●8月，我國商品房施工面積和新開(kāi)工面積環(huán)比上升10%和15%，企業(yè)對資金的需求膨脹

　　●在近幾個(gè)月多個(gè)城市房?jì)r(jià)出現大幅上漲的情況下，資金過(guò)度涌入房地產(chǎn)行業(yè)容易造成土地閑置和囤積

　　9月4日，上海恒盛地產(chǎn)通過(guò)港交所聆訊，重啟在港融資計劃，擬募集15億美元，這也是18個(gè)月來(lái)第一家赴港上市的內地民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)。
　　8月27日，萬(wàn)科公告新一輪融資方案，擬以公開(kāi)增發(fā)方式發(fā)行募集資金凈額不超過(guò)人民幣112億元。這是繼8月18日萬(wàn)科拿下建行500億元人民幣授信額度后再次發(fā)力。
　　在市場(chǎng)上一向謹慎的萬(wàn)科屢屢出手融資，背后是一場(chǎng)大規模的房企融資大戰。

　　“資金饑渴”，房企頻掀融資熱潮

　　從去年四季度以來(lái)執行的適度寬松的貨幣政策，及其帶來(lái)的充足的流動(dòng)性被認為是房企融資速度加快的重要推手。國家統計局公布數據顯示，1—8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源近3.4萬(wàn)億元，同比增長(cháng)34%，其中國內貸款7384億元，增長(cháng)46%。
　　湘江偉業(yè)董事長(cháng)方明理認為，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的異軍突起，業(yè)界對后市的預期十分樂(lè )觀(guān)，不僅直接激發(fā)了企業(yè)的融資愿望，也吸引了許多企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)競爭加劇，融資熱就成了必然的結果。
　　實(shí)際上，一直以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)都屬于資金十分“饑渴”的行業(yè)，對融資有很高期待。中原地產(chǎn)一份研究報告顯示，2008年國內排名前十位的地產(chǎn)企業(yè)平均負債率高達65.7%，一般地產(chǎn)企業(yè)負債超過(guò)50%。下半年起，地產(chǎn)企業(yè)紛紛加大新開(kāi)工力度和土地購置規模。進(jìn)入8月份，房地產(chǎn)投資增速、新開(kāi)工面積等數據環(huán)比出現較快上漲，1—8月，全國完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2.11萬(wàn)億元，同比增長(cháng)14.7%，增幅比1—7月提高3.1個(gè)百分點(diǎn)。8月當月，商品房施工面積和新開(kāi)工面積分別上升10%和15%。在這一背景下，企業(yè)對資金的需求正在膨脹，尋求上市融資變得更為迫切。
　　“目前房地產(chǎn)商對房產(chǎn)的定價(jià)過(guò)高，擠出了相當一部分消費需求，很多購房者在觀(guān)望，致使開(kāi)發(fā)商資金回籠困難；另外，一些開(kāi)發(fā)商的捂盤(pán)惜售也造成了資金周轉的困難�！睆偷┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認為。

　　“地王”頻現，中小企業(yè)仍缺融資渠道

　　在這輪融資盛宴中，央企地產(chǎn)公司出盡風(fēng)頭。
　　7月15日，保利地產(chǎn)向包括中國保利集團在內的8名特定對象非公開(kāi)發(fā)行3.3億A股，募集資金78.15億元。稍后的7月25日，招商局集團旗下的招商地產(chǎn)發(fā)布公告，將向不超過(guò)10名特定投資者發(fā)行最多2億股，發(fā)行價(jià)格為28.12元/股，預計融資金額不超過(guò)50億元。重啟IPO 的中國建筑也在招股書(shū)中說(shuō)，會(huì )將募集資金中的80億元投向旗下中建地產(chǎn)的24個(gè)項目，這些項目建筑面積總和高達652萬(wàn)平方米，這意味著(zhù)這次融資將用于開(kāi)發(fā)中建地產(chǎn)一大半的土地儲備。
　　據統計，從今年2月至今，11家央企地產(chǎn)公司的融資總額達831.8億元，其中來(lái)自銀行授信的資金為345億元，各種增發(fā)融資額為405.5億元，其余81.3億元則為發(fā)行公司債以及向金融機構借貸。
　　與央企和大型房企的大規模融資不同，一些中小企業(yè)無(wú)法上市融資，也很難得到銀行的貸款，融資渠道不暢，在競爭中處于劣勢，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)融資熱潮存在著(zhù)明顯的不平衡現象。
    尹伯成認為，央企地產(chǎn)公司在融資渠道和融資成本上有著(zhù)民企無(wú)法比擬的優(yōu)勢，政府的投資更多的給了央企，而央企又會(huì )通過(guò)旗下子公司將資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這也使得央企地產(chǎn)公司在拿地時(shí)“財大氣粗”，創(chuàng )造了一個(gè)個(gè)“地王”記錄。

　　融資囤地，可能加劇房?jì)r(jià)上漲

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)最新數據顯示,今年8月份,北京期房住宅簽約總量為12117套,環(huán)比下降5.63%。進(jìn)入9月，全國房市交易量漲跌互現。方明理認為，如果大規模融資進(jìn)入項目開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，會(huì )增加市場(chǎng)供應，從而穩定房?jì)r(jià)；同時(shí)固定投資的增加，也能夠促進(jìn)整個(gè)國民經(jīng)濟的發(fā)展。
　　然而，今年前7月，全國房屋新開(kāi)工面積5.50億平方米。在融資熱潮下，項目開(kāi)工回暖的速度遠遠滯后于市場(chǎng)成交的回暖速度。尹伯成表示：“有些開(kāi)發(fā)商是為了囤積土地而融資，而房企融資的成功，會(huì )降低開(kāi)發(fā)商用促銷(xiāo)回籠資金的愿望，進(jìn)一步助長(cháng)開(kāi)發(fā)商的捂盤(pán)惜售行為，加劇房?jì)r(jià)的上漲”。
　　買(mǎi)地—圈錢(qián)—再買(mǎi)地，在資本市場(chǎng)瘋狂的2007年，如此循環(huán)的資本運作模式讓不少地產(chǎn)企業(yè)獲益匪淺，也引發(fā)了房地產(chǎn)業(yè)的泡沫。在近幾個(gè)月多個(gè)城市房?jì)r(jià)出現大幅上漲的情況下，資金過(guò)度涌入房地產(chǎn)行業(yè)容易造成新一輪的泡沫。為了遏制這一現象，證監會(huì )有關(guān)負責人曾在公開(kāi)場(chǎng)合表示，對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買(mǎi)開(kāi)發(fā)用地等的IPO，不予核準。
　　方明理認為，國家應完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)配套設施，包括增加土地供應量、打擊囤地行為、監督開(kāi)發(fā)商如期開(kāi)工、加強閑置土地收回制度的執行力度等，警惕融資用于囤積土地�！爸挥邪讶谫Y真正用在開(kāi)發(fā)建設上，這一輪的房企融資熱潮才真正有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)，拉動(dòng)國民經(jīng)濟的發(fā)展�！狈矫骼碚f(shuō)。