★ 房?jì)r(jià)收入比的確是判斷房?jì)r(jià)合理與否的重要依據
　　★ 城市化基本完成和中產(chǎn)階級占據主要比重，房?jì)r(jià)與收入之比才能達相對均衡狀態(tài)
　　★ 我國的房?jì)r(jià)和人民群眾支付能力之間存在尖銳矛盾，調控房?jì)r(jià)收入比應當采取積極的政策

一、 房?jì)r(jià)收入比的確是判斷房?jì)r(jià)合理與否的重要依據

　　最近一些年來(lái)，在關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的討論中，“房?jì)r(jià)收入比”的概念被引用的程度非常高。相當一部分觀(guān)點(diǎn)認為，房?jì)r(jià)收入比為3到6倍為房?jì)r(jià)合理的區間。
　　這個(gè)認識有一定的合理性，而且有比較充分的國際經(jīng)驗數據為依據。例如美國，在過(guò)去20年中，美國平均每套房子的售價(jià)在20萬(wàn)-30萬(wàn)美元(在大多數發(fā)達國家，房?jì)r(jià)都是按“套”，而不是按平方米等單位面積來(lái)計價(jià)的)之間。同期美國居民家庭年收入的中位值為4.5萬(wàn)到8萬(wàn)美元。以此計算，下限房?jì)r(jià)與下限收入之間的比值約為4.4；上限房?jì)r(jià)和下限收入的比值約為6.6；下限房?jì)r(jià)和上限收入之間比值約為2.5；上限房?jì)r(jià)和上限收入之間的比值為3.75。
　　這組數據也可以用住房支出在家庭收入中所占比重來(lái)證明。美國等發(fā)達國家通常以住房支出不超過(guò)家庭年收入30%為住房支出的合理界限。超過(guò)這個(gè)界限，就意味著(zhù)該家庭自我住房能力不足，應當得到政府保障性政策的救助或援助。為簡(jiǎn)便起見(jiàn)，我們以近似中值的25萬(wàn)美元/套的房?jì)r(jià)和6萬(wàn)美元的年收入來(lái)表達。年收入6萬(wàn)美元的30%是1.8萬(wàn)美元，購買(mǎi)一套25萬(wàn)美元的住房，折抵全部房?jì)r(jià)約需14年，考慮利息因素約需25-30年。按照通常的職業(yè)收入周期和個(gè)人財富積累周期，考慮基本生活消費支出和一般家庭正常風(fēng)險承受能力等因素，這是一個(gè)合理的購房支付周期(由于收入水平提高和住房消費能力對收入增長(cháng)的高敏感性特點(diǎn)，在實(shí)際經(jīng)驗中，人們并不需要這么長(cháng)的周期)。
　　還可以用更為簡(jiǎn)便的辦法佐證。購買(mǎi)一套25萬(wàn)美元的住房，假定貸款利率為7%(剔除惡性通脹和惡性通縮因素、國際貿易過(guò)度不平衡下匯率的影響因素，這個(gè)貸款利率是正常情況下的均值水平)；那么年息就是1.75萬(wàn)美元。這個(gè)結果與上述1.8萬(wàn)美元非常接近。換一個(gè)說(shuō)法就是，假定人們“零首付”購買(mǎi)這套25萬(wàn)美元的房子，利息支出就基本相當于家庭年收入的30%。這個(gè)假定的計算方法在經(jīng)濟學(xué)意義上是完全合理的。因為就是完全不貸款，也仍可按同期貸款利率計算這個(gè)購房支出的“機會(huì )成本”。所謂機會(huì )成本，簡(jiǎn)單說(shuō)就是，假定購房的25萬(wàn)美元用于放貸本來(lái)可以獲取利息，買(mǎi)了房子而放棄的利息收益可視為是一種支出或代價(jià)。
　　在發(fā)達國家，房?jì)r(jià)收入比為3到6倍和住房支出應低于家庭年收入30%兩個(gè)指標，不僅在判斷房?jì)r(jià)是否合理上具有重要意義，而且是對判斷投資住房的回報率具有重要意義。從理論上說(shuō)，如果房?jì)r(jià)收入比過(guò)高，按照利息計算，購房的機會(huì )成本就會(huì )提高，那么租金就要提高；租金高過(guò)家庭年收入的30%，就會(huì )有一部分人租不起房子，那么租賃市場(chǎng)的需求萎縮就會(huì )迫使租金下降，購房投資的回報就會(huì )低于貸款利息，因而變得不劃算。
　　當然，上述分析忽略了兩個(gè)因素。一是人們投資住房時(shí)，其回報不僅有房租，還可有房?jì)r(jià)上漲的收益；二是在實(shí)際社會(huì )生活中，人們購房的機會(huì )成本通常是按照存款利率而不是貸款利率來(lái)計算的。這兩個(gè)因素造成，即或房?jì)r(jià)收入比高于合理范圍，只要人們對房?jì)r(jià)有上漲預期，或房租高于存款利率，投資性需求也還是會(huì )產(chǎn)生。

