短短的10年時(shí)間，中國的商業(yè)性房貸增長(cháng)了百倍，已經(jīng)從1998年的400多億元，飆升到今年6月末的4.3萬(wàn)億元。據機構估算，信貸資金在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中的比重已超過(guò)半數。
　　不少專(zhuān)家擔心這個(gè)以銀行資金為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)體系，是否能夠承受房?jì)r(jià)未來(lái)可能波動(dòng)的沖擊。但記者在采訪(fǎng)過(guò)程中發(fā)現，許多銀行人士對房貸業(yè)務(wù)的質(zhì)量比較滿(mǎn)意，認為現有的手段足以控制房貸業(yè)務(wù)的信用風(fēng)險。還有許多人樂(lè )觀(guān)地估計，依照目前的房?jì)r(jià)走勢，抵押物的不斷升值足以保證房貸的安全。

房地產(chǎn)貸款已成銀行重要資產(chǎn)之一

　　最近幾年，國內房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)一路高歌，而背后的推手則是銀行的信貸資金，包括為房地產(chǎn)公司提供的開(kāi)發(fā)貸款，以及為個(gè)人購房提供的按揭貸款。
　　數據顯示，截至6月末，國內商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額達到4.3萬(wàn)億元(不含公積金貸款)，同比增長(cháng)24.5%。其中，個(gè)人住房貸款余額2.6萬(wàn)億元，同比增長(cháng)23.9%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額1.7萬(wàn)億元，同比增長(cháng)25.6%。而且，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款占本幣貸款已從2004年的13%上升到今年6月末的17%。
　　中投證券新近的一份研究報告表示，依據估算，銀行的信貸資金在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中的比重已超過(guò)半數，達53%以上。2007年6月底，銀行貸款在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中的占比達22.1%，企業(yè)自籌資金占比達33.9%，定金和預收款占比達25.2%。但是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中的企業(yè)自籌資金主要來(lái)自商品房銷(xiāo)售收入，而這些商品房銷(xiāo)售收入大部分來(lái)自銀行信貸，也就是說(shuō)，自籌資金的70%來(lái)自銀行貸款；同樣，定金和預收款中的30%也來(lái)自銀行信貸。
　　中投證券報告的結論是，房地產(chǎn)貸款已經(jīng)成為銀行的重要資產(chǎn)之一，其對銀行業(yè)的盈利和風(fēng)險狀況將產(chǎn)生深刻影響。目前，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)融資以銀行間接融資為主，市場(chǎng)風(fēng)險過(guò)度集中于銀行體系。而且，部分區域房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，房?jì)r(jià)漲幅過(guò)高，存在一定市場(chǎng)風(fēng)險。

