17年前，中煤進(jìn)出口公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中煤公司”)以28萬(wàn)美元的價(jià)格購得兵馬司胡同的一處四合院，他們沒(méi)有想到，數年后，當年的賣(mài)家竟以一份補辦的房產(chǎn)證將他們告上法庭，要求退還房屋。白紙黑字的《購銷(xiāo)合同書(shū)》，在數次判決中也被認定無(wú)效。完成了十幾年的交易為何在法庭上成為輕易被推翻的事實(shí)？
　　記者近日對這一事件進(jìn)行了跟蹤調查，并采訪(fǎng)了多位法律專(zhuān)家，多數專(zhuān)家的意見(jiàn)是：房產(chǎn)證雖然重要，合同更重要，法律必須維護公平和誠信交易的基本原則。

緣起：房屋賣(mài)家要討房

　　北京西城區兵馬司胡同17號院落的四合院原系王福時(shí)、項蘊華夫婦所有。1991年9月13日，王、項兩人與中煤公司簽訂了《購銷(xiāo)合同書(shū)》，將該房屋以28萬(wàn)美元的價(jià)格賣(mài)給中煤公司。其后，中煤公司向王、項交付購房款28萬(wàn)美元，王、項兩人也將該房屋移交給中煤公司占有使用，并同時(shí)移交了該房屋的房產(chǎn)證。由于王、項兩人均移居海外，該房屋的過(guò)戶(hù)登記手續一直沒(méi)有辦理。
　　隨著(zhù)房?jì)r(jià)的飛速增長(cháng)，這一占地600平方米的房屋的價(jià)值劇增。據中煤公司法律事務(wù)部工作人員稱(chēng)，王、項兩人隱瞞房產(chǎn)證早已交給中煤公司的事實(shí)，于1998年8月9日，在《北京日報》刊登聲明，以房產(chǎn)證遺失為由，在房屋管理部門(mén)補辦了新的房產(chǎn)證。2007年3月，王、項兩人向北京市西城區人民法院提起訴訟，要求中煤公司騰退房屋。于是，這樁木已成舟的交易，在17年后重新被搬上法庭，成為雙方爭持的焦點(diǎn)。
　　王、項夫婦堅持認為，他們與中煤公司只有租賃協(xié)議，沒(méi)有買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，但卻拿不出租賃協(xié)議和其他證據來(lái)證明。面對中煤公司舉證的房產(chǎn)證、《購銷(xiāo)合同書(shū)》、付款憑證等證據，夫婦倆只是對把房產(chǎn)證交給中煤公司作了辯解，說(shuō)是為了方便中煤公司使用房屋。2007年5月，西城人民法院以王、項兩人持有房產(chǎn)證且房屋未過(guò)戶(hù)為理由，判令中煤公司騰退房屋。中煤公司不服判決，上訴至北京第一中級人民法院，2007年9月被法院以“無(wú)法提供購銷(xiāo)合同原件”為由維持原判。
　　在法庭判定中煤公司騰退房屋的情況下，中煤公司隨即找到了合同的原件，并就房屋確權問(wèn)題向西城法院起訴王、項，主張實(shí)際履行合同，要求王、項夫婦協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)手續。但讓他們沒(méi)有想到的是，主審本案的西城區人民法院認定雙方的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，駁回中煤公司訴訟請求。理由是，中煤公司屬于企事業(yè)單位，根據《城市私有房屋管理條例》的規定，企事業(yè)單位購買(mǎi)城市私有房屋須經(jīng)縣級以上人民政府批準，而該買(mǎi)賣(mài)并未經(jīng)過(guò)批準。至此，本案告一段落。但這樣的結果卻讓中煤公司難以接受，是什么讓中煤公司將要失去了已經(jīng)買(mǎi)來(lái)17年并投入使用的房屋？

