74家上市房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率正逐日攀升，營(yíng)業(yè)收入大幅上升的“假象”背后，是簽約預售收入的悄然下降。
近日，易居中國一份有關(guān)74家A股上市房企財務(wù)分析報告顯示，因為有2007年銷(xiāo)售收入的結轉因素，2008年前三季度上市房企的營(yíng)業(yè)收入數據看似景氣，實(shí)現同比增長(cháng)33.80％。但簽約收入1185.73億元,同比下降0.10％；而負債方面，扣除預收賬款，74家房地產(chǎn)A股上市企業(yè)三季度末總負債高達3119億元，較去年同期的2024億元增長(cháng)54.10％。
“房地產(chǎn)企業(yè)的當前銷(xiāo)售業(yè)績(jì)已經(jīng)開(kāi)始下滑，負債激增更是房地產(chǎn)業(yè)寒冬來(lái)臨的真實(shí)寫(xiě)照�！币拙又袊治鰩熈指瓯硎�。
相關(guān)資料顯示，2001年時(shí)，上市房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率平均為60％，非上市房企的資產(chǎn)負債率高達80％。這一投資過(guò)熱現象直接引來(lái)長(cháng)達數年的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控周期。而根據上述報告，截至2008年上半年，全國房企500強中有23.4％的企業(yè)資產(chǎn)負債率超過(guò)70％。上市房企的負債率更是直線(xiàn)攀升。截至今年6月30日，富力地產(chǎn)資產(chǎn)負債率為139%，綠城中國負債率116.7％，首開(kāi)、金地、濱江等同樣處于70％至80％左右的資產(chǎn)負債率水平。即便一向標榜資金穩健的萬(wàn)科前三季度資產(chǎn)負債率也接近70％。
奇高的資產(chǎn)負債率在低迷的市道中是一條越掙越緊的緊箍咒。
據中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )等測評，
2007年，在宏觀(guān)經(jīng)濟未見(jiàn)頹勢，住房?jì)r(jià)格迅猛上漲的情況下，萬(wàn)科、中海、富力、保利等12家重要房企的土地儲備高達3億平方米，按當年的開(kāi)發(fā)速度，消化這些土地儲備需要5年以上時(shí)間。隨著(zhù)全球金融危機在下半年開(kāi)始加劇惡化，房企因整體土地儲備龐大，占有企業(yè)大量資金，再加上市場(chǎng)日趨低迷，銷(xiāo)售回款速度放慢，500家房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)平均周轉率僅為0.53次，最小值甚至低至0.03次。
“2008年下半年開(kāi)始，土地儲備正成為開(kāi)發(fā)商的巨大包袱，轉讓機會(huì )縮減，儲備價(jià)值日益貶損，現金隨著(zhù)成本高企而不斷流失，經(jīng)營(yíng)環(huán)境惡化�！币拙訄蟾嫒缡欠治�。
“在這樣的市場(chǎng)背景下，我們對開(kāi)發(fā)商的建議是‘清舊盤(pán)、改規劃、緩開(kāi)工、退地’。因為目前市場(chǎng)上在售的樓盤(pán)多數都會(huì )遇到二手房和經(jīng)濟適用房的競爭，所以越早清空越好；然后研究未來(lái)二三年的中高檔市場(chǎng)方向，對在建樓盤(pán)的各項指標進(jìn)行修改。緩開(kāi)工除了可以把規劃做得更好外，也可以避開(kāi)未來(lái)一二年內的供應壓力，退地主要是退高價(jià)的郊區地塊�！鄙虾Ｒ晃环康禺a(chǎn)專(zhuān)家這樣支招。
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