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周天勇認為，現行土地住房體制晚改不如早改，改革越拖越難。資料照片 |
●房地產(chǎn)領(lǐng)域已成為政府、企業(yè)和居民利益博弈和沖突的一個(gè)聚焦點(diǎn)
●2009年房?jì)r(jià)上漲是土地招拍掛、賣(mài)地財政、零房產(chǎn)稅等體制不合理的一次集中暴發(fā)
●如果不加以調控，2010年的房?jì)r(jià)很可能還會(huì )繼續上漲
●應當鼓勵在大村莊、小集鎮、小城鎮搞多層的小產(chǎn)權房
●開(kāi)征房產(chǎn)稅是抑制住宅投資和投機的唯一手段
●嚴格控制村莊宅基用地，適當放寬城市建設用地
●解決土地房屋領(lǐng)域中的難題，穩定和降低房?jì)r(jià)，必須用改革的辦法
房?jì)r(jià)太高，而且持續上漲，超過(guò)了城鎮居民收入增長(cháng)形成的購買(mǎi)能力；遷移入城的農民，更無(wú)能力在城市中購買(mǎi)住宅。與世界各國城市化道路不一樣的是，中國當前和未來(lái)遷移城市的幾億人口不能永久留在城市，青壯年到城市工作，老年回農村，人口在城鄉間劇烈流動(dòng)，家庭不能團圓，農村老齡化快于城市，這種狀況，必定會(huì )給中國二三十年后的社會(huì )造成極不穩定的麻煩。房?jì)r(jià)太高，從短期看，與流動(dòng)性過(guò)多等等有關(guān)；從供需看，與城市建設的住宅用地供應不足有關(guān)；而從深層次看，與高度壟斷的招拍掛體制、地方政府賣(mài)地財政、不征收房產(chǎn)稅而使房屋投資和投機加劇等等有關(guān)。土地和房屋制度，已經(jīng)到了非改革不可的地步了。這些描述，就是本報記者專(zhuān)訪(fǎng)著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家、中央黨校研究室副主任周天勇教授獲得的感受。
中國目前的房?jì)r(jià)收入比嚴重惡化
經(jīng)濟參考報：周教授，今年以來(lái)，您就土地和房產(chǎn)體制的改革發(fā)表了一系列觀(guān)點(diǎn)，今天我們擬就土地招拍掛體制和地方政府賣(mài)地財政體制及住房相關(guān)政策制度的問(wèn)題，以及如何進(jìn)行改革，想請您談?wù)効捶ā?/FONT>
周天勇：目前房地產(chǎn)領(lǐng)域成了經(jīng)濟、社會(huì )的一個(gè)熱點(diǎn)，一是房?jì)r(jià)持續上漲，遠遠脫離了城鎮居民和遷入城市人口的支付能力；二是許多城市中的大企業(yè)，甚至大型國有企業(yè)，天價(jià)購買(mǎi)土地，成為“地王”，進(jìn)一步推高了房?jì)r(jià)的預期。之所以熱，是因為這個(gè)領(lǐng)域已成為政府、企業(yè)和居民利益博弈和沖突的一個(gè)聚焦點(diǎn)。
一般來(lái)說(shuō)，政府以權力來(lái)分配土地、房產(chǎn)建設經(jīng)營(yíng)和消費所形成的利益，在中國，主要是通過(guò)出讓金和壟斷性的市場(chǎng)、稅收、收取各種費、讓開(kāi)發(fā)商承擔配套等等來(lái)實(shí)現。與土地和房產(chǎn)有關(guān)的企業(yè)主要是利用資本、政策機會(huì )等等，獲得其中的利益，特別是利用需求遠大于供給來(lái)分配，假定供應量只有五百套，但是需要的房屋是五千套，那么房地產(chǎn)商五百套價(jià)格定位就在能買(mǎi)得起這五百套的消費者層次；房地產(chǎn)商也采取囤地的措施，使供給始終小于需求；而作為買(mǎi)方的居民，在需求大于供給的局面上基本上沒(méi)有討價(jià)還價(jià)的話(huà)語(yǔ)權。