爭議：過(guò)期條例能否作為審判依據

　　“他們怎么可以這么判？《城市私有房屋管理條例》是計劃經(jīng)濟時(shí)代的產(chǎn)物，現在都已經(jīng)被廢除了。就算我們的案子適用于當時(shí)的法律，可是根據《合同法》的規定，行政批準并不是合同成立的要件，而且是可以補辦的�，F在這條法規已經(jīng)壓根兒沒(méi)有了，就說(shuō)明當時(shí)的行政審批是不需要補辦的了。對法院的判決我們真的很不理解�！痹诮邮苡浾叩碾娫�(huà)采訪(fǎng)時(shí)，中煤公司的法律顧問(wèn)張女士仍然憤憤不平。她承認，由于我國《物權法》的規定，不動(dòng)產(chǎn)的所有權轉移需要以過(guò)戶(hù)登記為生效要件，因此沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)的中煤確實(shí)被鉆了法律空子。但讓他們不解的是，一條已經(jīng)廢除的《城市私有房屋管理條例》，怎么能成為判決的依據，并讓言之鑿鑿的買(mǎi)賣(mài)合同化為一張廢紙。
　　記者隨即了解到，《城市私有房屋管理條例》頒布于1983年，其中第十三條規定：“機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買(mǎi)或變相購買(mǎi)城市私有房屋。如因特殊需要必須購買(mǎi)，須經(jīng)縣以上人民政府批準�！�2002年，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于取消第一批行政審批項目的決定》，其中第329項即取消了對機關(guān)、團體購買(mǎi)私房的審批手續。2008年1月15日，《國務(wù)院關(guān)于廢止部分行政法規的決定》出臺，其中第23條明令廢止《城市私有房屋管理條例》，由《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》代替�？磥�(lái)，中煤公司的描述確屬事實(shí)，問(wèn)題在于，這條已經(jīng)被廢除的規定是否應該成為判定合同無(wú)效的依據？
　　帶著(zhù)這一疑問(wèn)，記者向西城區人民法院發(fā)去采訪(fǎng)函，希望能夠采訪(fǎng)主審本案的西城區人民法院法官，請他談一下此案判決的依據，以及普通群眾在房產(chǎn)交易中，應該注意什么問(wèn)題，遺憾的是，法院辦公室負責人告訴記者，法官不愿意接受采訪(fǎng)，原因“是現在出臺法律與以前的法規不一樣，兩者不能一概而論�！�
　　至本文發(fā)稿前為止，記者經(jīng)過(guò)多方努力，希望能聯(lián)系到事件主角王、項兩人，但是都沒(méi)有如愿。后來(lái)，記者輾轉找到了王、項二人的代理律師張女士，張女士先是表示接受采訪(fǎng)需要當事人同意，后來(lái)又告訴記者：“我們所里現在也找不到當事人了。因為他們經(jīng)常在外地居住，我們平常要找到他們也很不容易。因此，不能接受記者的采訪(fǎng)�！�
　　那么，頒布于1999年的合同法能否對這起發(fā)生于1991的買(mǎi)賣(mài)起作用？在相關(guān)法律專(zhuān)家的指引下，記者查閱了最高人民法院審判委員會(huì )頒布于1999年的《合同法司法解釋》，其中第三條明文規定：“人民法院確認合同效力時(shí)，對合同法實(shí)施以前成立的合同，適用當時(shí)的法律合同無(wú)效而適用合同法合同有效的，則適用合同法�！�
