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| 2008-05-08 本報記者:劉振冬 李佳鵬 實(shí)習生:尹乃瀟 來(lái)源:經(jīng)濟參考報 |
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作為典型的資本密集型行業(yè)，在信貸緊縮的背景下，保持穩健的現金流對房地產(chǎn)企業(yè)的重要性不言而喻。但是，經(jīng)過(guò)去年大規模的囤地運動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)現在不得不承受愈來(lái)愈重的資金壓力。國際信用評級機構——穆迪投資者服務(wù)公司副總裁蔡承業(yè)日前表示，房地產(chǎn)業(yè)中期前景不容樂(lè )觀(guān)，因為開(kāi)發(fā)商在尋求資金以支持其資本開(kāi)支時(shí)面臨挑戰。
穆迪最近發(fā)布了一份名為《中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商：流動(dòng)性趨于緊縮和市場(chǎng)波動(dòng)性增加，導致風(fēng)險上升》的報告，這份報告將中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的評級展望定為負面，原因是未來(lái)12至18個(gè)月信貸緊縮仍將持續。該報告對13家在港上市的內地房企進(jìn)行了評級，報告指出，流動(dòng)性(緊張)是目前內地房地產(chǎn)業(yè)的主要焦點(diǎn)所在。同時(shí)，信貸環(huán)境緊縮不僅對企業(yè)流動(dòng)性狀況和募資成本造成威脅，也制約了國內的銀行放貸，增加開(kāi)發(fā)商準客戶(hù)的借款成本。因此，內地房企銷(xiāo)售可能放緩而價(jià)格也可能下降，可能比珠江三角洲經(jīng)歷的情況更加嚴重。
同樣，內地A股上市的房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況也不容樂(lè )觀(guān)。萬(wàn)點(diǎn)資訊的數據顯示，公布2007年年報的91家上市房地產(chǎn)企業(yè)，有59家每股經(jīng)營(yíng)性現金流為負。2007年年報顯示，內地地產(chǎn)龍頭“保(保利地產(chǎn))、招(招商地產(chǎn))、萬(wàn)(萬(wàn)科)、金(金地集團)”的每股經(jīng)營(yíng)性現金流分別為-7.65元、-4.74元、-1.52元、-7.52元。
對于內地房地產(chǎn)企業(yè)現金流緊張加劇的現象，業(yè)內人士表示，這主要是因為企業(yè)用于拿地的資本性支出大幅增長(cháng)。有房地產(chǎn)商曾計算，去年全國房地產(chǎn)業(yè)現售3萬(wàn)億元，而同期房地產(chǎn)公司購地額也高達3萬(wàn)億元。
去年曾經(jīng)讓各大房地產(chǎn)商引以為豪的“土地儲備”，今年恐將成為房地產(chǎn)商的“燙手山芋”，因為這些土地帶來(lái)的不僅是增值收益，還有不小的財務(wù)壓力。在當前銀根緊縮的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度和成本都將大為提高，因大規模購地帶來(lái)的現金流壓力無(wú)疑也將增大。
季報顯示，招商地產(chǎn)一季度資產(chǎn)負債率飆升，公司凈資產(chǎn)負債率由去年底的65.9%提高至今年一季末的80.5%，有息貸款由去年底的96億元提高至一季末的113.7億元。中銀國際的報告預測，即便未來(lái)9個(gè)月中土地儲備沒(méi)有任何增加，在70億元總銷(xiāo)售收入和59億元工程費用的假設下，如果公司不能實(shí)現股權融資，其2008年底凈資產(chǎn)負債率將進(jìn)一步提高至93.5%。
同樣，保利地產(chǎn)、萬(wàn)科和金地集團的資產(chǎn)負債率也在高位。雖然，保利地產(chǎn)2007年底的資產(chǎn)負債率由上年的75.66%降至68.62%，但定向增發(fā)募集資金68.15億元是其重要原因。而去年同樣再融資的萬(wàn)科，資產(chǎn)負債率卻沒(méi)有下降，因預收賬款、銀行借款增加，萬(wàn)科的資產(chǎn)負債率由2006年底的65.04%上升至2007年底的66.11%。金地集團2007年底的資產(chǎn)負債率也達63.6%。
