國土部日前公布了房地產(chǎn)項目用地調查結果,宣稱(chēng)“地價(jià)占房?jì)r(jià)15%—30%,平均是23.2%,因此地價(jià)不是推高房?jì)r(jià)的最終因素�！钡袌�(chǎng)對此似乎并不認同,而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更是群起攻之。
就此,國土部中國土地勘測規劃院地價(jià)研究所所長(cháng)趙松昨日發(fā)表文章稱(chēng),
目前市場(chǎng)上有關(guān)地價(jià)房?jì)r(jià)比的三組數據,雖然目的不同、調查范圍不同、數據來(lái)源不同,數據口徑也存在一些差異,但三組數據在地價(jià)占房?jì)r(jià)比例上差異并不大,均在25%左右。
據介紹,三組數據分別是國土部對全國105個(gè)城市多個(gè)項目調查的數據(23.2%)、國土部2008年城市地價(jià)監測結果(25.8%)以及全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )1月發(fā)布的《我國房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)費用分析》報告(58.2%)。
趙松稱(chēng),工商聯(lián)報告中所述58.2%是指土地成本占直接成本比例,這一比例并不包括稅費以及利潤,因此與地價(jià)房?jì)r(jià)比無(wú)關(guān)。事實(shí)上,工商聯(lián)報告中雖未直接提及地價(jià)房?jì)r(jià)比,但根據其提供的數據,可推算出其調查樣本涉及的地價(jià)房?jì)r(jià)比均值也應在23%—26%。
但在華遠集團總裁任志強看來(lái),上述研究實(shí)際上犯了一個(gè)錯誤,即靜態(tài)的計算土地供給的初始價(jià)格,測算土地占房?jì)r(jià)的比重并不科學(xué),也不能真正反映房?jì)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系,因為持有土地需要很大的成本。
他說(shuō),在計算土地價(jià)格時(shí),不能只簡(jiǎn)單計算賣(mài)出時(shí)的價(jià)格,還應考慮到因土地賣(mài)出時(shí)的各種稅費及限定條件引發(fā)的土地價(jià)格變化。譬如,土地一次性支付的資金成本,土地使用稅以及規劃中為社區服務(wù)的各種基礎設施和配套面積等。
對此,趙松表示,單單就地價(jià)房?jì)r(jià)比這一技術(shù)數據而言,爭論并無(wú)意義,因為地價(jià)房?jì)r(jià)比到底多少算合理并無(wú)定論。她建議,可以建立一個(gè)“地價(jià)房?jì)r(jià)對照公示,成本利潤一目了然”這樣的機制。
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