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雖然進(jìn)入冬季，然而“高燒”的樓市卻難以降溫。記者近日在北京、上海等大城市采訪(fǎng)時(shí)發(fā)現，隨著(zhù)房?jì)r(jià)持續高位運行，一些衡量樓市的重要指標出現畸變，特別是價(jià)格“倒掛”現象明顯。專(zhuān)家認為，這表明樓市泡沫有不斷積聚的趨勢。
商住倒掛：住宅單價(jià)反超寫(xiě)字樓近２萬(wàn)元
專(zhuān)家介紹，一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項目售價(jià)要比住宅項目高出３０％左右。但目前部分一線(xiàn)城市出現了住宅價(jià)格高于同地段商鋪和寫(xiě)字樓價(jià)格的倒掛現象。
戴德梁行發(fā)布的統計數據顯示，在北京市寫(xiě)字樓最昂貴的ＣＢＤ地區，在售的住宅項目御金臺已經(jīng)賣(mài)到了５萬(wàn)元/平方米，緊鄰其側的ＳＫ大廈售價(jià)僅為３．１萬(wàn)元/平方米，兩者單價(jià)竟然相差近２萬(wàn)元。
位于北京崇文區的國瑞城，其公寓價(jià)格達到了３萬(wàn)元/平方米，最高達３．５萬(wàn)元/平方米，而其周邊的寫(xiě)字樓每平方米價(jià)格不超過(guò)２萬(wàn)元，單價(jià)相差１萬(wàn)元以上。
在上海，位于蘇州河畔黃金地段的商鋪華森商務(wù)廣場(chǎng)如今售價(jià)為每平方米２萬(wàn)元，位于其附近的嘉里不夜城卓悅居（西區），同樣臨近蘇州河，迄今最高售價(jià)卻已達２．８萬(wàn)元/平方米。
中國指數研究院指數研究中心副總經(jīng)理張化學(xué)表示，當前我國出現商住“倒掛”城市并不少，這一結構失衡甚至已蔓延至“二、三線(xiàn)城市”。
戴德梁行華北區董事總經(jīng)理何衍鈞指出，之所以出現“商住倒掛”，一是因為商用辦公樓受實(shí)體經(jīng)濟影響大，在全球經(jīng)濟整體不振的情況下，投資者不會(huì )輕易投資；二是在一線(xiàn)城市如北京和上海，寫(xiě)字樓仍處于供大于求的狀況。另外，還有政策對商業(yè)地產(chǎn)鼓勵力度相對較小、歷史上寫(xiě)字樓投資者曾經(jīng)血本無(wú)歸造成心理陰影等原因。
在供求關(guān)系等因素影響之外，“商住倒掛”現象反映了房?jì)r(jià)上漲過(guò)快、漲幅過(guò)高。專(zhuān)家指出，今年以來(lái)，由于相對于商業(yè)地產(chǎn)，住宅投資成本較低，大量投資和投機力量涌入住宅市場(chǎng)，成為房?jì)r(jià)脫離經(jīng)濟基本面、離奇走高的重要推手。
“到今年１０月，北京房?jì)r(jià)相對年初已經(jīng)上漲５０％，上海２０％，深圳甚至達到１００％。在金融危機的背景下，房?jì)r(jià)上漲如此之快，投資與投機的因素很大�！睆埢瘜W(xué)表示，怎樣遏制投資與投機性購房，真正鼓勵支持剛性需求及改善性需求，是２０１０年樓市調控必須面對的難題。
租售價(jià)格比：部分城市租售比達到1∶800
何衍鈞介紹，國際上通行的標準認為，合理的房屋租售比在１∶２００到１∶３００之間。這個(gè)比值意味著(zhù)如果把房子出租，２００個(gè)至３００個(gè)月（大致相當于１６年至２５年）內能收回房款，買(mǎi)房就是劃算的。比值越高，房?jì)r(jià)中偏離普通居民消費需求的比重越大。