二、 房?jì)r(jià)與收入之比須經(jīng)長(cháng)期發(fā)展才能達相對均衡狀態(tài)

　　房?jì)r(jià)收入比達于3到6倍時(shí)，房?jì)r(jià)和收入之間的比值關(guān)系就趨于相對穩定。在這樣一個(gè)房?jì)r(jià)收入比下，社會(huì )才能實(shí)現為人們所說(shuō)的“大多數人買(mǎi)得起房”的狀態(tài)。但同樣根據國際經(jīng)驗，房?jì)r(jià)收入比要達到社會(huì )普遍的穩定均衡狀態(tài)，需要兩個(gè)不可或缺的前提條件。這兩個(gè)條件，一是城市化基本完成；二是中產(chǎn)階級占據社會(huì )人口的主要比重。
　　顯然，要具備這樣兩個(gè)條件，社會(huì )需要經(jīng)過(guò)一個(gè)長(cháng)期的發(fā)展過(guò)程。
　　已經(jīng)完成工業(yè)化階段發(fā)展任務(wù)的發(fā)達國家，人口在城和鄉之間的分布結構已經(jīng)基本穩定。以城鎮人口超過(guò)總人口的一半為標志，英國在“工業(yè)革命”100年后的19世紀中后期基本完成了這一過(guò)程，美國在20世紀30-40年代基本完成了這一過(guò)程，日本在20世紀70-80年代基本完成了這一過(guò)程。目前這些發(fā)達國家的城市人口在總人口中所占比重均穩定在80%左右。
　　城市化并非僅僅是人口向城市的聚集和遷徙，更重要的是城市自身的建設和城市綜合承載力的提高。在城市化進(jìn)程中，容納大規模資本投入、形成集約化生產(chǎn)條件和提供大量人口集中生活所必需的基礎設施、交通條件、住房容量、公共建筑等都需要一個(gè)較長(cháng)的建設周期。這個(gè)過(guò)程通常并不是與城市人口所占比重同步提高的。
　　西方有句諺語(yǔ)，“羅馬不是一天建成的”。人們很容易理解，形成對人口、資本、普遍分工、巨型工廠(chǎng)、物流以及市場(chǎng)交易條件等擁有足夠綜合承載力的城市，一定需要一個(gè)相對長(cháng)期的積累、建設、改造、完善的過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中，城市建設滯后于人口聚集是發(fā)達國家和發(fā)展中國家城市化過(guò)程中普遍出現過(guò)的狀況。當然，這其中有生產(chǎn)力發(fā)展水平、社會(huì )固定資產(chǎn)形成規律等自然屬性的因素，也有社會(huì )制度、人口素質(zhì)等社會(huì )屬性的因素。19世紀50年代前后，英國的城市人口達于50%左右時(shí)，20世紀30年代美國的城市人口達于50%左右時(shí)，英國和美國都曾面臨過(guò)嚴重的住房危機。這從恩格斯著(zhù)名的調研報告《英國工人階級狀況》和藝術(shù)大師卓別林不朽的電影杰作《雨中情》等中都可以得到證明。日本曾在城市化過(guò)程中盡力避免城市建設的滯后性，在20世紀60年代后期城市人口比重接近50%左右時(shí)建成了時(shí)速超過(guò)每小時(shí)200公里的“新干線(xiàn)”和基本完成了東京、大阪兩個(gè)“都市圈”的建設，但也因人口、資源過(guò)度集中于特大城市而形成了“過(guò)密化”與“過(guò)疏化”并存的弊端。20世紀70年代以后東南亞和南美一些發(fā)展中國家，以及進(jìn)入90年代以后的印度、南非等新興經(jīng)濟體，則在自己的城市化進(jìn)程中長(cháng)期未能走出城市建設滯后于人口迅速聚集的階段，形成了城市向特大化發(fā)展與“貧民窟”并存的不良狀態(tài)，留下了頗多教訓。
