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昨天（12月17日）召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議推出了三項措施，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。接受記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家們普遍認為，相關(guān)政策措施將在一定程度上刺激住房消費，但不會(huì )很快扭轉當前房地產(chǎn)業(yè)的頹勢。
二套房貸政策重在執行
會(huì )議提出，進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費，對已貸款購買(mǎi)一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買(mǎi)第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。
該政策被認為是政府放松二套房貸的實(shí)際舉措。然而回顧此前央行和銀監會(huì )有關(guān)二套房貸政策的文件可以發(fā)現，在2007年12月5日下發(fā)的關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知中，也曾提出“對于已利用銀行貸款購買(mǎi)首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行……”。
北京師范大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長(cháng)黃興文表示，二套房貸政策并沒(méi)有變化。但他指出，假若最近出臺的政策不能使市場(chǎng)有所好轉，二套房政策將會(huì )被取消。
分析人士指出，金融風(fēng)險是國家不可能放松的底線(xiàn)，事實(shí)上，雖然國家敢于放松二套房貸，但銀行出于自身風(fēng)險的控制，也不會(huì )迅速響應。
專(zhuān)家指出，目前老百姓實(shí)際購買(mǎi)力大幅縮水，相對于大多數人的購買(mǎi)力而言，目前房?jì)r(jià)仍高高在上。在第一套住房尚買(mǎi)不起的情況下，又何來(lái)改善性需求。因此，放松二套房貸政策可能會(huì )助長(cháng)投機。
房?jì)r(jià)仍有下降空間
會(huì )議指出，引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應對市場(chǎng)變化，促進(jìn)商品住房銷(xiāo)售。支持合理融資需求，加大對中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持，對有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭表示，“引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應對市場(chǎng)變化，促進(jìn)商品住房銷(xiāo)售”———這一表述是政府在提醒開(kāi)發(fā)商認清市場(chǎng)短期難以回暖的事實(shí)，讓他們盡快降價(jià)促銷(xiāo)。這也表明政府救市重在救需求而非開(kāi)發(fā)商。
針對“支持合理融資需求，加大對中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持”這一表述，專(zhuān)家們普遍認為，這將有利于緩解地產(chǎn)商燃眉之急，但具體效果如何，還有待商業(yè)銀行的落實(shí)�？紤]到商業(yè)銀行目前惜貸嚴重，該政策在執行上的彈性很大。
二手房市場(chǎng)有望回暖
會(huì )議指出，對住房轉讓環(huán)節營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。其中，將現行個(gè)人購買(mǎi)普通住房超過(guò)5年（含5年）改為超過(guò)2年（含2年）轉讓的，免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè)人購買(mǎi)普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉讓收入減去購買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。
黃興文表示，這將降低房地產(chǎn)交易成本，預計將減少上百億的成本，將利于二手房市場(chǎng)回暖，在此政策刺激下，二手房銷(xiāo)售量不久將會(huì )超過(guò)新房銷(xiāo)售量。他同時(shí)強調，該政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要表現在量上，對房?jì)r(jià)不會(huì )產(chǎn)生太大影響。
據了解，該條政策對滿(mǎn)2年不滿(mǎn)5年的住房交易最為有利，可以直接減少交易稅賦。以一套100萬(wàn)的房產(chǎn)為例，交易成本可由原來(lái)的10萬(wàn)元下降為5萬(wàn)元。專(zhuān)家們指出，房地產(chǎn)交易轉讓環(huán)節的稅賦在未來(lái)有望進(jìn)一步得到降低。 |