與去年的低潮相比，今年春節后的二手房市場(chǎng)與一手房市場(chǎng)形成“互動(dòng)”，兩者交替上行。但是，交易活躍度較高、價(jià)格快速上漲，也使二手房市場(chǎng)再度調整的風(fēng)險加劇。特別是目前房貸政策和交易環(huán)節的從嚴從緊，已經(jīng)使火熱的二手房市場(chǎng)開(kāi)始降溫。

　　政策風(fēng)向攪動(dòng)人心

　　中原地產(chǎn)上半年對京滬深穗津五大城市二手房市場(chǎng)的調研顯示，除深圳外，其他城市的二手住宅成交量均創(chuàng )新高。其中，上海甚至較2007 年高峰時(shí)同比高出約40%；深圳雖然仍低于2007 年同期25%左右，但也處于近年較高水平。從價(jià)格反彈幅度來(lái)看，珠三角繼續扮演領(lǐng)頭羊角色。深圳和廣州今年以來(lái)二手住宅價(jià)格累計漲幅已經(jīng)分別達到27.6%和18.34%。
　　不過(guò)，二手房市場(chǎng)對政策面向來(lái)敏感。業(yè)內認為，即便宏觀(guān)政策對于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的取向未變，但近期二套房貸收緊等也體現出政府對樓市過(guò)熱的警惕及政策性的一種試探。而從市場(chǎng)來(lái)看，政策面的調控預期已使買(mǎi)方觀(guān)望氣氛漸起，尤其是投資需求。
　　中原地產(chǎn)上海浦東一區域高級總監王逸紅介紹，目前上海陸家嘴區域的投資客比例已占四成，此類(lèi)客戶(hù)對于政策的變化較為敏感，因此近期銀監會(huì )嚴格執行二套房貸政策的聲明使得他們出手謹慎。同樣的現象也出現在了上海市中心，如新天地板塊，據中原地產(chǎn)盧灣區區域總監吳敏介紹，7月以來(lái)該區域成交量萎縮較快，降幅在40%左右，其主要原因也是投資客出手放緩，“他們資金充足，對于房?jì)r(jià)也有一定的追漲實(shí)力，但是政策風(fēng)向變化讓他們變得小心翼翼�！�
　　易居臣信交易管理部副總經(jīng)理洪慧表示，從近期政府一系列表態(tài)上看，上半年樓市的量?jì)r(jià)齊升已經(jīng)引起了政府的關(guān)注，隨著(zhù)二套房貸的嚴格落實(shí)，政策敏感度最高的投資客放緩入市的節奏。而首付及利率的提高，也將削減包括改善型需求在內的中高檔群體的購買(mǎi)力，加上剛性需求對快速上揚的房?jì)r(jià)充滿(mǎn)抗性，預計三季度后二手房市場(chǎng)的上行趨勢將受到極大的考驗。但業(yè)內同時(shí)指出，從政府穩定房?jì)r(jià)的意圖考慮，投資需求得到抑制并非不是好事。

　　交易環(huán)節監管從嚴

　　而市場(chǎng)人士還指出，今年上半年二手房市場(chǎng)由冷轉熱，也與中介的“推波助瀾”有關(guān)。本報與搜房網(wǎng)進(jìn)行的聯(lián)合調查就顯示，八成多受訪(fǎng)者表示反感中介的亂談價(jià)、有“吃差價(jià)”嫌疑，不停地打電話(huà)“騷擾”及“陰陽(yáng)合同”行為。有業(yè)內人士指出，和一手房的營(yíng)銷(xiāo)模式類(lèi)似，中介也在給購房者“營(yíng)造”出樓市的供求緊張氣氛，“告訴你有很多客戶(hù)青睞這套房，或者再不確定上家就要漲價(jià)了等等�！贝送�，通過(guò)做低價(jià)格的“陰陽(yáng)合同”來(lái)避稅的現象也早已“見(jiàn)怪不怪”。
　　從近期的市場(chǎng)反饋來(lái)看，二手房交易的各個(gè)環(huán)節已經(jīng)面臨收緊。為抵制故意做低房?jì)r(jià)逃稅的現象，上海各區房地產(chǎn)交易中心指定的評估公司對交易房源的評估越來(lái)越嚴格，明顯低于市場(chǎng)價(jià)的交易房源很可能被退件。北京繼去年設立二手房資金監管體系、二手房交易網(wǎng)上簽約等后，地稅局也正在和建委的網(wǎng)簽系統聯(lián)網(wǎng)。21世紀不動(dòng)產(chǎn)的分析師透露，這個(gè)工程完畢之后，買(mǎi)賣(mài)雙方過(guò)戶(hù)時(shí)的成交價(jià)將作為今后該房源再上市的買(mǎi)入價(jià)，那么今后隨意報價(jià)以避稅的機會(huì )就被大大壓縮。

　　成交連漲勢頭有變

　　事實(shí)上，進(jìn)入下半年后，沖高的二手房市場(chǎng)已經(jīng)面臨考驗。21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海區域市場(chǎng)中心的門(mén)店調查顯示，7月以來(lái)大部分區域的二手房成交量較6月同期普降一至兩成；其中，浦東降幅最大，約達三成。又如廣州，有數據顯示，番禺、從化、花都等區域的二手房成交最近都下滑得比較厲害，保守估計在10%左右。
　　除了二套房貸收緊及交易環(huán)節監管從嚴等所形成的心理影響，中介機構一致認為，還是價(jià)格居高不下直接導致了買(mǎi)家接盤(pán)熱情不足，成交量和房?jì)r(jià)的漲勢也逐步趨緩。
　　“隨著(zhù)7月最后一周的臨近，我們的業(yè)務(wù)員有點(diǎn)急，他們的普遍感受是：和6月相比，7月二手房成交‘難’了很多�！敝性�地產(chǎn)世博分行經(jīng)理劉真表示，盡管業(yè)務(wù)員在不斷聯(lián)系房東和客戶(hù)，但是成交量依舊沒(méi)有突破，買(mǎi)賣(mài)雙方心理價(jià)差拉大，房東反復跳價(jià)、不斷地試水，客戶(hù)跟進(jìn)意圖則下降、觀(guān)望氣氛漸起。
　　“使得前期交投活躍的板塊出現交易停滯的，正是其持續上漲的房?jì)r(jià)�！币拙映夹攀袌�(chǎng)研究中心分析師楊晨青也認為，房東的跳價(jià)令一部分經(jīng)濟實(shí)力略有欠缺的改善型需求有心無(wú)力、成交周期拉長(cháng)。
　　美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理丁偉還表示，從5月份開(kāi)始，伴隨著(zhù)一二手房市場(chǎng)都明顯回暖，房東惜售情緒漸濃，往往將房源掛牌試探市場(chǎng)價(jià)格，并非誠意出售，這也就導致市場(chǎng)上的有效房源更為稀缺，再加上二手房?jì)r(jià)格的不斷上漲已經(jīng)削弱一些物業(yè)的優(yōu)勢，因此都選擇觀(guān)望等待。
　　基于目前的“博弈”局面，業(yè)內預期下半年二手住宅的交易總量會(huì )低于上半年�！拔宕蟪鞘邢掳肽甓�手住宅成交量降幅可能在10%-20%不等�！敝性�地產(chǎn)預計。