　　我國正處于城市化加速的過(guò)程中。一方面，我們取得的成績(jì)是非常巨大的。從1978年到2007年，我國城市人口所占比重已經(jīng)從17.92%提高到了44.94%，近30年間，城市人口凈增長(cháng)達3.2億人；1990年到2007年，我國城市建成區面積從1.29萬(wàn)平方公里擴張到了3.55萬(wàn)平方公里，十余年間擴張了175%，同期我國城鎮實(shí)有住宅建筑面積從20.0億平方米增長(cháng)到了119億平方米。但另一方面，我國的城市化尚有很長(cháng)的路要走。目前我城市人口比重與發(fā)達國家80%左右的比重相比仍有很大差距；到2020年，粗略估計城鎮人口將達8.5億人以上，屆時(shí)總人口中所占比重將接近55%，但也只是與世界平均水平基本持平。與此同時(shí)，一方面以成功舉辦的北京奧運會(huì )和即將舉辦的上�！笆啦�會(huì )”等為標志，我國的城市面貌可以用“日新月異”來(lái)形容。但另一方面，我國城市的綜合承載力還遠不充分。城市地鐵、輕軌為標志的基礎設施建設正方興未艾；城鎮住房保障體系中最基本的“廉租房”建設尚處于完善期；中小城市發(fā)展遠滯后于沿海大城市。也就是說(shuō)，我國的城市化進(jìn)程尚只處于初、中期。
　　“中產(chǎn)階級占據社會(huì )人口的主要比重”之所以成為房?jì)r(jià)收入比趨于穩定的另一前提，道理很簡(jiǎn)單。從本質(zhì)上說(shuō)，購房不過(guò)是把貨幣資產(chǎn)轉換為實(shí)物資產(chǎn)，即不動(dòng)產(chǎn)的過(guò)程，因而是一種私人資產(chǎn)的累積形式。當大多數人的收入僅能滿(mǎn)足溫飽需求、基本沒(méi)有“購房置業(yè)”余地時(shí)，社會(huì )是不可能實(shí)現為“大多數人買(mǎi)得起房子”的目標的。只有當大多數人收入在“吃穿有余”，并且滿(mǎn)足日常生活的基本需求之后，具備了私人資產(chǎn)的累積能力時(shí)，購房才能逐步成為社會(huì )大多數人的經(jīng)濟行為。
　　占社會(huì )主要比重的人群具備私人財富累積能力，這個(gè)過(guò)程實(shí)際上就是中產(chǎn)階級形成和占據社會(huì )主要比重的過(guò)程。由于房?jì)r(jià)中總是包含有建筑成本、土地成本等剛性構成，從本質(zhì)上說(shuō)，“房?jì)r(jià)收入比”實(shí)際并非是房?jì)r(jià)和收入之間的比值關(guān)系，而是和私人財富累積能力之間的比值關(guān)系。這是因為購房不僅要以收入在日常支出后有“余錢(qián)”為前提，而且還要以這個(gè)“余錢(qián)”的規模在收入中達到一定比重為前提。
　　根據國際經(jīng)驗，當大多數人的吃穿用等日常生活的必要支出下降到收入的50%以下時(shí)，人們才可能真正跨過(guò)“買(mǎi)得起房”的臨界點(diǎn)。這是因為，購房支出需要在一個(gè)較長(cháng)的年限內逐步累積，日常支出低于收入的50%，人們才能具有在一個(gè)長(cháng)周期內較充分地抵抗自然屬性(例如疾病、災害、意外事故)和社會(huì )屬性(例如失業(yè)、收入變化、利率變化)等風(fēng)險的能力，住房支出不超過(guò)家庭收入30%才具備可能性。
　　一個(gè)有趣的歷史現象是，房?jì)r(jià)收入比的穩定和“周五天工作制”的形成有一定的內在聯(lián)系。1933年，美國成為世界上第一個(gè)實(shí)行“周五天工作制”的國家。正是在這個(gè)時(shí)期，美國城市人口所占比重趨于50%，一個(gè)成規模人群有能力把自己利益訴求從主要追求收入增長(cháng)轉變到了追求減少勞動(dòng)時(shí)間。也就是說(shuō)，越來(lái)越多的“無(wú)產(chǎn)者”開(kāi)始跨入到擁有私人財富累積能力的中產(chǎn)階級行列。日本由于戰后重建過(guò)程的拖拽，1989年才開(kāi)始實(shí)行“周五天工作制”；1991年，宮澤喜一內閣正式提出了“確保國民能用5年的家庭年收入購買(mǎi)一套住房”的《生活大國五年計劃》。我國在1995年5月開(kāi)始實(shí)行“周五天工作制”。當時(shí)有關(guān)部門(mén)所作的社會(huì )調查顯示，在“增加一天工資”和“不增加工資，增加一天休息”兩者的選擇中，80%以上的人選擇了后者。由于在1995年時(shí)，我國“停止福利分房”的城鎮住房制度改革尚未實(shí)施，一方面大多數人的收入已經(jīng)在滿(mǎn)足日常生活需要之后開(kāi)始有了剩余，另一方面人們尚未把購房列入支出構成的必要部分。這是特定歷史條件下的一個(gè)特例。
　　顯然，上述兩個(gè)條件在我國尚遠不充分�？陀^(guān)判斷，我國城鎮的房?jì)r(jià)收入比要實(shí)現發(fā)達國家那樣相對穩定、均衡狀態(tài)，樂(lè )觀(guān)估計也還需要20到30年的持續發(fā)展。

