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地方政府在土地出讓過(guò)程中到底能夠獲得多大的收益，尤其是北京、上海等土地出讓市場(chǎng)上的大戶(hù)？這個(gè)問(wèn)題的答案已經(jīng)讓公眾期待許久。
此前，有業(yè)內專(zhuān)家曾估算，除去征地、拆遷、補償、稅費等成本，土地出讓的凈收益一般在40%以上。這也意味著(zhù)，近兩年地方政府獲得的土地出讓純收益，每年應在4000億元以上。
北京市政府純收益：三成
CBN記者獲悉，截至5月22日，北京土地市場(chǎng)今年共成交土地78宗，土地成交額約93億元，政府在其中的土地收益大約占到了三成，為26.92億元。
詳細披露政府土地出讓的純收益，北京此舉在地方政府尚不多見(jiàn)。此前，地方政府對于公開(kāi)土地出讓金的總額尚且猶抱琵琶半遮面，遑論透露其中的純收益。
在我國，土地一級出讓市場(chǎng)由地方政府壟斷，政府首先通過(guò)征地、拆遷等途徑獲得國有土地，然后通過(guò)土地市場(chǎng)招拍掛等方式將之出售給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，以及工業(yè)企業(yè)等。
由于近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的帶動(dòng)，土地市場(chǎng)日漸繁榮，近年來(lái)全國土地出讓市場(chǎng)的規模已經(jīng)高達萬(wàn)億元左右。2007年是1.3萬(wàn)億元，2008年略有縮水，但也高達9600億元。
由于征地補償環(huán)節標準素來(lái)較低，而土地出讓的最終售價(jià)近年來(lái)持續走高，輿論對地方政府從中獲取高額增值收益的批評日漸高漲。今年“兩會(huì )”期間，全國工商聯(lián)的一份發(fā)言就直接表示，“土地財政”使地方政府成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要受益者之一。
在近日的一場(chǎng)土地推介會(huì )上，北京市土地整理儲備中心副主任葉向忠點(diǎn)明了北京緣何公開(kāi)政府土地收益。
“雖然我們賣(mài)出去了93個(gè)億，但可以看到我們政府的收益只有27個(gè)億，并不是市場(chǎng)成交的價(jià)格就是政府的收益�！比~向忠說(shuō)。
他認為，這個(gè)數字也回應了社會(huì )和媒體的一些誤解，認為土地成交的錢(qián)都歸政府了。實(shí)際上，政府收益只是一部分，很大一部分是土地一級開(kāi)發(fā)的成本�！�
二季度起供地加快
不管政府土地收益到底幾何，在財政收入下降，以及保增長(cháng)的形勢下，地方加快供地便具有了雙重性質(zhì)。
一是在樓市出現回暖之際，“乘機”加快向市場(chǎng)推出土地成為化解財政困局的重要手段。
北京市政府高層近期即表示，將全力確保國有土地有償使用收入征繳入庫總額與去年基本持平。本著(zhù)“多儲快供”的原則，加快供地，及時(shí)推出項目，增加政府土地收益。
葉向忠也透露，根據房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際狀況，北京調整了供地節奏，從去年第三季度到今年一季度土地供應適度從緊，而從4月份開(kāi)始逐漸加大土地供應力度，單單5月份計劃推出的規模就達到300公頃。
而在上述土地推介會(huì )上，北京市某區就準備將幾塊毗鄰地鐵線(xiàn)的土地推向市場(chǎng)，用該區國土官員的話(huà)講，“這幾塊地區位好，配套完善，價(jià)格不高，可以說(shuō)是物美價(jià)廉�！�
據悉，上述將要推出的土地底價(jià)約在3000元/平方米，而周?chē)男卤P(pán)價(jià)格已經(jīng)上萬(wàn)元。
二是促進(jìn)對國民經(jīng)濟十分重要的房地產(chǎn)業(yè)尤其是房地產(chǎn)投資的增長(cháng)。上述區級國土系統官員對CBN記者表示，是依照“上級的要求”，但不僅僅是為了保障政府的土地收益，還是為了加快房地產(chǎn)投資的落地。
“有了地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資才能落到實(shí)處。房地產(chǎn)業(yè)本身還能帶動(dòng)上下游行業(yè)多達幾十個(gè)，一個(gè)開(kāi)發(fā)項目進(jìn)來(lái)開(kāi)工了，能夠帶來(lái)大量的相關(guān)投資�！痹摴賳T稱(chēng)。
地市已回暖？
前幾個(gè)月的樓市小陽(yáng)春，暖風(fēng)已吹到了政府主導的土地市場(chǎng)。
根據北京市土地整理儲備中心的數據，進(jìn)入５月份后，北京土地市場(chǎng)開(kāi)始出現回暖跡象。從本月５日到２１日不足２０天中，北京土地交易共１６宗，交易金額近44億元。
葉向忠也透露，截至5月22日，北京市土地交易市場(chǎng)共推出土地113宗，涉及的土地面積為583公頃，其中經(jīng)營(yíng)性土地60宗，土地面積381公頃，比去年同期增長(cháng)了284%。
本月21日，北京廣渠門(mén)外10號地拍出10.22億元的天價(jià)，也造就了北京新地王，2007年面粉（地價(jià)）貴過(guò)面包（房?jì)r(jià)）的場(chǎng)景似乎重現江湖。
對此，葉向忠表示，廣渠門(mén)外10號地還只是個(gè)案，并不能完全說(shuō)明土地市場(chǎng)已經(jīng)回暖。但會(huì )上也有官員私下表示，這個(gè)例子也說(shuō)明土地市場(chǎng)形勢“總歸比之前好了”。
但北京市統計局的數據也顯示，北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)總體形勢依然低迷，企業(yè)對擴大投資和購置土地仍較為謹慎。今年1~4月，北京完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額338.2億元，比上年同期下降26.5%。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付土地購置費用75億元，下降46.6%。
此時(shí)大量土地上市應能夠被市場(chǎng)消化？對于CBN記者的問(wèn)題，葉向忠表示，應該考慮這個(gè)問(wèn)題，國土部門(mén)會(huì )及時(shí)關(guān)注市場(chǎng)形勢調整供地節奏。
為了預防土地流拍再次出現，北京已經(jīng)推出土地預出讓制度，即將準備推出的地塊提前公告，看看開(kāi)發(fā)商們的回饋�！叭绻姓仞�，我們就正式推出�！比~向忠稱(chēng)。 |