為300畝的農村土地。
    此刻，時(shí)針指向11時(shí)38分，中國的土地交易迎來(lái)一個(gè)歷史性時(shí)刻。
    眾所周知，城市普遍存在建設用地“需求饑渴癥”，億萬(wàn)打工農民也有土地流轉的急切需求。而制約土地流轉的癥結在于缺乏規范的流轉平臺和配套政策支撐。以農村土地交易所成立為標志的重慶土地流轉新政，是迄今為止破解土地有序流轉難題最有操作性的方案之一，在我國現行的土地制度框架內，用“地票”進(jìn)行交易嘗試，其意義在于為土地流轉尋找解決路徑。
    所謂“地票”，是包括農村宅基地及其附屬設施用地、鄉鎮企業(yè)用地、農村公共設施和農村公益事業(yè)用地等農村集體建設用地，經(jīng)過(guò)復墾并經(jīng)土地管理部門(mén)嚴格驗收后產(chǎn)生的指標。

土地交易所高調成立

    去年5月，重慶成為統籌城鄉綜合配套改革試驗區后，便開(kāi)始積極探索統籌城鄉土地利用問(wèn)題。
    中共中央政治局委員薄熙來(lái)到任重慶市委書(shū)記后，基于廣泛調研，提出設立農村土地交易所，探索城鄉統一的土地交易市場(chǎng)，統籌城鄉土地有效利用的設想。
    重慶市委常委、常務(wù)副市長(cháng)黃奇帆牽頭的工作小組提出的初步方案得到了充分肯定。6月，國家調研組調研后，贊成“設立重慶農村土地交易所，探索開(kāi)展地宗交易和指標交易，逐步建立統一的城鄉土地交易市場(chǎng)”，這為重慶進(jìn)行土地改革提供了制度空間。
    8月，國土資源部與重慶市政府簽訂戰略合作協(xié)議，重慶的探索得到支持。經(jīng)過(guò)多次完善，11月17日，《重慶農村土地交易所管理暫行辦法》經(jīng)市政府常務(wù)會(huì )議通過(guò)。
    11月25~26日，中共重慶市委三屆四次全委會(huì )上，為土地交易定調。薄熙來(lái)在會(huì )上說(shuō)，深化改革是農村經(jīng)濟發(fā)展的根本動(dòng)力，要在土地和林權改革上重點(diǎn)突破。
    他說(shuō)，中央關(guān)于土地承包“長(cháng)久不變”的實(shí)質(zhì)，就是確保農民的土地權益。要加快建立土地流轉的服務(wù)體系，鼓勵農民按照依法自愿有償原則，以多種形式流轉承包經(jīng)營(yíng)權，發(fā)展現代農業(yè)。他特別強調，要嚴格執行中央的“三個(gè)不得”，即不得改變土地集體所有性質(zhì)，不得不改變土地用途，不得損害農民土地承包權益。在此基礎上，探索推行全市范圍的耕地占補平衡制度，設立農村土地交易所等試驗，用市場(chǎng)化的辦法來(lái)科學(xué)發(fā)現土地的價(jià)格，使農民權益在土地流轉中得到保障。
    國土資源部副部長(cháng)鹿心社將農村土地交易所的成立概括為“意義大、責任大”。

農民也可“攜地”入市

    牽頭搭建相關(guān)制度框架的重慶市委常委、常務(wù)副市長(cháng)黃奇帆介紹說(shuō)，新誕生的重慶農村土地交易所由重慶市政府出資成立，系非營(yíng)利性事業(yè)法人機構，但有董事會(huì )、監事會(huì )以及經(jīng)理層，實(shí)行現代企業(yè)管理模式。
    交易所的使命是建立農村土地交易信息庫，發(fā)布交易信息，提供交易場(chǎng)所，辦理交易事務(wù)。為加強對交易所的監督管理，重慶市政府專(zhuān)門(mén)成立了農村土地交易所監督管理委員會(huì )，交易所還得接受土地、農業(yè)、林業(yè)等行政主管部門(mén)的業(yè)務(wù)指導。
    重慶農村土地交易所將主要從事“地票”交易�！暗仄薄苯灰妆仨氃谕恋亟灰姿�里進(jìn)行，并到所在土地行政主管部門(mén)登記備案。
    通過(guò)交易購得的“地票”，可以納入新增建設用地計劃，增加等量城鎮建設用地，并在“落地”時(shí)沖抵新增建設用地土地有償使用費和耕地開(kāi)墾費。但這得以符合城鄉總體規劃和土地利用總體規劃為前提，并辦理征收專(zhuān)用手續。
    顯然，“地票”主要是相對于農村建設用地而言的，對于那些生產(chǎn)性土地承包經(jīng)營(yíng)權的流轉，交易所將在不改變土地集體所有性質(zhì)、不改變土地用途、不損害農民土地承包權益前提下，提供服務(wù)。
    實(shí)際操作中，對“地票”的主體并未加以限制，這意味著(zhù)，一家一戶(hù)的農民也可“攜地”入市。