　　就此，對外經(jīng)濟貿易大學(xué)法學(xué)院教授梅夏英表示：“從現行法的規定看，行政法規是可以影響合同效力的。但我國早期很多行政法規大多數是在我們的法律體系還不完善、不健全的情況下規定的，更強調管理的性質(zhì)。像《城市私有房屋管理條例》，它要求雙方買(mǎi)賣(mài)要由政府批準，但它并沒(méi)有禁止買(mǎi)賣(mài)。中煤這筆交易，錢(qián)都付了這么久了，房屋投入使用十幾年，交易早已經(jīng)完成�，F在法規已經(jīng)被廢除，不應該機械地套用�！�
　　但也有個(gè)別專(zhuān)家不同意這種觀(guān)點(diǎn)。一位不愿透露姓名的專(zhuān)家對記者說(shuō)，從理論上來(lái)說(shuō)，由于缺少了當時(shí)必須的行政審批程序，在1999年以前，中煤的這筆房屋交易是得不到法律保護的。只有等《合同法》出臺以后，這張合同才進(jìn)入了法律保護的范圍。也就是說(shuō)在1999年前，如果出現買(mǎi)賣(mài)雙方任何一方反悔，合同就受不到法律的保護。王、項夫婦于1998年在《北京日報》上掛失了房產(chǎn)證，也可以算是一種反悔行為。因此，中煤公司可以追究王、項夫婦反悔的責任，但是不能引用這個(gè)合同。
　　對此，中煤公司總法律顧問(wèn)周立濤表示不能贊同。他認為，王、項夫婦如果要反悔的話(huà)，其必要的標志應該是向中煤公司表達反悔的意思，并就此展開(kāi)協(xié)商。然而，不但1999年以前王、項夫婦沒(méi)有找過(guò)中煤公司，就是一直到2006年前后這10多年內，中煤公司一直都不知道王、項夫婦反悔的意思。王、項夫婦1998年登報聲明所持房產(chǎn)證丟失，中煤公司并不知道。更重要的是，這種登報及其后的補辦房產(chǎn)證的行為，掩蓋了將房產(chǎn)證已經(jīng)依照合同交給了中煤公司的事實(shí)，是一種明顯的欺騙政府登記機關(guān)的欺詐行為，不但不應該支持，而且應該受到法律的制裁。否則，大家都來(lái)欺騙政府機關(guān)，法律的權威何在？
　　中國人民大學(xué)法學(xué)院高圣平副教授則持相似觀(guān)點(diǎn)：“即使適用《城市私有房屋管理條例》也不能得出中煤這個(gè)合同無(wú)效的結論。企事業(yè)單位購買(mǎi)城市私有房屋需要經(jīng)政府批準的規定，在法律規范性質(zhì)上雖然屬于強制性規范，但這一規范僅僅只是管理性規范，而不是效力性規范，違反了它并不一定導致合同無(wú)效。我國司法實(shí)踐早已確立了這一標準，最高人民法院副院長(cháng)黃松有教授即指出，‘法律和行政法規中的強制性規定，有的屬于行政管理規范，如果當事人違反了這些規范應當受到行政處罰，但是不應當影響民事合同的效力�！�”
　　接受記者采訪(fǎng)的其他法律專(zhuān)家，大都表達了與高圣平相近的觀(guān)點(diǎn)。如物權法權威、直接參與物權立法的中國社會(huì )科學(xué)院法學(xué)研究所民法研究室主任孫憲忠教授就認為，物權法出臺以后，關(guān)于房產(chǎn)等物權的糾紛，不管有什么道理、是什么行政依據，都一律應該以物權法為依據。再引用過(guò)去的與物權法相抵觸的行政條文進(jìn)行判決是不妥當的，何況這種行政法規已經(jīng)被撤銷(xiāo)了。