土地和房屋問(wèn)題，如果調控不當，會(huì )影響經(jīng)濟和社會(huì )的穩定。城鎮居民能不能買(mǎi)得起房，主要取決于其收入水平與房?jì)r(jià)水平的關(guān)系。據大部分學(xué)者的研究，房?jì)r(jià)與居民收入比在3到6之間合適，不宜超過(guò)7。2008年在我們全國統計，中等收入戶(hù)的房?jì)r(jià)收入比為8.23，已經(jīng)不具備購買(mǎi)房屋的能力。包括中等收入居民在內，中低收入的居民占全體居民的60%，加上每年需要向城鎮轉移的農民人口，85%的家庭沒(méi)有購買(mǎi)住宅的能力。房?jì)r(jià)與居民購買(mǎi)房屋能力之間的關(guān)系在惡化，已經(jīng)到了不得不解決的地步了。
經(jīng)濟參考報：我看到您提出，2009年房?jì)r(jià)上漲，是招拍掛、政府賣(mài)地、房產(chǎn)稅基本為零等體制不合理的一次集中暴發(fā)。但是，有些學(xué)者認為，2009年房?jì)r(jià)上漲，主要是由貸款投放過(guò)多而流動(dòng)性過(guò)多形成的。您怎么看？
周天勇：房?jì)r(jià)持續上漲，并且高于居民收入增長(cháng)的速度，其原因是復雜和綜合性的。從供求上來(lái)看，有土地和房屋供給不足的原因，有我說(shuō)的體制性的原因。短期的流動(dòng)性過(guò)多，也會(huì )推動(dòng)地價(jià)和房?jì)r(jià)的上漲。
現在許多人擔心，2010會(huì )是一個(gè)通貨膨脹年。2009年一年，可能有十萬(wàn)億貸款的投放，有的進(jìn)入了投資建設，有的進(jìn)入了股市，有的形成票據和存款循環(huán)。但是，從目前和未來(lái)的流向看，明年最麻煩的一個(gè)事是有一部分流動(dòng)性可能跑到了房地產(chǎn)市場(chǎng)，加上賭人民幣升值的投資需求，熱錢(qián)進(jìn)入，而房地產(chǎn)又不能很快增加供給。房?jì)r(jià)如果不加以調控，2010年我認為上漲的可能性較大。
房?jì)r(jià)上漲必定與土地的供應規模和供應方式有關(guān)
經(jīng)濟參考報：有看法認為，房?jì)r(jià)上漲與土地的供應無(wú)關(guān)，我看到您的一些不認同的觀(guān)點(diǎn)，您能不能談?wù)劊?/FONT>
周天勇：房?jì)r(jià)的上漲，不可能與土地的供應多少無(wú)關(guān)系，否則，在經(jīng)濟學(xué)道理上講不通的。中國最大的一個(gè)兩難問(wèn)題是人口眾多與耕地較少，你是實(shí)行嚴格的控制制度，用耕地來(lái)保證糧食安全呢？還是用一部分耕地來(lái)滿(mǎn)足住房的建設需求，防止房?jì)r(jià)上漲過(guò)快？不可能?chē)栏窨刂仆恋赜糜谧≌ㄔO，而住宅價(jià)格不上漲。當然，有些地區是全國人民，甚至是全世界的人來(lái)買(mǎi)房，這樣地區的房?jì)r(jià)上漲，有其特殊的供給與需求原因。中國目前的城市化水平只有46%左右，比人均GDP3200美元水平的國家和地區，低了15個(gè)百分點(diǎn)以上。就目前城鎮房屋存有量和城鎮人口相比，我們住房缺口在50億平方米左右。如果我們未來(lái)30年，城市化水平提高到70%，城市就要增加4億人口，如果對住宅用地供給不平衡，房?jì)r(jià)將還會(huì )持續上升。
經(jīng)濟參考報：2009年大家的一個(gè)關(guān)注點(diǎn)是房地產(chǎn)商的囤地，您認為這對房?jì)r(jià)有影響嗎？
周天勇：囤地，是控制土地供給與需求格局的一種經(jīng)營(yíng)行為。也就是控制土地用來(lái)建設房屋的量，使其供給小于需求，在房?jì)r(jià)較高時(shí)，將地轉賣(mài)給其他用地商，或者自己建房，謀取更多的利潤。囤地，不光是房地產(chǎn)商在囤地，實(shí)際上地方政府也在囤地。地方政府將城郊和農村的集體土地，以較低的價(jià)格征用過(guò)來(lái)，先儲備起來(lái)，控制供應量，創(chuàng )造供給小于需求的局面，等本地房屋價(jià)格因此而上升時(shí)，再將其進(jìn)入招拍掛，這時(shí)政府就獲得了囤地的最大收入。房地產(chǎn)商和地方政府的這種因囤地多得的收入，必然要進(jìn)入房?jì)r(jià)，這是導致房?jì)r(jià)上升的一個(gè)很重要的原因。