對于房貸風(fēng)險出現截然不同的判斷

　　不可否認，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款的快速增長(cháng)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，為滿(mǎn)足居民購房需求，提供了有力的資金支撐，但也使房地產(chǎn)業(yè)陷入嚴重依賴(lài)信貸的尷尬局面。有專(zhuān)家質(zhì)疑，在國內資產(chǎn)價(jià)格已有泡沫化傾向、房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的情況下，這種依賴(lài)銀行信貸資金的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式能否持續？如果房?jì)r(jià)出現較大波動(dòng)，風(fēng)險是否會(huì )蔓延到金融領(lǐng)域？
　　對于房貸可能的風(fēng)險，不同人士基于對房?jì)r(jià)的不同判斷，給出了截然不同的判斷。中投證券研究部總經(jīng)理李志坤是上述中投研究報告的執筆者，他表示，美國的次貸危機主要在于利率重置，美國持續加息導致購房人支付能力出現困難。而我國房地產(chǎn)市場(chǎng)也有利率重置和房?jì)r(jià)波動(dòng)的風(fēng)險。一方面，現在我國也有利率上漲的趨勢，中投證券的觀(guān)點(diǎn)是10月底還會(huì )加息；另外一個(gè)風(fēng)險在于房?jì)r(jià)，一旦房?jì)r(jià)下跌，銀行抵押物的價(jià)值也會(huì )嚴重縮水，銀行的市場(chǎng)風(fēng)險也會(huì )增大。但是，對于這兩方面的風(fēng)險，李志坤還是比較樂(lè )觀(guān)的，他認為，目前利率不可能大幅持續上漲，而因流動(dòng)性過(guò)剩和本幣升值的趨勢，短期內房?jì)r(jià)波動(dòng)的風(fēng)險也不大。
　　“美國次貸危機主要是因為這兩年美國的房貸門(mén)檻放得太低，沒(méi)有對客戶(hù)資信進(jìn)行嚴格審查，而且他們還開(kāi)發(fā)出許多零首付、可選擇轉換低利率的房貸產(chǎn)品�！蹦硣�有銀行北京分行房貸部的人士表示，正是因為信貸審查不嚴，美國進(jìn)入加息周期，許多低端客戶(hù)支付能力出現問(wèn)題，從而引起了連鎖反應。相比之下，我國銀行在信貸方面的審查要嚴格得多。但他也表示，他們行的個(gè)人房貸上半年增長(cháng)放緩，一方面由于宏觀(guān)調控，另一方面因為房?jì)r(jià)、利率的上漲，提高了買(mǎi)房成本，影響了購房人的支付能力，導致有效購房需求下降。
　　某股份制銀行北京分行的人士也表示，他們行的住房貸款風(fēng)險不大。一方面，因為他們對購房人的資信審查嚴格，另一方面，他們也對房?jì)r(jià)走勢比較樂(lè )觀(guān)。而且，他們行房貸的首付比例也針對不同客戶(hù)差別化要求，對于總價(jià)高的房子首付比例相應較高。

應高度重視房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的各類(lèi)金融風(fēng)險

　　對于抵押品能保證貸款質(zhì)量的觀(guān)點(diǎn)，專(zhuān)家也有不同意見(jiàn)。復旦大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長(cháng)孫立堅表示，上世紀80年代日本經(jīng)濟泡沫破滅前，房貸采取和中國一樣的風(fēng)險控制手段，也有足值抵押物。但后來(lái)的事實(shí)證明，這種手段在房?jì)r(jià)下滑的市場(chǎng)環(huán)境中，并不能阻止風(fēng)險的大規模爆發(fā)。
　　“前幾年美國住房市場(chǎng)高度繁榮時(shí)，許多融資公司將大量的次級抵押貸款發(fā)放給了一些信用較差的中低收入者。所以，當美國住房市場(chǎng)從去年底驟然降溫、美聯(lián)儲加息壓力增加后，越來(lái)越多的借款人無(wú)力按期還款，以往紅極一時(shí)的次級抵押貸款立刻陷入危機�！眰ゼ伟步萃顿Y擔保的殷麗娟表示，目前來(lái)看，中國的房?jì)r(jià)和住房抵押貸款市場(chǎng)，很像幾年前的美國，日益呈現高速增長(cháng)和過(guò)度繁榮狀態(tài)。一直以來(lái)，住房抵押貸款被銀行認為是風(fēng)險可控、收益期較高的參品，但房貸供需兩旺背后可能隱藏的風(fēng)險卻令人十分擔憂(yōu)。雖然表面上銀行從個(gè)貸市場(chǎng)獲利匪淺，但房貸猛增實(shí)際上將使得房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房抵押貸款所聚集的風(fēng)險越來(lái)越高，一旦出現群體性呆壞賬，將可能引發(fā)巨大危機。
　　銀監會(huì )研究局負責人劉春航日前也表示，目前，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于上升周期，房?jì)r(jià)上漲較快，個(gè)人住房按揭貸款發(fā)展得非�？�。從美國次貸危機的經(jīng)驗來(lái)看，房?jì)r(jià)的快速上漲往往會(huì )掩蓋大量的信用風(fēng)險和操作風(fēng)險。銀行一定要高度重視房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的各類(lèi)金融風(fēng)險。同時(shí)，在房?jì)r(jià)不斷上升的環(huán)境下，銀監會(huì )還提示銀行要高度關(guān)注貸款抵押物的價(jià)格風(fēng)險。