物權法專(zhuān)家：房產(chǎn)證雖然重要，合同更重要

　　實(shí)際上，類(lèi)似于中煤公司地產(chǎn)糾紛的案件近年來(lái)已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮。由于我國法律規定二手房屋的買(mǎi)賣(mài)需要辦理登記過(guò)戶(hù)，一些房主往往利用買(mǎi)房者防備心不強、對相關(guān)法律不熟悉的特點(diǎn)，欺瞞、拖延登記過(guò)戶(hù)的期限，以此要挾提高房?jì)r(jià)，甚至把房屋另作抵押或者一房?jì)少u(mài)、一房多賣(mài)。交易合同的確立就是為了保證交易的有效履行，但為什么在房屋交易上會(huì )存在這種分歧呢？記者就此詢(xún)問(wèn)了孫憲忠教授。
　　孫憲忠認為，2007年我國出臺物權法，對個(gè)人財產(chǎn)歸屬做出了嚴格的法律規定。在此前的很長(cháng)一段時(shí)間里，我國關(guān)于財產(chǎn)保護的法律制度不完善，行政法規大行其道，從現在看有很多不合理的地方，阻礙了財產(chǎn)的支配和流通。因此，物權法的出臺不僅是為了保障老百姓的財產(chǎn)權利，而且也鼓勵人們在合法前提下利用財產(chǎn)，創(chuàng )造更多的國民財富。
　　根據物權法第九條的規定，不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規定的除外。因此，在中煤一案中，法院判定房屋所有權歸王、項兩人所有，是適用于物權法的。那么，是否可以就此推斷雙方的交易已經(jīng)失效？顯然不能。物權法第十五條明文規定：“當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力�！币簿褪钦f(shuō)，合同的訂立與物權的取得是兩個(gè)事實(shí)，不能互相混同，物權沒(méi)有取得不影響合同的有效性。在本案中，中煤公司完全可以要求對方履行合同的義務(wù)，協(xié)助中煤辦理過(guò)戶(hù)手續；如果對方拒絕履行合同，中煤公司則有權要求對方賠償房款及因房?jì)r(jià)上漲造成的損失。
　　“本來(lái)很清楚的事情，怎么又被搞復雜了呢？這里面根本不存在爭議，而是一個(gè)正確理解和適用法律的問(wèn)題�！睂O憲忠對記者說(shuō)，“圍繞物權法的出臺，法學(xué)界和政府都做了大量努力，歷時(shí)14年，八次提交審議，才在全國人大會(huì )議上通過(guò)。之所以這樣艱難，就是因為以前法學(xué)界有很多糊涂規則，給人們的理解造成了分歧和誤區。比如，認為房屋買(mǎi)賣(mài)合同行為是負擔法律行為，不辦理房屋變更過(guò)戶(hù)手續違反了法律和行政規定，是無(wú)效民事行為。這些都已經(jīng)在物權法里得到了澄清和糾正�，F在法院這么判，不是要我們倒退回十年前嗎？”
　　孫憲忠認為，如果中煤公司所持有的合同原件確屬真實(shí)有效，那他們至少有權利追究對方的違約責任。這不僅是對他們自身權益的一種維護，也能對今后的房屋交易起到必要的警示作用。
　　記者隨后致電另一位物權法專(zhuān)家、中央財經(jīng)大學(xué)的陳華彬教授，他直截了當地表達了相同的意見(jiàn)。陳華彬補充說(shuō)，新法優(yōu)于舊法，況且相應的舊法已被廢除。物權法既然已經(jīng)出臺，我們就應該遵循這部法律行事。

提醒：及時(shí)過(guò)戶(hù)是買(mǎi)賣(mài)雙方的義務(wù)

　　買(mǎi)了17年的房子還可能被原房主要回去，背后的種種線(xiàn)索值得我們深入關(guān)注。一個(gè)成熟的市場(chǎng)交易體系離不開(kāi)兩大要素的保障：一是相關(guān)法律法規的穩定運行，二是市場(chǎng)交易主體的道德自律。應該說(shuō)，由于近年來(lái)我國市場(chǎng)經(jīng)濟體系的基本確立和一系列重大法律法規的相繼出臺，我們的市場(chǎng)交易規則也日益趨于完善。但在市場(chǎng)轉型期和法制社會(huì )建立的過(guò)程中，一些政策、制度上的銜接問(wèn)題在所難免。
　　以本案為例，根據《合同法司法解釋》第九條的規定，中煤公司本來(lái)可以在一審法庭辯論之前補辦行政審批，但由于《城市私有房屋管理條例》關(guān)于審批的規定在2002年就被取消，2008年整部法規甚至被直接廢止，中煤公司補救的手段就被抽空了。法律的一個(gè)基本精神就是讓人們可以預期和規范自己的行為，但在本案中，中煤作為一個(gè)交易主體，卻承擔了因為制度接軌不完善所帶來(lái)的風(fēng)險。
　　在采訪(fǎng)過(guò)程中，多位接受本報記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家都提醒房屋交易者：房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系確立過(guò)程中應該依法簽約買(mǎi)賣(mài)，且盡快依約辦理過(guò)戶(hù)手續。
　　中煤公司表示，他們將繼續向北京市第一中級人民法院提出上訴。我們也將跟蹤報道此案。

