一邊是售樓現場(chǎng)人滿(mǎn)為患，另一邊是不少地塊“曬太陽(yáng)”，這樣的反差成為上半年樓市的一大怪象。
　　昨天，中原地產(chǎn)提供給CBN記者一組最新的調研數據：根據該機構所監測的國內12個(gè)城市的土地數據，選取了萬(wàn)科、金地集團、北辰實(shí)業(yè)、龍湖地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)、仁恒置地等40家知名地產(chǎn)商自2003年以來(lái)在土地公開(kāi)市場(chǎng)上獲取的270幅地塊樣本之后發(fā)現，半數土地閑置。

　　半數土地“曬太陽(yáng)”

　　中原地產(chǎn)通過(guò)梳理40家知名地產(chǎn)商自2003年到2009年上半年獲取的270幅土地狀態(tài)之后發(fā)現：這些地塊中，除去在售和售完狀態(tài)的土地，有57%的土地尚未入市。其中，27%的土地還處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，30%依然處于規劃在建狀態(tài)，尚未形成實(shí)際的房源銷(xiāo)售。這一用地現狀造成了住宅市場(chǎng)短期供應緊缺，形成土地供應緊張的假象。
　　到底哪些土地在“曬太陽(yáng)”呢？該報告的作者、中原集團研究經(jīng)理宋莉表示，知名發(fā)展商歷年在公開(kāi)市場(chǎng)獲取的土地數量以2007年最多，占到整個(gè)樣本數量的45%。按照土地開(kāi)發(fā)周期兩年時(shí)間計算，2009年應該正是2007年土地全面入市的時(shí)間，但從樣本數據看，仍有20%的2007年出讓用地目前處于閑置狀態(tài)。
　　她指出，地價(jià)透支房?jì)r(jià)，使得一批地王難以解套，2007年批發(fā)產(chǎn)生的地王困難重重。當年，在股市、樓市雙重利好的刺激下，圈錢(qián)囤地模式被開(kāi)發(fā)商們所追捧，導致全國各地“地王”頻出，甚至出現了大量地價(jià)房?jì)r(jià)“倒掛”的現象。2007年土地成本的普遍偏高導致當年地王缺乏入市動(dòng)力，因此不難理解為何2007年多數地王仍處閑置狀態(tài)。
　　2007年18幅地王之中，除去4幅退地，余下的14幅地王中，有7幅處于閑置待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，7幅地塊的樓面地價(jià)占周邊樓價(jià)比重接近90%。
　　除了上述仍舊閑置的地塊，已經(jīng)入市銷(xiāo)售的項目命運又是如何呢？中原地產(chǎn)通過(guò)梳理樣本數據中98個(gè)在售項目的地價(jià)和房?jì)r(jià)情況發(fā)現，目前在售樓盤(pán)中，接近一半項目的土地是在2007年取得的，這部分項目的地價(jià)比重最高，平均值達到38%，遠高于市場(chǎng)平均地價(jià)比重25%。
　　對此，克而瑞(中國)研究中心首席研究員陳嘯天指出，2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺，房?jì)r(jià)快速上漲，開(kāi)發(fā)商出于對后市的樂(lè )觀(guān)態(tài)度，對房?jì)r(jià)漲幅預期過(guò)高，因此在土地市場(chǎng)上表現積極，火爆競價(jià)的場(chǎng)面不斷出現，土地成交價(jià)格被持續抬高，全國各地地王頻出，從而導致2007年拿地項目的地價(jià)/當時(shí)房?jì)r(jià)平均值高達39.7%。而當2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)受宏觀(guān)調控、金融危機等因素影響而陷入低迷，房?jì)r(jià)漲幅放緩甚至出現下跌后，出現整盤(pán)均價(jià)低于開(kāi)盤(pán)均價(jià)、地價(jià)比重不降反升的現象也就不足為奇了。
　　陳嘯天稱(chēng)，2007年土地市場(chǎng)表現火爆，土地成交價(jià)格不斷上漲，甚至出現了大量地價(jià)房?jì)r(jià)“倒掛”的現象，而2008年由于宏觀(guān)調控、金融危機等因素，房?jì)r(jià)漲幅放緩甚至下跌，從而導致了2007年拿地項目的地價(jià)房?jì)r(jià)比達到峰值。

　　新地王前途未卜

　　2009年初各地土地出讓仍以底價(jià)為主，進(jìn)入第二季度后，多城市相繼出現天價(jià)地塊，尤其是6、7月份土地成交愈加火爆，2007年的盛景再次重演。
　　中原地產(chǎn)通過(guò)對2009年13幅熱門(mén)地塊的樓面地價(jià)和周邊房?jì)r(jià)的對比，發(fā)現熱門(mén)地塊的地價(jià)占周邊房?jì)r(jià)的比例超過(guò)70%，遠高于市場(chǎng)平均水平，市場(chǎng)風(fēng)險較大。
　　宋莉認為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的時(shí)期，較為激進(jìn)的企業(yè)通常對后市預期十分樂(lè )觀(guān)，出現地價(jià)房?jì)r(jià)“倒掛”的現象。但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策、經(jīng)濟等不可控因素的影響，房?jì)r(jià)漲幅往往難以達到預期水平，甚至出現下跌，從而導致早期購入的土地由于成本過(guò)高，開(kāi)發(fā)商深套其中。
　　昨天，新加坡仁恒置地集團一位管理人士表示，土地是房地產(chǎn)利益鏈條的源頭，進(jìn)行地價(jià)房?jì)r(jià)比的研究是為了體現在項目開(kāi)發(fā)中土地成本所占的比重，從而考量開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)利潤。事實(shí)上，房?jì)r(jià)由靜態(tài)構成部分和動(dòng)態(tài)構成部分組成，一個(gè)項目的開(kāi)發(fā)周期往往延續幾年，幾年間價(jià)格波動(dòng)也很明顯。因而，眼下，相關(guān)主管部門(mén)的工作重心之一應當是及時(shí)掌握市場(chǎng)一線(xiàn)準確的信息和數據，監管已經(jīng)出讓的地塊按照出讓時(shí)約定的時(shí)間、規劃條件如期形成銷(xiāo)售，防止延期開(kāi)發(fā)，坐地漲價(jià)。市場(chǎng)上，目前的違約成本不高，不足以有效驅使地產(chǎn)商加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度。
　　克而瑞研究中心前天發(fā)布的最新報告顯示，從2009年二季度起，高價(jià)地塊不斷涌現，房?jì)r(jià)透支現象增多，尤其是6、7月份，部分地塊競價(jià)場(chǎng)面的火爆程度已經(jīng)不亞于2007年，其地價(jià)與當時(shí)房?jì)r(jià)比值超過(guò)了70%，已經(jīng)遠遠高于2005年～2009年項目地價(jià)與當時(shí)房?jì)r(jià)33.9%的平均比重。這些項目在未來(lái)上市時(shí)將面臨較大的市場(chǎng)風(fēng)險。