國務(wù)院總理溫家寶4月29日主持召開(kāi)國務(wù)院常務(wù)會(huì )議，決定調整11類(lèi)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，其中包括商品住房。這是2004年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商項目資本金比例35%的“大限”首次出現松動(dòng)。在分析人士看來(lái)，這一變動(dòng)釋放出信貸政策調整的信號，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及商品房供應的增加都有積極意義。

　　開(kāi)發(fā)項目資本金比例降低

　  2004年9月，銀監會(huì )頒布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》第十六條規定，商業(yè)銀行對申請貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應要求其開(kāi)發(fā)項目資本金比例不低于35%。
　　這一比例限定至今，5年未動(dòng)。其間，在2006年8月，隨著(zhù)樓市持續高溫，為防范金融風(fēng)險，銀監會(huì )還再次公開(kāi)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知》，重申嚴禁向項目資本金比例達不到35%、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。
　　在房地產(chǎn)這一資金高度依賴(lài)的行業(yè)，很多開(kāi)發(fā)商幾乎視銀行貸款為“生命線(xiàn)”。尤其是經(jīng)歷了2007年的飛漲和2008年的低迷之后，開(kāi)發(fā)商愈加明白“手中有錢(qián)”才能做到“心中不慌”。而在政府這邊，作為宏觀(guān)調整的手段之一，項目資本金比例的控制一直是遏制樓市過(guò)熱的關(guān)鍵“按鈕”之一。
　　2008年底，中國人民銀行和銀監會(huì )聯(lián)合發(fā)布的《廉租住房建設貸款管理辦法》，將企業(yè)建設廉租房貸款利率在基準利率水平上下浮一成，并將其資本金率下調至20%，但不涉及商品住房。
　　此次國務(wù)院常務(wù)會(huì )議雖然只是作出相關(guān)決定，具體調整幅度并未公布，但已引起市場(chǎng)足夠遐想。易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭說(shuō)，2004年上述資本金比例由30%提高至35%，背景是投資偏熱，所以要通過(guò)緊縮信貸政策來(lái)降溫�，F在調整資本金比例，一方面是國家“保增長(cháng)”統一部署的需要，另一方面目前樓市處于調整期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款政策應相應放松，這是很合理的。

　　“信號意義”大于“實(shí)質(zhì)意義”

　  國家統計局發(fā)布的數據顯示，今年1至3月，全國完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資4880億元，同比增長(cháng)4.1%，但比去年同期回落28.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重超過(guò)7成的商品住宅完成投資3422億元，比去年同期回落31.5個(gè)百分點(diǎn)。與此相關(guān)的數據是：一季度全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購置面積4742萬(wàn)平方米，同比下降40.1%；完成土地開(kāi)發(fā)面積5223萬(wàn)平方米，同比下降11.3%。
　　投資回落的背后，是不少開(kāi)發(fā)商遭遇的資金危機。上海資深房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師羅建榮說(shuō)，一方面，2008年市場(chǎng)的低迷對房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的資金壓力還是相當大的，尤其是一些中小開(kāi)發(fā)商，不得不“拆東墻補西墻”。一些房地產(chǎn)投資公司甚至出現了“主動(dòng)違約”的情況：由于地價(jià)偏高，資金不足，不惜放棄幾千萬(wàn)元的保證金也要退出投標。另一方面，一季度至今市場(chǎng)形勢好轉，存量房消化速度加快，供應不足的問(wèn)題也隨即顯露出來(lái)。
　　羅建榮說(shuō)，去年年底“國六條”明確提出“開(kāi)展房地產(chǎn)信托投資基金試點(diǎn)”，到現在調整商品房開(kāi)發(fā)項目資本金比例，這些政策動(dòng)向都傳遞出信貸有所松綁的“信號”。上海市人大代表、上海望源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(cháng)季寶紅說(shuō)，不少開(kāi)發(fā)商通過(guò)一季度的銷(xiāo)售已經(jīng)回籠了一部分資金，這次信貸政策有所松動(dòng)，相信對房地產(chǎn)投資會(huì )有推進(jìn)作用。
　　不過(guò)，季寶紅還認為，由于大的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自有資金比較充分，銀行授信額度很高，資金問(wèn)題相對較好；中小開(kāi)發(fā)商的貸款依然較緊縮，對他們來(lái)說(shuō)，此次資本金比例調整的“信號意義”大于“實(shí)質(zhì)意義”。

　　門(mén)檻降低房貸風(fēng)險是否可控

　　也有人士擔心，項目資本金比例下調，固然解了房企資金之渴，但會(huì )不會(huì )放大銀行貸款風(fēng)險？
　　盡管一季度信貸巨量增長(cháng)，但很多商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款所占比例持續萎縮。上海銀監局提供的數據表明，3月末，上海銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款余額為6149億元，比上月增加79.65億元；其中地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款當月增加46.8億元，同比多增61億元。但房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款繼續回落，余額較上月減少3.3億元，同比多減22.4億元。
　　同時(shí)，房地產(chǎn)貸款質(zhì)量也呈現平穩可控態(tài)勢。3月末，上海銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)不良貸款余額比上月減少2.1億元，不良貸款率為1.03%，較上月下降0.05個(gè)百分點(diǎn)，低于同期銀行業(yè)機構總體不良貸款率1.54%的水平。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不良貸款率為1.63%，比上月下降0.08個(gè)百分點(diǎn)。
　　交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家連平表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款持續萎縮不利于宏觀(guān)經(jīng)濟回暖，降低商品住宅資本金比例有利于“保增長(cháng)”。它對商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險確實(shí)會(huì )產(chǎn)生一定的影響，但幅度不會(huì )大。持續監測表明，房貸質(zhì)量總體比較平穩，風(fēng)險總體可控，商業(yè)銀行可根據不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、信用狀況，具體把握。