記者在重慶一些農區了解到，當前農村土地流轉呈現規�；�、加速化的趨勢，全市土地流轉面積高達320.3萬(wàn)畝，占承包耕地總面積的16%。隨著(zhù)大批工商資本進(jìn)入農業(yè)，實(shí)現了“農民增收、企業(yè)增效”。但記者與基層干部、農民、農業(yè)龍頭企業(yè)座談中，他們普遍反映土地流轉年限偏短、租賃土地上的農產(chǎn)品加工或農業(yè)旅游等附屬設施產(chǎn)權不明確、土地流轉不規范等是當前土地流轉、農業(yè)規�；�經(jīng)營(yíng)的阻礙。

　　第一、 絕大部分的農村土地流轉合同到期期限與第二輪土地承包期是一致的，目前大都不足20年。而農業(yè)投資收益期長(cháng)，如有的果樹(shù)產(chǎn)果期上百年。但相關(guān)法律對第二輪土地承包期(也就是合同期)到期后的農業(yè)產(chǎn)出權益沒(méi)做明確規定，嚴重制約了工商資本投資農業(yè)的積極性。

　　在重慶市渝北區興隆鎮朱皇村，記者來(lái)到了朱曉瓊的楊梅生態(tài)園，400多畝山地上楊梅縱橫有致。朱曉瓊一臉興奮：“我從2002年先后投資了200多萬(wàn)元改造山地，修水渠、鋪管道，這已成為重慶最大的楊梅生產(chǎn)基地�！爆F在朱曉瓊不敢再增加投入了，她告訴記者：“楊梅的產(chǎn)果期有100多年，進(jìn)入盛果期要20年，前6年只有投入沒(méi)有產(chǎn)出�？勺赓U期只剩18年了，以后這片價(jià)值幾百萬(wàn)元的果林屬于政府、農民還是屬于我，我前前后后找農業(yè)局、法院、律師事務(wù)所打聽(tīng)，說(shuō)是國家沒(méi)規定，誰(shuí)也說(shuō)不準�！迸d隆鎮副鎮長(cháng)李功說(shuō)，全鎮土地流轉面積達2500畝，大都面臨著(zhù)這一問(wèn)題。
　　全球重要的水果批發(fā)商澳門(mén)恒河果業(yè)自2003年以來(lái)，在重慶江津等地租用農民土地2000畝，種植柑橘。這家公司先后引進(jìn)了71個(gè)國外先進(jìn)品種和先進(jìn)栽培技術(shù)，還計劃在4個(gè)縣自建現代柑橘生產(chǎn)基地5萬(wàn)畝以上，成為全國規模最大的生產(chǎn)基地，也成為重慶市最大的土地流轉戶(hù)。恒河果業(yè)總經(jīng)理朱鐵能最擔心土地租賃年限：“企業(yè)實(shí)到資本就已有5000多萬(wàn)元，下一步還要增加上億元投資。柑橘基地發(fā)展看好，可簽訂的土地租賃合同不足20年了，而柑橘樹(shù)的商品齡長(cháng)達30至50年。對這些樹(shù)公司投入很大，如果在租賃合同到期后沒(méi)有明確的權益保護，還在盛果期就要交出去，很不合理�！�
　　對合同期限長(cháng)短、投資權益歸屬問(wèn)題。農民也有看法。渝北區雙鳳橋街道硚田村共有4000多畝地，有3000多畝地出租，年租金是一畝860斤稻谷，業(yè)主用來(lái)種花卉、蔬菜，效益很好，村委會(huì )主任田川說(shuō)：“雖然農民得了租金和打工收入，但是說(shuō)實(shí)話(huà)，心里不平衡。以前農民科技水平低，只知道種糧�，F在業(yè)主種花卉、蔬菜，效益是過(guò)去的幾倍甚至十幾倍，再按種糧效益計算租金給老百姓，群眾就覺(jué)得虧了。大家伙覺(jué)得要用兩種方式維護自己的利益，一是希望等合同期后不再租地了，而是自己組織起來(lái)發(fā)展特色農業(yè)；另一種是建立一種固定的土地租金增長(cháng)機制�，F代技術(shù)讓土地土里生金，那農民也不能只掙個(gè)土疙瘩的錢(qián)！”

　　第二、 農業(yè)業(yè)主在租賃土地里的生產(chǎn)用房、設備投資巨大，但依照相關(guān)法規，這些房產(chǎn)、設備沒(méi)有產(chǎn)權，投資人的權益得不到保護。