集體土地必須多數同意才能成為“地票”

    在重慶土地改革的制度設計中，“地票”是其中最大、也是最重要的創(chuàng )新。
    按規定，“地票”必須符合兩個(gè)前提：
    一是凡農村集體經(jīng)濟組織申請耕地復墾，必須經(jīng)三分之二以上成員或者三分之二以上成員代表同意，防止農村集體經(jīng)濟組織的利益受到損害。
    二是凡農戶(hù)申請宅基地復墾，必須有其他穩定居所、有穩定工作或生活來(lái)源，并且有所在集體經(jīng)濟組織同意復墾的書(shū)面材料，避免宅基地復墾整理交易后出現農民生活困難、游離失所的問(wèn)題。
    而“地票”的產(chǎn)生，則必須經(jīng)過(guò)4道關(guān)口：
    首先，國土部門(mén)編制相關(guān)專(zhuān)項規劃，經(jīng)過(guò)市政府批準后實(shí)施。
    其次，由農村土地權利人向區縣國土部門(mén)提出土地復墾立項申請，經(jīng)批準后復墾所立項的土地。
    第三，土地復墾后，復墾方向區縣國土部門(mén)提出質(zhì)量驗收申請。
    最后，區縣國土部門(mén)組織驗收，合格后，向市級國土部門(mén)申請確認，并由其核發(fā)“地票”。

“地票”交易如何保障農民權益

    十七屆三中全會(huì )關(guān)于推進(jìn)農村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定對征地制度、農村集體建設用地的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)、逐步建立城鄉統一的建設用地市場(chǎng)等提出了改革的方向。
    土地改革試驗風(fēng)險很大，農村土地問(wèn)題涉及千家萬(wàn)戶(hù)，稍有偏差，就會(huì )引起大的震動(dòng)，“慎之又慎”是必須堅持的重要原則。土地流轉不得損害農民土地承包權益已成為高層和民間的共識。在“地票”交易過(guò)程中，如何保護農民利益？
    “重慶模式”打出的第一張牌是限定底價(jià)，上不封頂。重慶政府將在綜合考慮耕地開(kāi)墾費、新增建設用地土地有償使用費等因素的基礎上，制定出全市統一的農村土地的基準價(jià)格。如果交易價(jià)格低于基準價(jià)格時(shí)，土地所有者有權優(yōu)先回購。
    同時(shí)，通過(guò)明晰的政策規定，確保土地交易的收益真正到農民手中。重慶規定：不同形式的農村土地交易，交易收益按不同的比例在農民和農村集體經(jīng)濟組織之間分配。其中，耕地、林地的承包經(jīng)營(yíng)權交易收益，全部歸農民家庭所有。農村集體經(jīng)濟組織獲得的土地收益，主要用于農民社會(huì )保障和新農村建設等。
    整個(gè)運作過(guò)程，都將依法、自愿、有償，公開(kāi)、公平、公正的基本原則。
    顯然，“重慶模式”中，土地交易所成為交易市場(chǎng)的組織者，制定游戲規則，農民作為交易的一方真正參與到土地交易中，這也有利于實(shí)現農民權益的最大化。
    同時(shí)，政府將對“地票”交易總量實(shí)行計劃調控，以和現有國有土地管理制度銜接。

交易的核心是“先造地后用地”

