為解決農村中小企業(yè)融資難題，近年來(lái)，江蘇省在海門(mén)市等地試行用集體建設用地抵押貸款，由于操作得當，未出現一起呆壞賬，實(shí)現了銀企“雙贏(yíng)”。

　　完善抵押辦法 化解銀行風(fēng)險

　　據江蘇省銀監局和江蘇省國土廳介紹，從2002年起，江蘇省政府確定海門(mén)市為集體建設用地使用制度改革試點(diǎn)。海門(mén)市結合地方實(shí)際制訂了一系列管理辦法，規范流轉、登記程序。
　　5年來(lái)，海門(mén)市共辦理集體建設用地出讓方式流轉417宗，流轉面積4357畝，涉及土地收益4.3億元。截至2008年8月底，海門(mén)市農發(fā)行、工行、農行、中行、建行、交行、江蘇銀行和農聯(lián)社等7家銀行開(kāi)辦的此項業(yè)務(wù)覆蓋了全市82%的鄉鎮，累放集體土地抵押貸款7.5億元，涉及的地上建筑物抵押貸款22.5億元，合計超過(guò)30億元。他們的具體做法是：
　　完善集體土地使用權抵押操作辦法，做到“三個(gè)方面”明確。明確貸款對象是受讓集體土地使用權、繳足全部出讓金、取得《集體土地使用證》并有地上建筑物的農村中小企業(yè)；明確土地為海門(mén)城區、開(kāi)發(fā)區和一般區域內的納入當地整體工業(yè)區域范圍的工業(yè)用房屋及集體出讓土地；明確集體抵押土地用途不得轉移，依法取得且設定抵押的集體建設用地不得用于商品住宅的開(kāi)發(fā)。集體土地抵押貸款的申請、審批、登記、發(fā)證、注銷(xiāo)在嚴格參照國有土地的辦理流程辦理的同時(shí)，還增加土地所有者同意抵押的書(shū)面證明材料，解決了集體建設用地使用權抵押方面的法律和操作層面的障礙。
　　集體土地使用權抵押操作的辦法得到了金融系統的支持，化解了企業(yè)和銀行的擔憂(yōu)。當地人行和銀監部門(mén)十分關(guān)注改革試點(diǎn)工作的進(jìn)展，每年都要組織人員對集體土地抵押貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行調查，了解風(fēng)險處置情況；取得上級行支持，農行和農發(fā)行總、分行的職能部門(mén)先后多次來(lái)海門(mén)市調研，農行江蘇省分行專(zhuān)門(mén)就集體流轉土地使用權抵押?jiǎn)?wèn)題出具了《法律審查意見(jiàn)書(shū)》，省、市分行對農行海門(mén)市支行進(jìn)行特別授權；工行南通分行研究海門(mén)市支行申請集體土地抵押貸款問(wèn)題，全力支持該項業(yè)務(wù)的拓展和延續。
　　中國農業(yè)銀行海門(mén)市支行信貸管理科科長(cháng)張建平說(shuō)，2003年開(kāi)展這項業(yè)務(wù)，當時(shí)最大的顧慮是擔心這些土地身份不合法，如果企業(yè)出現風(fēng)險，銀行無(wú)法按照合法的程序拍賣(mài)這些土地。國土部門(mén)對銀行作出了承諾，保證如果企業(yè)出現還貸危機，集體土地又不能上市交易的情況，則由國土局按照雙方約定的價(jià)格回購這些土地，保證不讓銀行受到損失。
　　海門(mén)市政府要求國土資源部門(mén)編制了集體建設用地使用權抵押操作指南，提高了效率，防范了風(fēng)險。一是防集體土地使用權價(jià)格與抵押率風(fēng)險，各銀行業(yè)金融機構根據土地的用途、土地的等級(所處的地理位置)、土地的使用年限確定集體土地使用權不同的價(jià)格和不同的抵押率。二是防土地閑置風(fēng)險。三是防已設定抵押的集體土地上新增廠(chǎng)房后的風(fēng)險。四是防已發(fā)生的風(fēng)險。截止2008年8月，涉及集體土地抵押的不良貸款239萬(wàn)元，農行和中行在訴訟、拍賣(mài)過(guò)程中均得到了國土資源、建設和司法部門(mén)的幫助和支持，客觀(guān)、合法和合理解決了不良貸款的處置問(wèn)題。

　　盤(pán)活了存量土地拓寬農村小企業(yè)融資渠道

　　江蘇銀監局和國土部門(mén)人士認為，海門(mén)的探索具有多重意義：

　　一是盤(pán)活了存量土地，解決了“一證”抵押手續不完善帶來(lái)的抵押資產(chǎn)管理上的風(fēng)險隱患。受諸多原因影響，鄉辦企業(yè)、村辦企占用大量的集體建設用地，集體建設用地入市流轉、抵押貸款業(yè)務(wù)顯化了集體土地資產(chǎn)，為推動(dòng)農村小企業(yè)加快建立現代企業(yè)制度創(chuàng )造了必要條件。
　　農行海門(mén)市支行開(kāi)辦集體土地抵押貸款以來(lái)，增加了原存量貸款中房產(chǎn)抵押項下集體土地抵押，4個(gè)企業(yè)在完善抵押手續的同時(shí)還增加了增量貸款1000多萬(wàn)元。
　　二是打開(kāi)了農村小企業(yè)融資空間，拓寬了營(yíng)銷(xiāo)農村小企業(yè)貸款渠道。近年來(lái)，工行海門(mén)市支行拓展小企業(yè)客戶(hù)的60%和貸款余額的40%在農村建制鎮，4年來(lái)累放集體土地抵押及地面建筑物抵押貸款8億元，余額1.8億元，占其整個(gè)支行小企業(yè)貸款余額的23%。就海門(mén)市已流轉的工業(yè)用途集體出讓土地而言，按海門(mén)市工業(yè)用地出讓最低價(jià)標準每畝13.6元的70%及地上建筑物評估價(jià)測算，可增加融資空間15億元至20億元，十分有利于小企業(yè)的成長(cháng)和發(fā)展。
　　海門(mén)市工業(yè)用呢廠(chǎng)總經(jīng)理秦建榮說(shuō)：自己在2004年買(mǎi)下了6畝土地建企業(yè)，用這6畝土地貸款48萬(wàn)元，2008年，市場(chǎng)情況不好，企業(yè)決定轉型，需要上新的設備，企業(yè)又利用土地進(jìn)行第二輪貸款，每畝土地的貸款額度提高到了14萬(wàn)元，真正解決了企業(yè)的燃眉之急。
　　三是解開(kāi)了因農村小企業(yè)房屋所有權與土地使用權在抵押上錯位而形成的當前農村小企業(yè)貸款難、銀行難貸款的死結，減少了企業(yè)互保貸款形成的風(fēng)險。從2000年至今，沒(méi)有發(fā)生過(guò)一筆呆壞賬，企業(yè)的融資負擔得到了解決。銀行也獲得了良好的收益。
　　地處海門(mén)市東北部的麒麟鎮，過(guò)去大多數小企業(yè)因為缺少抵押物而貸款難，集體建設用地使用權流轉以后，全鎮占用集體土地的小企業(yè)均通過(guò)確權、登記，領(lǐng)取了集體土地使用權證和房產(chǎn)證，工行、農行和農聯(lián)社在該鎮的小企業(yè)貸款中，集體土地及地面建筑物抵押的貸款就占50%，余額超過(guò)4000萬(wàn)元，22個(gè)企業(yè)解決了貸款的互保問(wèn)題。