　　渝北區雙鳳橋街道辦事處副主任周賢權介紹說(shuō)，全街道有3萬(wàn)多畝耕地，其中有9300多畝出租給了農業(yè)業(yè)主。周賢權面臨的最大困難就是業(yè)主們紛紛來(lái)找他辦產(chǎn)權證。他舉例說(shuō)，比如以經(jīng)營(yíng)“毛哥老鴨湯”聞名的毛哥食品有限公司，先后帶動(dòng)5000多戶(hù)農民養鴨致富，是市級農業(yè)龍頭企業(yè)。這家企業(yè)在硚田村搞了農副產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地，投資4000多萬(wàn)元，但沒(méi)有建設規劃也沒(méi)有產(chǎn)權。集種花、旅游觀(guān)光、餐飲為一體的渝都生態(tài)園投資占地200多畝，房產(chǎn)投資高達4000多萬(wàn)元。據周賢權統計，僅雙鳳橋街道辦事處，就有20多位農業(yè)業(yè)主價(jià)值2億多元的房產(chǎn)或設施是沒(méi)有產(chǎn)權的。
　　這類(lèi)問(wèn)題十分普遍。許多農業(yè)龍頭企業(yè)反映說(shuō)，傳統農業(yè)要想有高收益，要么和第二產(chǎn)業(yè)結合，搞農產(chǎn)品深加工，要么和第三產(chǎn)業(yè)結合，搞“農家樂(lè )”式的旅游觀(guān)光農業(yè)，都要就近建設生產(chǎn)用房。渝北區農辦綜合科科長(cháng)楊春平說(shuō)：“按相關(guān)規定，搞農業(yè)結構調整，允許在耕地上建一定數量的臨時(shí)生產(chǎn)用房，不辦理產(chǎn)權。但什么是臨時(shí)呢？三十年還是五十年？沒(méi)有明確規定，各地都打‘擦邊球’。但投資量越來(lái)越大，這個(gè)矛盾遲早會(huì )暴露�！�
　　天緣寨經(jīng)理劉應全先后在雙鳳橋投資2800多萬(wàn)元搞起了遠近聞名的“農家樂(lè )”，說(shuō)起產(chǎn)權十分揪心：“以前是政府號召搞農業(yè)，我干了3年了，現在還有18年的承包期。我算了一筆賬，20年才能收回投資。如果沒(méi)有產(chǎn)權保護，那時(shí)農民肯定不再和我簽定出租合同了，那么農田上的一大片房產(chǎn)就不再屬于我了�！�

　　第三、 土地流轉中大量不規范行為阻礙了農業(yè)規�；�發(fā)展。

　　重慶市農辦的調查表明，當前土地流轉中的不規范行為“四多四少”：農民自行流轉多，報村鎮批準備案少：口頭協(xié)議多，書(shū)面協(xié)議少：雙方約定不明的多，約定明確的少：書(shū)面協(xié)議內容不規范的多，內容規范的少。調查結果顯示，目前重慶市在農業(yè)承包合同管理機構登記、備案或公證的農村土地流轉面積不足40%，相當一部分農村土地流轉沒(méi)有簽訂流轉合同。即使有一些簽訂合同的流轉行為，也存在著(zhù)形式不規范，內容過(guò)于簡(jiǎn)單，條款不完整，對于流轉雙方的權利義務(wù)及違約責任等不明確�！�
　　合同約定權益、風(fēng)險承擔的不明確往往使處于弱勢地位的農民最終利益受損。從2002年開(kāi)始，兩三年里重慶江津區雙福鎮出現了一股土地流轉熱，63家農業(yè)企業(yè)農民手中租下1.3萬(wàn)畝承包地。 當時(shí)江津市和鎮兩級政府出臺了優(yōu)惠政策，不少投資者不顧自身經(jīng)濟實(shí)力，而是寄希望于政府補助和銀行貸款。但現在絕大多數企業(yè)處于癱瘓與半癱瘓狀態(tài)。雙福鎮政府對這些企業(yè)現狀的分析是：1/3的企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況還過(guò)得去；1/3的經(jīng)營(yíng)慘淡，勉強能夠支付出農民的土地租金；還有1/3的完全失敗，連農民的租金也付不出，有的村民打官司，但是最終也是贏(yíng)了官司得不到錢(qián)，而且土地連復墾起來(lái)都十分困難。記者了解到，本應由業(yè)主承擔的市場(chǎng)風(fēng)險和管理風(fēng)險，最終由于約定的不明確而轉嫁到農民頭上，許多基層干部建議，在土地流轉合同中應該明確業(yè)主通過(guò)交納風(fēng)險金或抵押物等形式來(lái)回避農民的風(fēng)險。