土地招拍掛和土地財政是推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的罪魁禍首
經(jīng)濟參考報：房?jì)r(jià)后面的關(guān)系和問(wèn)題這樣復雜，您認為，穩定和降低房?jì)r(jià)，能讓大多數居民能買(mǎi)得起房，最主要的努力方向是哪里？
周天勇：我認為，中國房?jì)r(jià)“一放就猛漲，一控就冷”的深層次原因，除了土地供應不適應城市化的需要外，特別重要的原因是體制不順，包括目前土地招拍掛、地方政府賣(mài)地和房屋持有成本太低等等。體制不順要靠改革來(lái)解決。
經(jīng)濟參考報：眾所周知，土地招拍掛競價(jià)出讓?zhuān)俏覈鴱膮f(xié)議劃撥土地到土地市場(chǎng)化分配的一項重大改革，您為什么說(shuō)它是導致房?jì)r(jià)上漲的第一個(gè)深層次原因呢？
周天勇：當然，將土地劃撥和協(xié)議出讓改革為土地招拍掛出讓?zhuān)@在土地資源的分配上是一個(gè)大進(jìn)步。但是，市場(chǎng)結構的改善是一個(gè)非常復雜的問(wèn)題。從經(jīng)濟學(xué)方面看，市場(chǎng)結構基本的構成是供給與需求，基本類(lèi)型有壟斷與競爭，但是細分起來(lái)，它有供給競爭與需求競爭型、供給壟斷和需求競爭型、供給競爭與需求壟斷型、供給壟斷和需求壟斷型四類(lèi)。實(shí)際上我們現在的土地招拍掛是供給方政府高度寡頭壟斷、需求方房地產(chǎn)商充分競爭的市場(chǎng)。
這種高度寡頭壟斷的土地買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，還有它自己的一些特點(diǎn)：1、要出讓的土地，掛是不連續掛的，是間斷性的，有的在某家報紙上只刊登一天，許多購買(mǎi)者不知道；2、可能掛和拍之間時(shí)間很短，導致即使知道的購買(mǎi)者，也來(lái)不及了解有關(guān)土地的信息，信息不透明，不對稱(chēng)；3、土地出讓在縣、市、省、全國之間沒(méi)有聯(lián)網(wǎng)，沒(méi)有形成一個(gè)市場(chǎng)體系；4、一些地區在土地招掛拍方面，免不了內部交易。加上地方政府財政多收的利益驅動(dòng)，這種招拍掛體制，實(shí)際上已經(jīng)淪為了地方政府高價(jià)賣(mài)地的一種非常順手的操作機制。從今年土地招拍掛價(jià)格暴漲和房?jì)r(jià)上漲的情況來(lái)看，招拍掛體制已經(jīng)成了房?jì)r(jià)上升的一個(gè)深層次的重要推動(dòng)原因。
經(jīng)濟參考報：這樣復雜，那么，地方政府財政在土地和房產(chǎn)方面有哪些利益呢？土地幾十年出讓的體制有什么問(wèn)題，與房?jì)r(jià)有什么關(guān)系？
周天勇：政府賣(mài)地是有利益驅動(dòng)的。目前，財政正規渠道中央拿走太多，地方收入主要是賣(mài)地和收費罰款，2007年的財政，許多地方政府的收費罰款的部分占到30%多，地方政府賣(mài)地加上土地幾項稅的收入占整個(gè)總收入的40.7%，房屋成本中政府稅費在40%-50%。地方政府搞建設要花錢(qián)，養人要花錢(qián)，搞公共服務(wù)要花錢(qián)。因此，它需要有來(lái)更多錢(qián)的道。賣(mài)地收益最大化，必定成為其政策和行為的取向。
我們買(mǎi)房時(shí)價(jià)格較高的一個(gè)重要成因，是將幾十年的土地出讓金，一年收上來(lái)，攤入房?jì)r(jià)，支出方面也是一年花掉。其實(shí)，仔細想一下，這是一種吃子孫飯的不可持續的財政體制。一個(gè)城市，規劃面積為30平方公里，王書(shū)記一任5年賣(mài)掉15平方公里，李書(shū)記一任5年賣(mài)掉15平方公里，出讓期為70年，后60年就無(wú)地可賣(mài)了，也就是說(shuō)前兩任書(shū)記、市長(cháng)把后12任書(shū)記、市長(cháng)的地全部賣(mài)光了。
應當鼓勵在大村莊、小集鎮、小城鎮搞多層的小產(chǎn)權房
