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近日，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“回暖”成為業(yè)界和坊間最熱門(mén)的話(huà)題之一。國家統計局和各研究機構發(fā)布的數據顯示，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量正逐步抬頭，大有進(jìn)一步上漲的態(tài)勢�！叭展獗P(pán)”重現，地產(chǎn)商借機漲價(jià)等諸多消息使原本蕭瑟的市場(chǎng)顯得十分熱鬧。消費者和投資者不免心中惴惴：底部已至？樓市已經(jīng)回暖？如果現在不入市，就會(huì )錯失良機？此次本報記者就北京、上海、深圳、廣州四個(gè)一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)“回暖”作了相關(guān)調查，希望能為讀者提供有價(jià)值的參考。
北京：樓市振蕩 買(mǎi)賣(mài)雙方仍觀(guān)望
遠洋·沁山水近期在京城房地產(chǎn)圈內名聲大噪，而廣受關(guān)注的焦點(diǎn)所在，居然是由于該盤(pán)漲價(jià)了。據了解，該盤(pán)所處板塊隸屬于長(cháng)安街延長(cháng)線(xiàn)的地段，雖然位于五環(huán)附近，但附加了鄰近地鐵站的優(yōu)勢，因此整體板塊的市場(chǎng)價(jià)格并不低。
記者前往該盤(pán)售樓處進(jìn)行實(shí)地探訪(fǎng)。剛進(jìn)售樓處，迎面撲入眼簾的，便是購房卡的發(fā)放宣傳。記者粗略計算了一下，以目前13500元/平方米的均價(jià)計算，以購房卡購置90平方米的房子，也只是打了9.2折而已。而在去年11月，該盤(pán)的銷(xiāo)售成交均價(jià)僅為10958元/平方米。
出乎記者意料的是，售樓處內居然客戶(hù)不少。除了擁簇在沙盤(pán)周?chē)钠�、八名購房者之外，其他小房間內還三三兩兩坐著(zhù)等待辦卡的市民�！皬闹苓叺臉潜P(pán)價(jià)格來(lái)看，性?xún)r(jià)比不如它的也有�！币晃粍倓倧纳潮P(pán)處咨詢(xún)完離開(kāi)的女士回答記者。當記者問(wèn)她對價(jià)格的看法時(shí)，她猶豫了一下：“當然希望更便宜些，但沒(méi)辦法，主要還是考慮到孩子要上學(xué)的問(wèn)題（遠洋?沁山水將引入一間小學(xué)）�！�
無(wú)獨有偶，另一個(gè)悄然漲價(jià)的樓盤(pán)，首城國際中心同樣引起了不少購房者關(guān)注。銷(xiāo)售人員明確答復記者，“和前期相比，漲了一些�！倍疫@個(gè)位于朝陽(yáng)區東三環(huán)雙井橋區域的樓盤(pán)，目前并未采取任何折扣。
“從總數上來(lái)看，采取漲價(jià)的樓盤(pán)數量并不多，甚至是少數�！币晃槐本┑姆康禺a(chǎn)商直言不諱地指出，“以少數樓盤(pán)的漲價(jià)行為，來(lái)預測整體市場(chǎng)回暖，我覺(jué)得并不準確�！钡袌�(chǎng)數據指出，2月份北京期房商品住房的成交量為5866套，環(huán)比增長(cháng)了24%，同比漲幅則為183%，成交量的釋放顯而易見(jiàn)。
“需求受到抑制后必然會(huì )有一個(gè)釋放的過(guò)程。"金科集團副總裁李戰洪告訴記者。他認為，目前判斷樓市全面回暖為時(shí)尚早，"這只是一個(gè)周期性的表現�！笨硕穑ㄖ袊┬畔⒓夹g(shù)有限公司北京地區總經(jīng)理張燕持有相同觀(guān)點(diǎn)，她指出，在去年需求受到抑制之后，隨著(zhù)各項政策的落地，短暫性的爆發(fā)當屬正常。
“有些個(gè)盤(pán)的漲價(jià)調整只能視作為是開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)策略�！睆堁啾硎�。易居提供的數據顯示，遠洋?沁山水在2008年11月的銷(xiāo)售均價(jià)為10958元/平方米，當月的成交量達到738套，隨后該盤(pán)的銷(xiāo)售均價(jià)逐月上揚，2月份的銷(xiāo)售均價(jià)已上調至13469元/平方米，但銷(xiāo)售量已明顯下降。截至3月15日，銷(xiāo)售均價(jià)為12456元/平方米，銷(xiāo)售套數4套。