    “逐步建立城鄉統一的建設用地市場(chǎng)”已成為推進(jìn)農村土地改革的方向之一�！叭齻�(gè)不得”——即不得改變土地集體所有性質(zhì)，不得不改變土地用途，不得損害農民土地承包權益——為相關(guān)探索規定了邊界。
    探索中的“重慶模式”，以“地票”為軸心實(shí)施的土地經(jīng)營(yíng)權交易制度改革，沿著(zhù)該政策指向出臺了操作層面的抓手，勢必對中國土地制度改革產(chǎn)生深遠影響。
    現實(shí)中，各地普遍存在農村建設用地存量大的問(wèn)題，并有相當一部分因農民舉家外出打工而荒蕪、閑置，造成極大浪費，這是“重慶模式”運作的重要空間。顯然，通過(guò)“地票”的市場(chǎng)化流轉，將有助于盤(pán)活農村存量土地，進(jìn)而通過(guò)城鄉統籌為城市擴張尋求更大突破。
    從最樂(lè )觀(guān)的角度看，重慶的探索有望成為突破式的改革：幫助農村沉睡的土地資本實(shí)現價(jià)值，外出務(wù)工的農民把老家廢棄的農村宅基地、基本用地通過(guò)“地票”交易得到一筆可觀(guān)的收入，在城鎮購房或租房。
    黃奇帆分析說(shuō)，指標概念及交易制度的設計，是設計重慶農村土地交易所制度中最重要的改革創(chuàng )新，它的意義和作用，主要表現在4個(gè)方面：
    首先，城鄉建設用地總量不增加，耕地總量不減少。
    “地票”交易的核心，是“先造地后用地”，先把農村建設用地復墾為耕地后，才在城市新增建設用地，城市建設用地增加與農村建設用地減少掛鉤，耕地面積沒(méi)有減少，保護耕地的力度更大、效果更好。
    一方面，農村閑置土地資源依法有序退出，解決農村建設用地浪費問(wèn)題；另一方面，城市建設用地有比例有節奏增加，緩解城市建設用地緊張的矛盾，但城鄉建設用地的總量不會(huì )增加、耕地總量不會(huì )減少。
    目前，重慶人均生活用地在250平方米以上，而城市人均用地只有80多平方米，一個(gè)農村人口轉化為城市人口，就可節約出170平方米的建設用地。
    如果重慶2300萬(wàn)農村戶(hù)籍人口中，有1000萬(wàn)人轉移進(jìn)入城鎮，按“地票”模式，則將節約17億平方米建設用地，相應增加250多萬(wàn)畝耕地。
    第二，城市反哺農村、發(fā)達地區支持落后地區。
    土地以指標形式，通過(guò)土地交易所公開(kāi)交易，實(shí)現農村集體建設用地遠距離、大范圍的置換，提升農村特別是偏遠地區的土地價(jià)值，促進(jìn)農民增收和改善農村生產(chǎn)生活條件，實(shí)現城市反哺農村、發(fā)達地區支持落后地區發(fā)展的目的。
    第三，重慶土地新政將保護農民收益。
    堅持國家土地制度，依法保障農民的占有、使用、收益等權利。土地指標交易將不改變土地權屬、不改變現行土地制度，充分兼顧國家、集體和農民的利益。
    第四，激活城鄉要素市場(chǎng)，完善城鄉市場(chǎng)體系。
    土地交易所成立后，通過(guò)開(kāi)展遠距離、大范圍的土地資源優(yōu)化配置，使固化的土地資源轉化為可以流動(dòng)的資本。土地作為農村最主要的生產(chǎn)要素，一旦流動(dòng)起來(lái)，必然帶動(dòng)農村要素市場(chǎng)的發(fā)育，有力地推動(dòng)農村資本、產(chǎn)權、技術(shù)等其他要素市場(chǎng)的建設。
    西南政法大學(xué)副教授曹興權博士認為，“重慶模式“的土地流轉政策意義重大，一是農村集體土地將成為中國城市新增土地的基本來(lái)源，由此將形成公開(kāi)化的中國村鎮房市和構建中國房市的全流通格局，二是為解決實(shí)際占地數以?xún)|畝計的農村建設用地使用權的流轉，建構全國統一的土地使用權體系，使土地使用權成為全新的商品權利體系提供一條可操作的途徑。
    本報重慶12月4日電