“領(lǐng)到新土地證那天我甭提多高興了！新證有圖有尺寸，面積很準確；我們現在心里有底了，感覺(jué)自己的權益得到了保障。今后憑新證還能領(lǐng)到和城里人一樣的房產(chǎn)證，還能上市交易哩，農民的房子真正成了自己的財產(chǎn)�！蹦暇┦辛�合區程橋鎮金莊村謝營(yíng)組農戶(hù)謝有云興沖沖地告訴記者。2008年6月25日，謝有云成為六合區第一個(gè)領(lǐng)到集體土地使用證的農戶(hù)。

南京為60萬(wàn)戶(hù)農房上“戶(hù)口”

　　記者翻看謝有云領(lǐng)取的集體土地建設使用權證，新土地證按1：5000的衛星圖片繪制了謝有云住房的平面圖，對面積、周長(cháng)、家庭情況都有詳細的說(shuō)明，一目了然。
　　記者從南京市國土資源局獲悉，目前南京市已經(jīng)在全國率先進(jìn)行郊區縣農村宅基地地籍調查、確權、測繪等工作，棲霞、雨花臺兩區符合土地發(fā)證條件的農戶(hù)，將在2008年內發(fā)放集體土地使用權證，而江寧、六合、浦口和溧水、高淳“三區兩縣”的農戶(hù)將在2010年前領(lǐng)到土地證，總共涉及農戶(hù)60多萬(wàn)戶(hù)，其中，在今年內辦理的將達到四成，約為24萬(wàn)戶(hù)。
　　六合區國土局地籍科科長(cháng)楊從華說(shuō)，此次發(fā)放土地證之前，六合區國土部門(mén)先期進(jìn)行了一年多的農村建設用地基本情況摸底調查，投入技術(shù)手段之先進(jìn)、土地丈量之詳盡是前所未有的，幾乎對每一塊建設用地的情況都能夠做到心中有數。
　　國土部門(mén)首先按照1：5000的衛星圖片，給區內每戶(hù)農戶(hù)編號，并挨家挨戶(hù)上門(mén)調查。包括農戶(hù)家里有幾口人，家庭自然狀況，農戶(hù)宅基地的原始憑證，每戶(hù)有幾套房子，房子的邊長(cháng)等等情況，然后由每戶(hù)農戶(hù)在調查情況上簽字確認。對農戶(hù)宅基地的基礎情況調查結束后，又制作了全區的街坊分布圖。六合區有大大小小2600個(gè)自然村，16個(gè)鎮，現在每個(gè)街坊的分布圖都存入電腦中了。
　　楊從華說(shuō)，六合區共有1500平方公里土地，土地130萬(wàn)塊。通過(guò)這次摸底調查收集到的基礎數據，再根據六合區每一塊土地的地權、地形、地類(lèi)等信息，不久后將形成一個(gè)數據庫。今后區內每一塊農村建設用地都會(huì )有自己的“檔案”，并實(shí)現信息化網(wǎng)絡(luò )化管理。
　　“在領(lǐng)取土地證基礎上，建設管理部門(mén)將為農戶(hù)宅基地上有合法手續的建筑辦理房屋所有權證，實(shí)現農戶(hù)自建房‘兩證’俱全。這在農村土地管理工作中具有突破意義！”楊從華說(shuō)。