經(jīng)濟參考報：小產(chǎn)權房是社會(huì )關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題，您曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，小產(chǎn)權房是合法的，大產(chǎn)權房是違法的，您能解釋一下嗎？
周天勇：從我們的憲法大法來(lái)看，規定只有公益性建設項目，才能強制征用集體土地；反之，也就是說(shuō)，住宅、企業(yè)等等，是非公益性項目，是不能征用集體土地的。從這個(gè)意義上講，目前實(shí)施的土地法，違背大法。而集體土地，只要符合規劃，直接進(jìn)入住宅等建設市場(chǎng)，不違背憲法的規定。我說(shuō)的小產(chǎn)權房合法，大產(chǎn)權房違法，是從這個(gè)意義上講的。
現在的幾難問(wèn)題是，如果鼓勵城鎮居民到農村大量地購買(mǎi)容積率較低的院落等，確也存在日后土地復墾、轉為建設用地時(shí)，補償成本提高的問(wèn)題。但如果不讓農村居民賣(mài)出其宅基地，如果他在城鎮中有房了，或者在城鎮中工作，他的宅基地又不能變現，不能形成對城鎮住宅的全部或者部分購買(mǎi)能力，導致兩棲居住，土地資源的浪費更大。
因此，我認為，可能要限制一些基本農田區域中的宅基地被城鎮居民購買(mǎi)，以防止復墾時(shí)，成本太高。對于基本農田中的宅地，如果農民在城鎮中有房了，或者想購買(mǎi)房，政府財政應當有一筆國土整理的基金，予以收購，復墾為耕地。而政策上應當允許符合規劃的集體建設用地，不再經(jīng)過(guò)征用，直接進(jìn)入土地建設市場(chǎng)，在一些人口集中的大村子、小集鎮、小城鎮、城市郊區，允許建設多層的所謂的小產(chǎn)權房，以利于村莊的整理，騰出更多的土地來(lái)。
小產(chǎn)權房的重要作用是，有了一個(gè)重要的低一個(gè)層次的供應市場(chǎng)，對目前的大產(chǎn)權房的房?jì)r(jià)上漲形成抑制。
開(kāi)征房產(chǎn)稅是抑制住宅投資和投機推動(dòng)漲價(jià)的唯一手段
經(jīng)濟參考報：溫家寶總理前幾天在上海、江蘇考察時(shí)說(shuō)，要抑制投機性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。在您看來(lái)，抑制投機性購房有哪些手段呢？
周天勇：購買(mǎi)住宅無(wú)非有兩種需求，一種是自己住，一種是當做資產(chǎn)投資賺取利益，后一種需求，當然希望房?jì)r(jià)越漲越好，如果一套房子從每平方米三千元漲到兩萬(wàn)元，那投資者將非常興奮。這是資產(chǎn)性需求。從經(jīng)濟學(xué)上講，資產(chǎn)的持有成本高低與投資與投機的活躍性是高度相關(guān)的。中國目前的房屋持有成本幾乎為零，不收房產(chǎn)稅，有的如果不住，物業(yè)費、水電等等費都不交。中國許多城市中的住宅小區，晚上黑燈率很高，入住率有的只有30%。中國城鄉居民，如果都有兩套以上的房屋，甚至四五套房屋，住宅用地將翻番，還需要3到4億畝耕地。雖然房屋投機使投資者的財富增加，但是，從中國人多地少、糧食還不安全的國情來(lái)看，房子的閑置，實(shí)際是土地資源的極大浪費。抑制房屋投機和投資，其方法是提高房產(chǎn)的持有成本和風(fēng)險，開(kāi)征房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅對投機需求抑制非常大。房屋是不是閑置，美國和澳大利亞就不一樣，澳大利亞是不征房產(chǎn)稅的，晚上住宅黑燈比例非常高。美國人口那么少，土地資源那么多，但是有兩套房子的人非常少，因為要征稅，各州1.2%到2%不等。一套50萬(wàn)美元的住宅，一年要交1萬(wàn)美元的稅，房屋的持有成本很高。
嚴格控制村莊用地適當放寬城市建設用地
經(jīng)濟參考報：您提出，控制土地浪費的重點(diǎn)應當是農村，而不是城市，這怎么理解？
