從各地最近掛牌及交易情況看，土地市場(chǎng)“回暖”跡象日益明顯，新一輪的放量有可能即將到來(lái)。究其原因，既有樓市總體向好因素的推動(dòng)，也和地方政府積極推地、謹慎“護地”有關(guān)。經(jīng)過(guò)了前年的狂熱和去年的回落之后，今年城市地價(jià)或可在持續低迷后轉趨平穩�！�

　　“回暖”跡象日益明顯

　　樓市走向未卜，但已悄悄將“暖意”傳至上游的土地市場(chǎng)。上海市規劃和國土資源管理局新發(fā)布的公告顯示，備受關(guān)注的第23號土地出讓公告已經(jīng)有果：14幅土地全部找到買(mǎi)家，其中總面積為65.3萬(wàn)平方米的八幅住宅用地均以不錯的價(jià)格成交。在土地市場(chǎng)沉寂許久后，如此數量的住宅用地集中上市，是上海今年以來(lái)的首次。
　　這八幅住宅用地中，面積最大的是松江區辰花路15號B地塊，總面積為18.65126公頃，共有39家開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取掛牌文件，最后有四家開(kāi)發(fā)商報名競買(mǎi)。最后，由綠地集團以9.57億元的價(jià)格競得。這是今年以來(lái)上海出讓的“最貴”的地塊。其余住宅地塊成交價(jià)在數百萬(wàn)至數億元之間。今年第一季度，上海市規土部門(mén)發(fā)布了27個(gè)公告，出讓97幅地塊，其中住、商、辦等商品房地塊34幅，占總量35.05%，比去年同期增長(cháng)17.27%。
　　“加快推地”是今年一季度以來(lái)國內土地市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。3月份中原地產(chǎn)監測的12個(gè)城市中，北京、上海、天津和南京土地供應面積較前12個(gè)月均值均出現上升。其中上海推出76公頃居住用地，較前12個(gè)月均值增長(cháng)261%，超過(guò)2月份供應量的三倍；深圳推出八公頃居住用地，突破五個(gè)月以來(lái)居住用地的“零供應”。同時(shí)，久違的競價(jià)、溢價(jià)成交現象重現市場(chǎng)。金地集團以5.6億元拿下上�！暗�23號公告”中的青浦徐涇鎮3號地塊雖有底價(jià)成交的情況出現，但流拍尤其是住宅用地流拍很少出現�？梢�(jiàn)，目前土地市場(chǎng)的“回暖”，是政府和開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)面前不約而同達成的“默契”。
　　瀏覽近期京、滬、深等城市國土資源管理部門(mén)的網(wǎng)站，可以發(fā)現土地招拍掛的信息變得密集，可以預想新一輪土地放量即將到來(lái)。

　　三大因素推動(dòng)土地交易放量增長(cháng)

　　綜合分析來(lái)看，此輪土地市場(chǎng)的“放量”，主要原因有三：一是樓市“暖意”傳導所致。雖然個(gè)別城市出現交易量的波動(dòng)，但一季度至今樓市總體轉好明顯。向好的形勢影響了開(kāi)發(fā)商對后市的預期，增大了拿地積極性。易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭表示，隨著(zhù)住宅市場(chǎng)的回暖，房?jì)r(jià)由跌轉漲，自然帶動(dòng)土地市場(chǎng)的反彈。
　　二是政府降價(jià)、“護地”意識明顯。雖然溢價(jià)超過(guò)八成，但拿下上海青浦徐涇鎮3號地塊的開(kāi)發(fā)商還是“占了便宜”。因為，該地塊2007年12月曾由另一家開(kāi)發(fā)商以近7億元的價(jià)格摘得，成交樓板價(jià)7032元/平方米。此次交易，地方政府為這地塊訂下的起始樓板價(jià)僅為3000元/平方米，已不到一年前的一半。5.6億元的成交價(jià)，較一年前已“縮水”很多。國土資源部公布的《2009年第一季度全國主要城市地價(jià)狀況分析報告》顯示，第一季度全國城市地價(jià)總體水平為3189元/平方米，環(huán)比下降了1.53%，增幅明顯低于2008年同期水平，下降了3.07個(gè)百分點(diǎn)。這是2004年以來(lái)全國地價(jià)首次出現季度下跌。
　　三是“保增長(cháng)”壓力所致。土地出讓收入在地方財政中一直占據相當高的比例。在“保增長(cháng)”的政策取向之下，不少地方政府無(wú)疑會(huì )更加珍視“賣(mài)地”到手的黃金白銀。北孚地產(chǎn)研究所副所長(cháng)劉光東還表示，近一段時(shí)間來(lái)，一些地方政府在土地交易中“謹慎”了許多，比如事先會(huì )進(jìn)行詢(xún)價(jià)，先“物色”好開(kāi)發(fā)商后再掛牌等。此舉十分耐人尋味。

　　城市地價(jià)有望在持續低迷后趨于平穩

　　經(jīng)歷了2007年的“地王狂熱”和2008年的“不斷流標”后，今年的土地市場(chǎng)將何去何從？回答這個(gè)問(wèn)題，供需雙方因素都需考慮：
　　一是作為供方的地方政府。進(jìn)入2009年，已較少聽(tīng)到有地方政府強調“土地緊缺”的話(huà)語(yǔ)。相反，從已公布的情況看，不少地方政府增加了今年的土地供應指標，推地熱情也明顯增強。其中既有保障性住房和基礎設施建設的需要，也是為樓市準備供應量的“未雨綢繆”之舉。某種程度上說(shuō)，能否及時(shí)推地并保證土地成功出讓?zhuān)�關(guān)系到地方政府“保增長(cháng)”的大局。不過(guò)，經(jīng)歷了多年來(lái)競拍不斷走高的情況，目前的土地價(jià)格已經(jīng)令人望而生畏，這考驗著(zhù)地方政府的推地策略。
　　二是作為需方的開(kāi)發(fā)商。從已有的各類(lèi)統計數據來(lái)看，相比于房、地交易的“回暖”，開(kāi)發(fā)商拿地、投資的熱情相對要低，信貸等政策面上的相關(guān)“激勵”措施也不夠明朗。
　　戴德梁行對京、滬、深、穗等一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)的跟蹤統計發(fā)現，第一季度居住用地及含居住用地的綜合性用地的成交面積同比萎縮67%，占全部土地成交的比例也由去年同期的50%下降至20%。該機構中國區綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮表示，2009年上半年開(kāi)發(fā)商整體資金狀況仍會(huì )處于較緊張的階段，對外擴張步伐已顯著(zhù)放緩。這種態(tài)勢，將直接影響到后續拿地量。
　　中國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監測系統最新公布的報告認為，受勞動(dòng)就業(yè)、土地財政、進(jìn)出口貿易、利用外資等宏觀(guān)經(jīng)濟形勢影響，預計2009年我國土地市場(chǎng)需求仍將低迷。
　　不過(guò)，與房?jì)r(jià)相比，政府這只有形之手對地價(jià)的作用力更直接；促進(jìn)土地市場(chǎng)“理性回歸”，政府也更有主動(dòng)權。