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| “雙緊”政策效果顯現 長(cháng)三角地價(jià)降下來(lái)了 |
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| 2008-02-13 新華社記者:徐壽松 姚玉潔 來(lái)源:經(jīng)濟參考報 |
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信貸緊縮政策和反囤地的系列調控政策開(kāi)始顯現效果，最近一個(gè)月來(lái)長(cháng)三角土地市場(chǎng)明顯降溫。因為乏人問(wèn)津，一些地塊以底價(jià)成交，甚至流標。市場(chǎng)預期，地價(jià)出讓趨于理性是穩定房?jì)r(jià)的前提之一，只有“面粉”的成本(地價(jià))低了，“面包”的價(jià)格(房?jì)r(jià))才有相應回調的空間。
1月底，上海市楊浦區新江灣城第五幅地塊(F地塊)由美國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商鐵獅門(mén)基金以67.5億元的底價(jià)購得。地塊土地面積26.7萬(wàn)平方米，為辦公、酒店、文化娛樂(lè )、商業(yè)和住宅類(lèi)綜合用地，容積率為3.37，總建筑面積可達90萬(wàn)平方米，折算下來(lái)，樓板價(jià)為7500元/平方米。
而2007年11月初，新江灣城第四幅地塊(D3地塊)拍出的樓板價(jià)為20000元/平方米。同為新江灣城地塊，相隔兩個(gè)多月，地價(jià)急跌逾六成。
新江灣城可謂上海土地市場(chǎng)冷熱的標本。3年前，其所出讓的第一幅地塊的樓板價(jià)為5600元/平方米；13個(gè)月前，第二幅地塊(C2地塊)出讓樓板價(jià)為6677元/平方米；7個(gè)月前，第三幅地塊(D1地塊)出讓樓板價(jià)為12509元/平方米。第三幅地塊的地價(jià)在6個(gè)月內比第二幅地塊的地價(jià)上漲了87%，第四幅地塊的地價(jià)在4個(gè)多月內比第三幅地塊的地價(jià)上漲60%。而今，短短兩個(gè)多月內，第五幅地塊的地價(jià)較第四幅地塊的地價(jià)暴跌62.5%。
盡管新江灣城地價(jià)急跌與出讓方對競買(mǎi)人設立了高門(mén)檻有關(guān)，僅有鐵獅門(mén)一家符合條件，屬于獨家受讓?zhuān)壳吧虾Ｍ恋厥袌?chǎng)的確變得冷清。同在1月底，上海出讓的其他多幅地塊地價(jià)普遍走低。嘉定區部分商業(yè)辦公地塊的成交價(jià)不到1500元/平方米，令人驚訝。浦東新區唐鎮出讓的三幅土地中地價(jià)最高的為5000元/平方米，而不到半年前，同為郊區的上海青浦趙巷地塊，樓板價(jià)每平方米超過(guò)萬(wàn)元。
南京土地出讓市場(chǎng)甚至出現了流標。2007年12月底，南京市共出讓16幅地塊，其中10幅地塊以底價(jià)成交，更有2幅地塊流標。當天的拍賣(mài)會(huì )上，號稱(chēng)“地王鄰居”的G104地塊(位于江寧開(kāi)發(fā)區)成交樓板價(jià)不足2000元/平方米，而一個(gè)多月前，其相鄰地塊樓板價(jià)高達4446元/平方米。同樣經(jīng)歷冷熱巨大落差的還有堯化門(mén)板塊。2007年10月、11月出讓的土地樓板價(jià)沒(méi)有低于3000元/平方米的，而在2007年“最后一拍”中，竟有兩個(gè)地塊流標。
杭州土地市場(chǎng)也在降溫。1月11日，2008年杭州首場(chǎng)土地出讓會(huì )上，6幅地塊的出讓均是波瀾不驚，樓面地價(jià)均在6000元/平方米以下，“面粉”貴于“面包”的情況，顯然開(kāi)始扭轉。這與一個(gè)月之前的局勢有著(zhù)天壤之別。此前動(dòng)輒數億的加價(jià)幅度，在此次土地出讓會(huì )上銷(xiāo)聲匿跡。1月23日，杭州市出讓的兩幅地塊由于無(wú)人競價(jià)首輪便閃電成交，成交價(jià)幾乎就是起拍底價(jià)。
