廣州市房地產(chǎn)交易中心日前拍出的珠江新城I1-3地塊再次創(chuàng )下珠江新城商業(yè)地產(chǎn)樓面地價(jià)新高，達到9657元/平方米，這一記錄比一年前創(chuàng )下的珠江新城最貴商務(wù)地價(jià)4566元/平方米的紀錄翻了一番多。自2005年以來(lái)，廣州的商業(yè)地產(chǎn)樓面地價(jià)不斷刷新著(zhù)“地王”的紀錄，2006年12月拍出的琶洲“地王”更是達到了10037元/平方米的迄今最高價(jià)。
    珠江新城和琶洲是廣州最具代表性的兩塊商業(yè)地產(chǎn)。廣州商業(yè)地產(chǎn)“地王”紀錄不斷刷新是“城市實(shí)力的體現”還是“人為抬高”？值得注意的是，琶洲“地王”曾兩次因開(kāi)發(fā)商無(wú)力交付地價(jià)而被收回，因此，對于廣州商業(yè)地產(chǎn)地價(jià)的迅速攀升，多位專(zhuān)家持質(zhì)疑態(tài)度。

珠江邊的江景豪宅。劉大偉 攝

短短一年內地價(jià)迅速攀升讓人吃驚

    5月9日舉行的拍賣(mài)會(huì )是廣州2007年首次出讓商務(wù)用地，珠江新城I1-3地塊位于柏林國際公寓旁、雙城國際公寓對面，緊鄰花城大道，靠近地鐵站，具有得天獨厚的地理優(yōu)勢，因此吸引了包括富力、保利等知名開(kāi)發(fā)商在內的18家競買(mǎi)人同場(chǎng)競價(jià)。
    由于當天的拍賣(mài)會(huì )上主持人宣布競價(jià)階梯為5000萬(wàn)元，因此只經(jīng)過(guò)五輪競價(jià)，這塊起拍價(jià)為20443萬(wàn)元、建筑面積為48078.31平方米的商業(yè)用地就被境外公司永恒投資有限公司以4.6億元競得，折合樓面地價(jià)9568元/平方米，從而創(chuàng )下珠江新城地塊樓面地價(jià)新高，較富力公司一年前創(chuàng )下的珠江新城最貴商務(wù)地價(jià)4566元/平方米的紀錄翻了一番多。
    其實(shí)自2005年以來(lái)，“地王”就一直被廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)高度關(guān)注。2005年10月，琶洲PZB1301地塊首次出讓就拍出4.6億元的高價(jià)，樓面地價(jià)達6223元/平方米，成為轟動(dòng)一時(shí)的“地王”。
    但2006年1月，該“地王”因開(kāi)發(fā)商拖欠付款而被廣州市國土房管局收回，同年2月第二次出讓被廣東建中房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司以四億元取得，樓面地價(jià)為5411元/平方米，仍保持當時(shí)廣州最高的樓面地價(jià)單價(jià)。同年10月，因廣東建中房地產(chǎn)拖欠地款，該地塊又一次被廣州市國土房管局收回重賣(mài)，最終在2006年12月被港資公司南港投資以7.42億元拍得，樓面地價(jià)達到10037元/平方米，是前兩次拍出價(jià)格的1.6倍和1.8倍；而當年廣州市一級土地市場(chǎng)出讓地塊的平均樓面地價(jià)為2770元/平方米，僅為琶洲“地王”的27.6%。
    對于琶洲和珠江新城商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格在短短一年內的迅速攀升，業(yè)內人士均感到吃驚。合富輝煌房地產(chǎn)市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江在珠江新城新“地王”產(chǎn)生后表示：“這超過(guò)了我的預計，除了表明廣州的土地價(jià)值在不斷提升外，跟競拍的出讓方式也有關(guān)系，5000萬(wàn)的競價(jià)階梯在一定程度上促使價(jià)格抬高�！倍�早在琶洲PZB1301地塊的價(jià)格幾次創(chuàng )出“天價(jià)”時(shí)，房地產(chǎn)專(zhuān)家就紛紛稱(chēng)之為“超乎尋常的瘋狂購地行為”、“對房地產(chǎn)市場(chǎng)的透支”。

競拍方式易使投資者非理性沖動(dòng)