背景資料 兩個(gè)類(lèi)似案件的判決

案例一：1995年12月31日，黃俊禮將其位于江門(mén)市北郊天河東路一套面積為94平方米的房屋賣(mài)給付小清，雙方簽訂合同約定：“賣(mài)方凈收8萬(wàn)元；一切移交手續和費用等由買(mǎi)方負責支付；全部款項在1995年12月31日前付清，付清后交房產(chǎn)證�！辟I(mǎi)賣(mài)雙方及證人李某簽名認可。同日，付小清付清房款后，黃俊禮出具了一張收條，內容為：“收到付小清江門(mén)買(mǎi)房款17萬(wàn)元”。此后，該房屋由付小清使用，但一直沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)手續。1997年11月22日，黃俊禮病故。2004年11月4日，黃俊禮的五位法定繼承人經(jīng)韶關(guān)市曲江區公證處公證，其中四位聲明自愿放棄對該房產(chǎn)的繼承權，該房產(chǎn)由黃俊禮的長(cháng)子黃大海繼承。2004年11月11日，黃大海將繼承的上述房屋辦至其名下，并領(lǐng)取了產(chǎn)權證。為爭回房產(chǎn)權，2005年3月21日，付小清向法院提起訴訟。 　　法院判決：一審法院認為，付小清與黃俊禮當初簽訂合同的目的是少繳稅費，因此而故意將雙方談妥的房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)17萬(wàn)元以8萬(wàn)元的價(jià)格向房產(chǎn)交易所申報并辦理有關(guān)產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續。該瞞報房?jì)r(jià)、偷逃國稅的行為損害了國家利益，因此應判決該合同無(wú)效。 　　一審宣判后，付小清不服判決，于今年3月向韶關(guān)市中級人民法院提起上訴。近日，韶關(guān)中院作出終審判決：付小清與黃俊禮于1995年12月31日簽訂的合同書(shū)有效；限黃大海于判決生效后30天內將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)給付小清。 　　案例二：2003年7月9日，瑞祥公司與日化公司總經(jīng)理劉某簽訂了一份《購房合同》，約定：瑞祥公司將某小區一套住房賣(mài)給劉某，該房建筑面積168平方米，含附帶物：高級裝修，總價(jià)款人民幣40萬(wàn)元；瑞祥公司應于7月28日前交房，若未如期交房，每遲一天違約金5%；合同簽定后，因瑞祥公司被法院在另一案中判決返還他人28萬(wàn)元債務(wù)，若逾期不付，法院將拍賣(mài)該房屋。劉某根據瑞祥公司代表董某的授意，向瑞祥公司付款28萬(wàn)元抵作房款。隨后，劉某又分別于7月21日、7月30日支付給董某人民幣26萬(wàn)元，董某以瑞祥公司的名義開(kāi)具了收據。同年11月10日，劉某開(kāi)始使用管理該房至今。雙方因辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續未達成協(xié)議，劉某向河北省滄州市運河區人民法院提起訴訟，要求確認該房歸其所有，支付違約金。瑞祥公司辯稱(chēng)：房屋至今未辦理過(guò)戶(hù)手續，要求確認房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效，將購房款還給原告。 　　法院判決：運河區人民法院認為：雙方簽訂合同后，雖已交付了大部分房款，并實(shí)際使用和管理了訴爭房屋，但雙方至今未辦理產(chǎn)權轉移過(guò)戶(hù)手續，現買(mǎi)方反悔，應解除合同，雙方各自返還因此取得的財產(chǎn)。雙方對此均有過(guò)錯，應各自承擔相應的責任。所以判決雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。 　　劉某不服一審判決，提起上訴。二審法院經(jīng)審理認為：雙方的購房合同是當事人的真實(shí)意思表示，雙方雖未辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續，但劉某已支付大部分房款，且房屋已交付使用，并將房產(chǎn)證交于劉某，合同又能夠履行，應當繼續履行，可由雙方到房地產(chǎn)管理部分辦理過(guò)戶(hù)手續。遂判決撤銷(xiāo)原一審判決，劉某補交房款，瑞祥公司承擔相應的違約責任，雙方于判決生效后十日內到房產(chǎn)管理部門(mén)補辦交易手續。