房地產(chǎn)專(zhuān)家復旦大學(xué)教授尹伯成認為，地價(jià)向來(lái)是市場(chǎng)信心最敏感的風(fēng)向標。長(cháng)三角土地市場(chǎng)降溫反映了在一系列調控措施作用下，“沒(méi)有最高、只有更高”的圈地狂熱開(kāi)始發(fā)生改變，開(kāi)發(fā)商心態(tài)轉向理性。
2007年曾經(jīng)追逐并創(chuàng )造過(guò)地王的萬(wàn)科、soho中國，其掌門(mén)人日前均表示，2008年的土地市場(chǎng)已經(jīng)冷靜下來(lái)，不會(huì )出現大面積的天價(jià)地王，有的甚至預期地價(jià)會(huì )下跌。
造成土地市場(chǎng)迅速降溫的重要原因有二：
一是信貸緊縮政策。2007年第四季度以來(lái)，銀行開(kāi)始真正緊縮信貸，2008年各銀行紛紛收縮公司貸款保個(gè)人貸款，砍削對房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款。且銀行信貸狀況由過(guò)去的“一年一審”改為“一季一審”，開(kāi)發(fā)商貸款變難。房地產(chǎn)企業(yè)從資本市場(chǎng)融資的渠道也在收窄，從2007年10月份以來(lái)，多家上市公司申報的增發(fā)方案擱置。
銀行貸款緊縮、股市圈錢(qián)變難，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道只剩下信托或從其他財務(wù)公司短融，但必須付出年利率20%甚至40%的高昂代價(jià)。在資金短缺的情況下，開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地熱情驟降，這對抑制地價(jià)飆升大有裨益。因為“地王”頻出實(shí)質(zhì)上就是流動(dòng)性過(guò)剩、資金推動(dòng)型價(jià)格暴漲在土地領(lǐng)域的實(shí)現。
二是加大了對開(kāi)發(fā)商囤地的打擊力度。1月7日，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)節約集約用地的通知》，重申對于閑置兩年的土地要堅決無(wú)償收回，閑置滿(mǎn)一年不滿(mǎn)兩年的，則按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費。此前，國土資源部發(fā)布了《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，從2007年11月1日起，對未繳清全部土地出讓價(jià)款的，不得發(fā)放土地證，也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放土地證。
易居(中國)研究院分析師楊紅旭說(shuō)，反囤地政策雙管齊下，在購地環(huán)節收緊增量，不得濫占；在土地使用環(huán)節擠出存量，不得閑置。這種“兩頭夾擊”式調控對開(kāi)發(fā)商影響很大，使其在土地出讓競價(jià)時(shí)不敢豪賭。
“帶著(zhù)刀架脖子的風(fēng)險貿然增加土地儲備，是很危險的�！薄∠愀酆懵〖瘓F主席陳啟宗說(shuō)，土地儲備需要謹慎對待。
這一觀(guān)點(diǎn)反映了眼下開(kāi)發(fā)商的普遍心態(tài)：市場(chǎng)面臨調整，拿地需要更加理性。
不過(guò)，也有一些市場(chǎng)人士認為，目前地價(jià)降溫還是暫時(shí)現象，與地方近期加大放地規模也有關(guān)。要使這一好勢頭保持下去，關(guān)鍵要將緊縮信貸、打擊囤地的政策執行到位�，F在，市場(chǎng)已在流傳2008年信貸將前緊后松。果真如此，房?jì)r(jià)回調又或將曇花一現。
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