北京千萬(wàn)家房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司市場(chǎng)部總經(jīng)理常淑娟告訴記者，目前開(kāi)發(fā)商的項目資金構成主要是房屋預售款及銀行貸款這兩塊，銀行抬高了房企貸款的門(mén)檻，讓很多房企陷入了融資困境，面臨著(zhù)嚴重的資金鏈斷裂，甚至有不少開(kāi)發(fā)商到了有地無(wú)錢(qián)的窘迫局面。國家對拿地后未開(kāi)工土地出臺了嚴格的限制措施，如果不能按時(shí)開(kāi)工，對這些房企而言將損失巨大。所以四處籌錢(qián)，成為當下房企間流行的普遍現象。
對于房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，穆迪報告表示，根據模擬狀況分析，大部分受評級的開(kāi)發(fā)商可抵御銀行放貸緊縮和2008年預計銷(xiāo)售下降25%的情況。但是，這情況的前提是假設了開(kāi)發(fā)商沒(méi)有進(jìn)行進(jìn)一步收購。穆迪目前對13家中國內地開(kāi)發(fā)商進(jìn)行評級，他們是中海公司、世茂房地產(chǎn)、碧桂園、合生創(chuàng )展、路勁基建、雅居樂(lè )地產(chǎn)、綠城中國、中國地產(chǎn)、麗豐控股、中新地產(chǎn)、上置集團、沿海綠色家園和上海證大房地產(chǎn)。根據穆迪的情況分析，13家受評級的開(kāi)發(fā)商中，有10家可抵御預計銷(xiāo)售下降25%和銀行放貸緊縮的情況，并有資金支持其業(yè)務(wù)計劃。例外的是世茂房地產(chǎn)、中新地產(chǎn)集團和合生創(chuàng )展，他們的緩沖額比其他開(kāi)發(fā)商小。
此前，另外一家國際評級公司——標準普爾也將合生創(chuàng )展信貸評級列入負面觀(guān)察名單，將合生創(chuàng )展集團旗下3.5億美元高級無(wú)抵押票據，以及18.3億元人民幣零息可換股債券亦列入觀(guān)察名單。標普認為，公司流動(dòng)資金狀況轉弱，因負債及投入資金較預期為高，集團有新計劃大力拓展內地業(yè)務(wù)，但其經(jīng)營(yíng)環(huán)境漸具挑戰。截至去年底，集團現金少于20億港元，但今年資金投放高達90億元人民幣，而今年首季合約銷(xiāo)售額為12億元人民幣，預售樓盤(pán)收入并不足以抵消資本開(kāi)支，除非今年下半年銷(xiāo)售加快。合生創(chuàng )展的年報亦顯示，目前，合生創(chuàng )展的現金及銀行存款僅為22.64億港元，而包括銀行貸款和債券在內的總借款達129.94億港元。
其實(shí)，情況更窘迫的是中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。近期，中小開(kāi)發(fā)商“割肉”吐地事件頻頻發(fā)生。對此，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強表示，當前，由于信貸緊縮、購房者觀(guān)望氣氛濃厚致使房地產(chǎn)企業(yè)生存、運轉面臨特殊的艱難考驗期，這些壓力在跨區域房地產(chǎn)企業(yè)和土地儲備比較充足的房地產(chǎn)企業(yè)表現得尤為明顯，但這種影響能否大范圍地擴展還有待觀(guān)察。
對于如何應對當前的困局，陳國強提醒說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應避免鋪大攤子，減緩擴張步伐，調整開(kāi)發(fā)周期，將資金集中在一些發(fā)展潛力較好的發(fā)展項目。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應將融資放在更加重要的位置，除了發(fā)展常規融資方式之外，應該更多渠道地開(kāi)拓融資方式。其中，與其他相關(guān)公司、機構展開(kāi)項目合作和降價(jià)促銷(xiāo)都不失為一個(gè)好的辦法。
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