    對于此次珠江新城新“地王”的產(chǎn)生，黎文江認為并不是說(shuō)明目前廣州的商業(yè)地產(chǎn)很旺，而是說(shuō)明珠江新城CBD的前景被商家看好。同時(shí)，珠江新城的剩余地塊已不超過(guò)10塊，這也加劇了開(kāi)發(fā)商爭奪資源、抬高地價(jià)。
    黎文江說(shuō)，境外公司加入廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)是地價(jià)迅速攀升的重要原因。最新的珠江新城“地王”和琶洲“地王”均被境外公司拍得，表明境外的資金、基金等急于在境內尋找投資，并希望得到穩定的回報。同時(shí)，受到廣交會(huì )增加進(jìn)口展和廣州亞運會(huì )等因素的影響，廣州的商務(wù)辦公、酒店等商業(yè)地產(chǎn)受到了境外公司的熱捧。
    但也有專(zhuān)家懷疑“地王”屢創(chuàng )新高不排除是某些房地產(chǎn)公司有意為之。廣州寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同分析認為，這些公司手中握有以前低價(jià)購進(jìn)的土地，抬高低價(jià)后他們將獲益匪淺，與“地王”得主相比，他們獲益更多。
    拋開(kāi)上述猜測不管，從客觀(guān)上來(lái)看，珠江新城和琶洲的“大地主”們確實(shí)從不斷攀升的樓面地價(jià)中大大受益。2002年琶洲會(huì )展中心啟動(dòng)建設初期，保利集團通過(guò)投標方式以2000元/平方米的地價(jià)輕易取得保利國際廣場(chǎng)地塊，而焦點(diǎn)寫(xiě)字樓網(wǎng)的數據顯示，保利國際廣場(chǎng)目前的平均售價(jià)為17000元/平方米，租金達到100元/平方米；2003年，琶洲PZB11商務(wù)地塊出讓掛牌，惟一一家掛牌拿地的公司廣州環(huán)博展覽有限公司以2330元/平方米的地價(jià)取得該地塊，后來(lái)光大集團介入開(kāi)發(fā)，成為現在炙手可熱的琶洲跨國采購中心。
    此外，目前土地出讓的競拍方式以及此次競拍中高達5000萬(wàn)元的競拍階梯受到不少專(zhuān)家的質(zhì)疑。黎文江表示，競拍的方式肯定會(huì )抬高地價(jià)，使投資者產(chǎn)生非理性沖動(dòng)，如果采用投標的方式就會(huì )理性得多。而韓世同更是旗幟鮮明地指出應放棄“價(jià)高者得”的土地出讓方式，取而代之以綜合招標的辦法，而此次采用5000萬(wàn)元的競價(jià)階梯過(guò)于隨意，人為地抬高了地價(jià)。

高價(jià)地塊無(wú)異于殺雞取卵

    對珠江新城“地王”9657元/平方米的地價(jià)，有地產(chǎn)界人士認為商業(yè)地產(chǎn)地價(jià)反映了一個(gè)城市的競爭力，珠江新城地價(jià)在1萬(wàn)元/平方米以?xún)榷妓愫侠�，所剩不多的珠江新城商�?wù)地塊地價(jià)今后還有望攀升。
    黎文江表示，亞運會(huì )之前廣州市每年將投入200億元進(jìn)行市政建設，必然會(huì )提升土地的價(jià)值。同時(shí)，在廣州出臺獎勵政策吸引外資企業(yè)總部落戶(hù)的情況下，勢必會(huì )抬高作為中央商務(wù)區的珠江新城的地價(jià)；而廣交會(huì )的更名，對琶洲的會(huì )展、酒店等行業(yè)帶來(lái)了空前的發(fā)展機遇，客觀(guān)上也會(huì )導致地價(jià)上漲。
    珠江新城和琶洲地區的地價(jià)目前已經(jīng)整體攀升。5月9日拍出的另外一塊位于珠江新城西北部、附近已有多個(gè)商務(wù)公寓的A4-5地塊被保利廣州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以4.8億元競得，樓面地價(jià)達到約8358元/平方米，同樣遠超原來(lái)4566元/平方米的紀錄。而同樣地理位置優(yōu)越，用于建設旅館業(yè)、商業(yè)、金融業(yè)的琶洲PZB1401地塊，被2006年12月琶洲“地王”的獲得者香港南豐地產(chǎn)旗下的紀匯公司以七億元的總價(jià)、折合樓面地價(jià)8196.7元/平方米的價(jià)格競得。
    韓世同對這種攀升表示擔心。他認為，借助廣交會(huì )的平臺及廣交會(huì )更名的契機大力發(fā)展會(huì )展業(yè)，是廣州打造國際化大城市的方向和優(yōu)勢所在。但過(guò)高的地價(jià)沒(méi)有給后來(lái)的投資者和經(jīng)營(yíng)者留下足夠的利潤空間，反而提高了酒店、高檔寫(xiě)字樓以及境外公司的進(jìn)入門(mén)檻，增加了經(jīng)營(yíng)者的風(fēng)險。
    韓世同說(shuō)，政府在琶洲會(huì )展中心建成后，沒(méi)有重點(diǎn)建設相關(guān)公建配套，而是急于推出高價(jià)地塊，無(wú)異于殺雞取卵。政府應該合理控制地價(jià)，讓經(jīng)營(yíng)者盡早獲利，通過(guò)稅收來(lái)獲取收益，而不是直接從土地出讓金上獲利過(guò)多。雖然最終要提升廣州的土地價(jià)值，但要有策略，目前的漲速過(guò)快。
    值得注意的是，琶洲“地王”曾兩次因開(kāi)發(fā)商無(wú)力交付地價(jià)而被收回，從一定程度上顯示出競拍者的非理性和高地價(jià)所造成的開(kāi)發(fā)壓力。韓世同表示，廣州的中山五路和過(guò)去的珠江新城發(fā)展滯后，都主要是因為地價(jià)過(guò)高。
    對此，黎文江表示關(guān)鍵還要看投資者和經(jīng)營(yíng)者的實(shí)力，由于境外公司的資金實(shí)力較強，市場(chǎng)運作經(jīng)驗豐富，能夠承受較長(cháng)的投資回報周期。同時(shí)，國內的地價(jià)與國外相比并不算高，還沒(méi)有超出境外公司的底線(xiàn)。國外大公司對于CBD的要求主要是凸顯身份和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，對價(jià)格并不十分在乎。因此，目前還不用擔心商業(yè)地價(jià)過(guò)高的問(wèn)題。
    此外，韓世同還強調要對商業(yè)地產(chǎn)和住宅用地進(jìn)行嚴格區分，防止商業(yè)地產(chǎn)地價(jià)攀升過(guò)多波及住宅用地，將“地王”的攀升和影響限制在珠江新城和琶洲地區的范圍內。