破解城市化中的征地難題

　　南京市建委一名官員告訴記者，一項調查顯示，我國城市化進(jìn)入高速發(fā)展期的幾年時(shí)間里，城市通過(guò)拍賣(mài)轉變用途的農村土地獲取的資金高達2000多億元，這些錢(qián)回流農村的數量很少。
　　“農民是弱勢群體。為保護農民利益，自上個(gè)世紀80年代以來(lái)，中央有關(guān)部門(mén)多次要求對農戶(hù)宅基地進(jìn)行丈量確權。國家也出臺了相關(guān)法規保障農民權益。然而長(cháng)期以來(lái)，一些地方農民的財產(chǎn)由于種種原因得不到很好的保護，尤其是認認真真給農民宅基地確權發(fā)證的地方很少�！蹦暇┦袊�土資源局地籍處副處長(cháng)周榮根說(shuō)。
　　周榮根說(shuō)，以前也曾經(jīng)發(fā)放過(guò)農民宅基地土地證，但很零散，也發(fā)放過(guò)宅基地建設許可證，并不規范。以前發(fā)放到農民手中的土地使用證內容模糊，房屋圖紙隨意描繪，很難作為法律依據。
　　農民宅基地范圍大小、使用權、房屋所有權歸屬等，長(cháng)期以來(lái)缺乏合法憑證。有的村組干部將拆遷當作攫取利益的機會(huì )，一頭壓縮農民宅基地面積，減少支付拆遷補償款數額，另一頭又虛報多報拆遷面積，向上多要拆遷費用，造成近年來(lái)農村建設用地糾紛不斷。
　　六合區國土局地籍科科長(cháng)楊從華介紹，以六合區為例，以前城區從農村征收一畝宅基地只需要5萬(wàn)元，而進(jìn)入城市的土地市場(chǎng)后，通過(guò)公開(kāi)招投標，每畝土地出讓價(jià)格普遍超過(guò)100萬(wàn)元，這之間巨額的差價(jià)最后都為城市的發(fā)展做了貢獻，而農村并沒(méi)有從中得到實(shí)惠。
　　南京市棲霞區國土局一位負責人告訴記者，前一段時(shí)期頗受爭議的小產(chǎn)權房開(kāi)發(fā)現象，其實(shí)就是因為對城市建設用地與農村建設用地區別對待引起的。小產(chǎn)權房的出現已有10多年歷史。起初是村委會(huì )給農民蓋集中區、中心村和農民公寓時(shí)，把多余出來(lái)的房子私下賣(mài)掉。后來(lái)逐漸發(fā)展成為少數人用來(lái)攫取暴利的工具，農民并沒(méi)有得到多少，尤其是城市近郊的農戶(hù)受損最大。農村集體建設用地產(chǎn)權不明晰是造成這種混亂的一個(gè)重要因素。宅基地確權，是破解城市化中征地難題的一種有益嘗試。

清晰產(chǎn)權保障 維護農民權益

　　南京市國土局地籍處周榮根副處長(cháng)認為，對農村建設用地進(jìn)行摸底調查，給農戶(hù)發(fā)放土地證，是貫徹落實(shí)《物權法》的重要基礎。
　　為農民發(fā)放土地證至少有三個(gè)方面的價(jià)值，首先是能夠節約大量耕地。以六合區為例，區內有20萬(wàn)畝農村宅基地。但是這些宅基地分布零散，沒(méi)有體現土地利用的集約節約。根據六合區新的村鎮布局規劃，要將全區2200個(gè)自然村壓縮成673個(gè)中心村。這個(gè)過(guò)程能夠節省5萬(wàn)至7萬(wàn)畝宅基地。而南京市一年的建設用地為1萬(wàn)畝，這相當于給南京市提供5至7年的用地指標。
　　其次是社會(huì )管理的重要平臺。經(jīng)過(guò)這次摸底調查，對每塊建設用地的位置、面積、用途、等級等都有了清楚的數據，為建立社會(huì )管理平臺，提供了基礎數字。對于公安部門(mén)來(lái)說(shuō)，對管理對象定位將有重要的參考依據；對于農村信用社合作社等金融部門(mén)來(lái)說(shuō)，為農戶(hù)進(jìn)行信用評估等有了財產(chǎn)依據；對于土地后續管理、變更管理、土地規劃管理等工作也有了管理依據。
　　下一步，南京市將挖掘居民點(diǎn)用地潛力，與社會(huì )主義新農村建設緊密結合、與農村綜合整治和配套設施完善緊密結合，與土地開(kāi)發(fā)、復墾、整理的綜合實(shí)施緊密結合，為農村建設用地整合探索建立科學(xué)有效的規劃體系。
　　第三為貫徹《物權法》提供了保證。發(fā)證讓農戶(hù)擁有清晰的產(chǎn)權保障，是用證書(shū)的形式來(lái)維護農民的權益。政府也更加準確地掌握了農村宅基地利用現狀。為減少鄉鎮、街道的基層干部對農民宅基地進(jìn)行自由裁量筑起了一道防護墻，能減少各級政府為化解基層矛盾投入的精力。
　　“更重要的是，目前城鄉建設用地一體化的時(shí)機已到，為農民宅基地確權是在為一體化破題，這也是住房和城鄉建設部‘十一五’規劃中的重要一部分。農民住宅領(lǐng)取土地證和房產(chǎn)證后，一旦取消上市流通的限制，農民的房產(chǎn)價(jià)值將得到一個(gè)大的提高，在物權領(lǐng)域真正實(shí)現城鄉一體�！敝軜s根說(shuō)。