張燕指出，一般來(lái)說(shuō)，成交量如果持續放大，便可視作為市場(chǎng)的回暖走勢。但從目前的形勢來(lái)看，與部分地方樓市相比，北京樓市的重新“起步”顯得較晚，目前的成交上揚并不能說(shuō)明已現回暖趨勢�！爸皇且环N振蕩過(guò)程，樓市的買(mǎi)賣(mài)雙方仍有博弈心態(tài)存在�！保ㄌ莆撵鳎�
上海：價(jià)格僵持 不利樓市回暖
隨著(zhù)天氣的逐步轉暖，上海樓市似乎也迎來(lái)了“春暖花開(kāi)”。
如本月以來(lái)，上海一手房成交量連續幾天接近千套，甚至近一周內有2天超過(guò)千套。就從商品住宅來(lái)看，上周成交37.1萬(wàn)平方米，創(chuàng )74周以來(lái)新高。
佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟表示，本月前22天的商品住宅成交量已達97萬(wàn)平方米，比2月增長(cháng)22%，并已接近2007年11月的水平，“但是在短期內成交量急劇回升并不能保證樓市長(cháng)期穩定的回暖�！币拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部高級評論員回建強也表示，本月以來(lái)百萬(wàn)平方米的成交量其實(shí)也屬正常，一方面是國際金融危機對中國樓市消費信心的影響正在逐步減弱；另一方面，去年積累的需求在促銷(xiāo)的作用下釋放了出來(lái)，“但這種量的釋放不具有持續性�！�
中國指數研究院華東分院的分析師張琪也指出，上海居民購房仍存在較大壓力，雖然近兩月成交量攀升，但房?jì)r(jià)高位僵持將可能延遲交易量的進(jìn)一步回升，進(jìn)而對樓市真正意義上的回暖產(chǎn)生影響。
上海的大開(kāi)發(fā)商基本還是保持著(zhù)理性�！拔覀円呀�(jīng)從去年開(kāi)始大幅提高住宅的精裝修比例，但售價(jià)并未提升。提升住宅產(chǎn)品的附加值和性?xún)r(jià)比，可以說(shuō)是我們應對樓市低迷的一個(gè)策略，這樣價(jià)格泡沫也會(huì )大幅減少�！�
“其實(shí)去年5、6月我們市場(chǎng)調研后，覺(jué)得即使賣(mài)不到1萬(wàn)，9600應該沒(méi)什么問(wèn)題，但后來(lái)下半年樓市進(jìn)一步下滑，我們意識到義無(wú)反顧地把價(jià)格推在高點(diǎn)是不行的，所以選擇低開(kāi)高走、‘平價(jià)社區’的策略。坦白說(shuō)，現在每平方米7600元這個(gè)低于周邊項目售價(jià)的價(jià)位我們是很心疼的，好在我們2棟兩房都賣(mài)完了，近兩個(gè)月回籠資金1.07億，說(shuō)明公眾還是認可這一價(jià)位的，而且從對房型的需求來(lái)看，也體現出剛性需求為主�！�
而真正意義上的回暖將在什么時(shí)候出現呢?
張琪分析，總體來(lái)說(shuō)，可以從幾個(gè)方面去考慮樓市可能的底部，從而確定樓市真正回暖的時(shí)間。一是成本底部，主要指標應該是土地價(jià)格，2007年的住宅用地出讓價(jià)格將是重要參照系；二是價(jià)格底部，2005年上海樓市經(jīng)過(guò)第一輪調控后，隨后兩年一直處于較為平穩的發(fā)展狀態(tài)，第二輪非理性繁榮出現在2007年下半年，所以如果項目當前的報價(jià)回到2007年6月左右的水平，則可大致確定價(jià)格已經(jīng)較為理性。（李和裕）
深圳：區域性、個(gè)別化增長(cháng) 整體回暖乏力
在深圳市房地產(chǎn)研究中心提供的報告數據中，2009年1-2月，二手房成交規模為78.2萬(wàn)平方米，同比增加106.28%，增幅表現非常明顯�！岸址渴袌�(chǎng)的反應通常是比較快的�！鄙钲诿缆�(lián)物業(yè)羅湖區總監袁新有表示�！坝绕涫窃谛路�?jì)r(jià)格高于二手房?jì)r(jià)格的區域，成交速度會(huì )更快些�！�
“但我并不認為這是市場(chǎng)全面回暖的信號�！鄙钲谝患掖笮头科蟮呢撠熑吮硎�。他認為，目前深圳樓市的“回暖”僅僅只是由于前期受到抑制的需求，在各項政策促發(fā)下產(chǎn)生的一次短期爆發(fā)。成交量上漲是否能夠得到持續，具體要看兩方面，一方面是價(jià)格能否保持穩定適應市場(chǎng)需求，另一方面是導致成交量上漲的消費是否具有普遍性。從這點(diǎn)上看，當前樓市并沒(méi)有達到實(shí)質(zhì)性回暖。他認為，深圳樓市回暖的區域性、個(gè)盤(pán)化表現非常明顯。比如，2月份全市新房的成交量主要集中在關(guān)外的寶安區，其比例達到4.5成，共成交新房2199套。成交均價(jià)為10567元/平方米，同比降幅逾四成。但與其形成鮮明反差的是，關(guān)內羅湖區，2月份成交均價(jià)環(huán)比小幅上升了2.3%，至13803元/平方米，但當月成交量反而下降了四成，至115套。這說(shuō)明整個(gè)樓市還不穩定，還都在調整。這次“回暖”僅是個(gè)別區域、個(gè)別樓盤(pán)價(jià)格調整到位，加上政策刺激引發(fā)的成交量上漲，而不少區域還根本沒(méi)有出現相應調整，這使得樓市回暖缺乏后勁。一旦被壓抑的那部分需求得以釋放，市場(chǎng)會(huì )往何處走還很難說(shuō)。
該名開(kāi)發(fā)商指出，從成交均價(jià)和成交量的走勢情況來(lái)分析，價(jià)格仍然是有效引發(fā)市場(chǎng)需求的主要因素。他認為，深圳樓市仍然會(huì )處于內部調整過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商的定價(jià)策略會(huì )根據區域性、供應量以及周邊市場(chǎng)做調整�！安慌懦詴�(huì )出現小幅降價(jià)的可能�！保ㄌ莆撵鳎�
廣州：交投回升 普漲可能性小
在被稱(chēng)為
“最牛救市政策”的廣東十五條出臺后，廣東樓市出現強力反彈。2月廣州一手住宅成交量同比翻了一倍，達到47.36萬(wàn)平方米；但交易均價(jià)為8011元/平方米，同比下降13.9%，可以說(shuō)是去年廣州房?jì)r(jià)調整以來(lái)的最低點(diǎn)。
具體分析目前廣州住宅成交量的上升，雖有政策的促動(dòng)，但實(shí)際上還是得益于價(jià)格調整到位。比如，位于白云區的大型社區富力城，目前正在推四期房源，售價(jià)6500元/平方米起，均價(jià)7500元/平方米。銷(xiāo)售人員毫不避諱談降價(jià)，“我們2007年最高時(shí)曾沖到14000元/平方米呢�！变N(xiāo)售情況在2、3月份有所改善但平均每天能賣(mài)出一套房已是不錯的狀態(tài)。
廣州人較敏感的投資意識也為此次樓市的回暖起到了推波助瀾的作用。據業(yè)內人士分析說(shuō)，“廣州人一向具有投資意識，你也可以說(shuō)炒房成風(fēng)，96、97年就有一批購房者高位入市，后來(lái)亞洲金融危機遭遇資產(chǎn)縮水，等到這兩年看著(zhù)回本了就把房拋掉，但看到現在房?jì)r(jià)跌得很深，很多人又入市了�！�
由于市場(chǎng)回暖，成交量明顯上升，廣州市場(chǎng)確實(shí)出現開(kāi)發(fā)商趁機提價(jià)的情況。易居（中國）克而瑞提供的資料則顯示，廣州近期開(kāi)盤(pán)的項目中，如嶺南新世界家園、光大花園、江南苑、蘭亭御園等新推房源的價(jià)格都比前期有所提高，漲幅在8%-20%，不過(guò)目前的價(jià)格與項目最高價(jià)位時(shí)相比，仍有8%-20%的降幅�！皾q價(jià)樓盤(pán)僅僅是個(gè)別，只是銷(xiāo)售情況較好的開(kāi)發(fā)商的試探性動(dòng)作，主流不會(huì )是提價(jià)，當然作為開(kāi)發(fā)商，我也希望價(jià)格能穩定下來(lái)�！睆V州富力地產(chǎn)董事長(cháng)李思廉表示。
對于目前交投活躍度提升的樓市表現，廣州業(yè)界則持謹慎態(tài)度。廣東省房協(xié)則對媒體表示，目前的“小陽(yáng)春”應被定位為當前的政策效應和一年多的房?jì)r(jià)深度調整之后所展示出的一種平衡狀態(tài)，能否持續尚有待觀(guān)察。分析人士表示，隨著(zhù)政策面轉好，市場(chǎng)信心有所恢復，但如果就此簡(jiǎn)單預言觸底反彈，仍顯得過(guò)早，“今年以來(lái)住宅交易量先減后增，更多是春節造成的季節性波動(dòng)，所以即便說(shuō)回暖，也是階段性回暖。在政策救市之后，還是需要開(kāi)發(fā)商在價(jià)格方面配合，如成交量能維持穩中有升，那回暖才不是曇花一現�！保ɡ詈驮＃� |