三、 調控我國的房?jì)r(jià)收入比應當采取積極的政策

　　從國際經(jīng)驗看，發(fā)達國家特大型城市的房?jì)r(jià)收入比普遍較高，如洛杉磯、紐約、倫敦、東京以及我國的香港等。這些城市的房?jì)r(jià)收入比均值都在10倍左右。盡管這些大城市的家庭收入水平通常要明顯高于社會(huì )平均水平，但由于土地的有限性，核心市區的房?jì)r(jià)在級差地租的推動(dòng)下會(huì )更大程度地高于一般城市。由此導致一個(gè)明顯現象是，這些城市的中產(chǎn)階級居住區，大都要分布在距離核心市區30至50公里半徑的區域內。因此，在這些特大城市中，造成房?jì)r(jià)收入比偏高的主導性因素是房?jì)r(jià)而不是收入。
　　另一個(gè)普遍性規律是，發(fā)展中國家的房?jì)r(jià)收入比普遍較高。根據1998年世界銀行對96個(gè)國家房?jì)r(jià)收入比的統計，家庭收入在4000美元以下的國家，房?jì)r(jià)收入比基本上高于9，家庭收入在4000美元以上的國家房?jì)r(jià)收入比基本在6倍以下。發(fā)展中國家的房?jì)r(jià)收入比倚高的主導性因素是社會(huì )收入水平偏低。這些國家的特點(diǎn)是，大多數家庭收入中用于日常生活開(kāi)支的部分所占比重仍高于“購房置業(yè)”的臨界點(diǎn)，低收入群體仍占據較大比重。
　　這兩個(gè)因素在我國前期房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中都存在。例如2004到2007年間，上海、北京和“珠三角”地區的房?jì)r(jià)收入比變化中，房?jì)r(jià)是主導性因素。這些城市或地區是我國收入水平最高的。但房?jì)r(jià)與全國一般水平的差距遠遠高于收入的差距。又如在我國的二、三線(xiàn)城市中，相當多地方房?jì)r(jià)明顯低于全國平均房?jì)r(jià)。但由于當地社會(huì )收入偏低，房?jì)r(jià)收入比仍然偏高。
　　我國作為一個(gè)發(fā)展中國家，特別是作為一個(gè)城市化歷史短、基礎薄弱、發(fā)展嚴重不平衡的國家，房?jì)r(jià)收入比在一個(gè)比較長(cháng)的時(shí)間內呈現為高于發(fā)達國家的狀況，這是不可避免的一個(gè)歷史過(guò)程。2007年我國城市人均可支配收入為13768元，平均每人全部年收入為14908元；平均每人消費性支出為9997元(其中包含水、電、物業(yè)等公用設施繳費和租房支出等居住支出982元)；依此推算，按人均可支配收入計算消費支出要占到72.6%，按全部年收入計算也要占到67.1%。這意味著(zhù)，我國房?jì)r(jià)收入比高于發(fā)達國家正常區間的主導性因素仍是社會(huì )收入水平仍偏低，是發(fā)展不足。2007年，我國商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格為3645元，家庭人口數為2.91人，按照套均面積90平方米和人均全部年收入14908元計算，全國總體的房?jì)r(jià)收入比為7.56倍。應當說(shuō)，這個(gè)水平是與我國社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展水平、城市化水平基本相當的。
　　特別需要強調的是，總體水平、平均水平等基本合理并不等于說(shuō)我國的房?jì)r(jià)和人民群眾支付能力之間不存在尖銳矛盾。
　　一段時(shí)期來(lái)，我國房?jì)r(jià)和收入之間的矛盾主要集中于五個(gè)方面。一是為“賣(mài)”而“買(mǎi)”的投機性需求、土地價(jià)格過(guò)度攀升、開(kāi)發(fā)商惡意炒作抬價(jià)等因素，推動(dòng)部分大城市房?jì)r(jià)在短期內連續出現和社會(huì )購買(mǎi)力增長(cháng)相脫節的暴漲；二是一部分住房困難的中、低收入群體在市場(chǎng)價(jià)格上漲面前越來(lái)越改善無(wú)望；三是工作年限較短、積累能力不足，但又迫切需要住房的年輕人群體成為房?jì)r(jià)上漲的最大受害、受損群體；四是改善性自住需求者被迫承受了過(guò)度的價(jià)格風(fēng)險、負債風(fēng)險；五是過(guò)度的商業(yè)利益驅使下征地、拆遷規模無(wú)序擴張，迫使一部分中低收入者被動(dòng)地進(jìn)入市場(chǎng)。