中國指數研究院的統計顯示，２００４年以來(lái)北京等部分地區房屋租售比一直高于國際警戒線(xiàn)。今年１至１０月，北京地區房屋租售比達到１∶４３４，上海地區達１∶４１８，深圳、杭州均突破１∶３６０，遠高于國際通行標準。張化學(xué)指出，這些統計采用的是二手房銷(xiāo)售和租賃報價(jià)的數據，由于租賃市場(chǎng)中老公房比重更大，而二手房銷(xiāo)售市場(chǎng)中商品房比重較大，所以計算值“可能比實(shí)際水平還低”。
何衍鈞表示，在一些二、三線(xiàn)城市，平均房?jì)r(jià)達到４０００元的水平，但一套１００平方米的三居室租金每月僅５００元，租售比竟然達到１∶８００。張化學(xué)認為，租售價(jià)格比不斷拉大也表明“房?jì)r(jià)上漲過(guò)快”。
在上海工作的普通白領(lǐng)劉東告訴記者，他在浦東上�？萍拣^附近租了一套一室一廳，面積約５０平方米，月租金２３００元，每平方米月租４６元。而他居住的小區里房產(chǎn)中介掛出的同類(lèi)房屋售價(jià)在每平方米２萬(wàn)元左右，算下來(lái)租售比超過(guò)１∶４００。
“２３００元的房租占我月收入的近1/4，已經(jīng)不低。上海的租售比仍然如此懸殊，不是‘分子’房租太低，而是‘分母’房?jì)r(jià)太高了�！眲|感慨地說(shuō)。
房?jì)r(jià)收入比：部分一線(xiàn)城市超過(guò)14倍
知名物業(yè)經(jīng)紀機構永慶房屋集團近日在上海發(fā)布報告顯示，上海市區（外環(huán)以?xún)龋┓績(jì)r(jià)自２００６年以來(lái)一路攀升，今年已達到２．３萬(wàn)元/平方米，近４年內上漲近一倍。與上海類(lèi)似，北京、深圳等一線(xiàn)城市近年來(lái)漲幅驚人，導致房?jì)r(jià)收入比繼續升高。
房?jì)r(jià)收入比通常用于衡量居民收入能夠支撐房?jì)r(jià)的合理水平。一般而言，在發(fā)達國家這一比值超過(guò)６倍即可視為出現泡沫。
據中國指數研究院提供的數據，２００８年到２００９年，北京的這一比值從１４．１上升到１４．３，上海從９．２上升到１２．６，深圳從１４．４上升到１４．６，一些城市如天津也從８．６上升到１０．１。
上海易居房地產(chǎn)綜合研究部部長(cháng)楊紅旭指出，如果剔除動(dòng)拆遷保障用房因素，２００８年北京房?jì)r(jià)收入比為１５倍，上海高達１７．２倍�！鞍唇衲攴�?jì)r(jià)上漲的狠勁兒，一線(xiàn)城市可能會(huì )到近２０倍�！�
中國社科院近日發(fā)布《住房綠皮書(shū)》指出，北京、上海、杭州、廣州等二十多個(gè)城市商品住房?jì)r(jià)格出現泡沫。一些對泡沫論尚存疑的專(zhuān)家也表示，“泡沫破滅”可能比預期遙遠，但對此潛在的問(wèn)題不能不正視。
高房?jì)r(jià)鎖住了大多數居民的錢(qián)袋子�！懊吭路抠J3000元，早晨一睜眼就看到一串數字，再加上孩子上幼兒園1000元，還有人情往來(lái)、孝敬父母……”北京市民成芳說(shuō)：“我連長(cháng)途電話(huà)都不敢多打一分鐘！”
社科院金融研究所研究員易憲容指出，高房?jì)r(jià)對居民消費已形成嚴重“擠出效應”，事關(guān)我國長(cháng)遠發(fā)展的經(jīng)濟結構調整也受到嚴重影響。
專(zhuān)家建議，有關(guān)部門(mén)應加強保障性住房建設，并通過(guò)稅收、信貸等政策增加待價(jià)而沽住房的成本，減少投機性甚至投資性住房比例，抑制住房?jì)r(jià)格上漲過(guò)快的勢頭。 |