　　在房?jì)r(jià)收入比指標中，“房?jì)r(jià)”和“收入”盡管相互聯(lián)系，但它們的變化經(jīng)常是并非同步的。通常社會(huì )收入水平總是隨社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展相對穩定、均衡地提高的，但因種種原因，在一些年度內，房?jì)r(jià)收入比在一個(gè)城市、一個(gè)地區房?jì)r(jià)經(jīng)常會(huì )出現較大幅度的上下波動(dòng)。這種情況是符合規律的，是必然會(huì )出現的現象。但必然會(huì )出現，不等于說(shuō)這種變化就是合理的和不需要人的主動(dòng)干預的。這個(gè)道理，就像人生病不可避免，但不等于說(shuō)，因為人必然會(huì )生病就不需要預防和治療一樣。
　　在社會(huì )群體中，誰(shuí)對房?jì)r(jià)與收入之間的比值關(guān)系最敏感？是中低收入群體和迫切需要改善住房條件的群體。觀(guān)察房?jì)r(jià)收入比，需要說(shuō)明我國與發(fā)達國家相比的一個(gè)重要區別。發(fā)達國家盡管大多數居民都買(mǎi)得起房，但事實(shí)上是大多數居民都已經(jīng)不需要買(mǎi)房。而我國的情況正相反，大多數居民仍處在脫困期，或者從脫困期向改善期轉變的過(guò)程中。因此在我國，即或在整體、長(cháng)期、特定發(fā)展階段看仍屬合理區間的房?jì)r(jià)收入比下，仍會(huì )存在著(zhù)短期、局部房?jì)r(jià)收入比不合理地過(guò)度波動(dòng)和結構性人群利益受到嚴重影響的狀況。正是由于這一國情的存在，當房?jì)r(jià)收入比在局部城市出現向上的異常波動(dòng)時(shí)，在我國，采取比發(fā)達國家更為積極的市場(chǎng)干預措施就是必要的。
　　事實(shí)上，從2004年以來(lái)，我國的房地產(chǎn)調控政策一直是呈現為逐步遞進(jìn)的主動(dòng)干預姿態(tài)的。其措施主要有三個(gè)方面。一是調結構。例如“90/70政策”，促進(jìn)資源配置向迫切需要改善居住條件的中低收入群體傾斜。二是抑投機。例如對短期持有的住房在交易過(guò)程中加征營(yíng)業(yè)稅，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機性炒作。三是促保障。例如擴大廉租房覆蓋范圍并要做到“應保盡�！�。
　　從2008年下半年以來(lái)，“保增長(cháng)”成為我國宏觀(guān)調控政策的首要目標。在這樣的形勢下，是否仍應堅持對過(guò)高的房?jì)r(jià)收入比進(jìn)行調控？仍應調控。而且仍應是積極的調控。
　　首先，擴大優(yōu)質(zhì)企業(yè)兼并重組的政策性融資規模，拓寬不良企業(yè)的退出通道。前期房地產(chǎn)企業(yè)一大批抗風(fēng)險能力低、技術(shù)操作能力差、規模小、效益差的企業(yè)盲目進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，高價(jià)拿地、高成本融資。這些不良企業(yè)在銷(xiāo)售低迷、資金鏈斷裂的情況下已經(jīng)難以為繼。通過(guò)對資產(chǎn)收購、兼并的融資支持，加快市場(chǎng)整合，把被不良企業(yè)占用的資源充分釋放出來(lái)，是當前擴大供給、降低產(chǎn)業(yè)整體成本的必經(jīng)之路。
　　第二，加大對二手房市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)的扶持力度，促進(jìn)存量資源的市場(chǎng)交易，分流自住性需求，進(jìn)一步改善市場(chǎng)供求關(guān)系。
　　第三，大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng )新，發(fā)展直接融資，降低需求方的交易、持有風(fēng)險。
　　第四，在現有住房保障體系的基礎上，更廣泛地運用貼息、貼租等手段，更有針對性地提高需求方的住房支付能力。
　　(作者為中國城鄉建設經(jīng)濟研究所所長(cháng)，本文僅為學(xué)者個(gè)人觀(guān)點(diǎn))