周天勇：因為如果對城市建設用地，特別是城市住宅用地控制太嚴格，地價(jià)上漲，導致房?jì)r(jià)肯定會(huì )上漲。我提出一個(gè)觀(guān)點(diǎn)，我們控制建設用地也要城鄉統籌。我們過(guò)去控制建設用地，總是緊盯著(zhù)城市用地。實(shí)際上我今年搞了一個(gè)研究報告，發(fā)現1978年的農村村莊用地只有7000多萬(wàn)畝，2007年達到了27000多萬(wàn)畝，村莊用地擴大2億畝，而農村人口卻凈減少了6000多萬(wàn)人。城市建成區，改革開(kāi)放初為2600多萬(wàn)畝，2007年為7600萬(wàn)畝左右，30年來(lái)城市建設用地擴大了5000多萬(wàn)畝，卻轉移和增加了4.1億人口。哪個(gè)合算？應當把房?jì)r(jià)降低下來(lái)，讓更多的農村人口進(jìn)入城市。一些農村衰落了，復墾成耕地，嚴格控制農村宅地的供應，多拿出一些土地進(jìn)行城市建設，并且在城市中發(fā)展小企業(yè)和服務(wù)業(yè)，轉移農民，這是多好的辦法。到最后，算總賬，還能多出土地來(lái)。
住房狀況不善會(huì )給未來(lái)造成社會(huì )問(wèn)題
經(jīng)濟參考報：房屋土地不僅僅是經(jīng)濟問(wèn)題，它在很大程度上還是個(gè)社會(huì )問(wèn)題，有時(shí)它的社會(huì )屬性還重于經(jīng)濟屬性。我看到您提出，土地、房?jì)r(jià)與中國的城市化道路有關(guān)，如果不能理順，可能造成非常嚴重的社會(huì )后果，能不能具體談?wù)劇?BR> 周天勇：各國有各國的城市化道路，城市化就是農村人口不斷地向城市轉移，最后，城市人口的比例不斷地上升，變成一個(gè)城市人口在75%以上的工業(yè)化國家。
城市化的過(guò)程，有許多因素，比如要進(jìn)得來(lái)、有工作、留得下。國內許多學(xué)者提出限制我們城市化的主要是戶(hù)籍制度。這是一個(gè)因素。我認為，臨時(shí)居住證制度和可以在城鎮中務(wù)工的制度，很大程度上解決了農民進(jìn)得來(lái)和有業(yè)可就的障礙，妨礙城市化水平提高的主要因素實(shí)際上是留不下。主要是居住成本太高！城里人都買(mǎi)不起房，何況進(jìn)城的一般農民。
現在我擔心的是，中國10年后，20年后，30年后，城市化會(huì )是一個(gè)什么樣呢？目前，城市中房?jì)r(jià)與兩個(gè)農民工的收入比，已經(jīng)達到了30，房?jì)r(jià)還在繼續上升，居住成本太高，農民根本不可能買(mǎi)房留在城市中。而如果2030年城市化水平達到70%，將有4億人口要城市化，還有目前城市中的流動(dòng)人口2億，他們能留在城市中嗎？
工棚式居住、城郊農民家中簡(jiǎn)陋式居住、集體宿舍特別擁擠式居住，是中國進(jìn)城農民的居住方式；人口在城鄉之間劇烈流動(dòng)；夫妻分離、上下代分離，家庭不能團圓；青壯年到城市貢獻，老年回農村，農村老齡化速度要遠比城市快。而且，城市中形成有房食利和租賃交租的兩個(gè)階層，形成兩極分化。是家庭團圓的社會(huì )穩定，還是妻離子散、單身在外的社會(huì )穩定？是人口在一地穩定居住的社會(huì )穩定，還是人口在城鄉之間、區域之間劇烈流動(dòng)的社會(huì )穩定？是老年人口均勻地分布在城鄉，與下一代離得較近的社會(huì )穩定，還是老人和下一代人天各一方的社會(huì )穩定？是城市中大家都有房的社會(huì )穩定，還是一少部分人有房出租食利，而大部分人打工交租，形成社會(huì )巨大心理反差和失衡的社會(huì )穩定？
必須用改革的辦法來(lái)解決難題把房?jì)r(jià)穩定和降下來(lái)
經(jīng)濟參考報：看來(lái)中國的這種土地制度和房屋體制，確實(shí)已經(jīng)到了不改革不行的地步了。您認為，應當如何調整和改革？
周天勇：我認為，首先，思路上要進(jìn)行調整，即糧食安全和城鄉居民的住房安全同樣重要。土地資源要在吃飯和居住方面合理進(jìn)行分配。要嚴格限制農村宅基地的供應，適當擴大城市住宅用地的供應。每年的城市化需要的住宅要合理地預測，農民工是多少，城市人口需要多少，轉移進(jìn)來(lái)人的需要多少，國土資源部每年需要供應住宅用地多少。住宅用地應當分類(lèi)按比例下放到地方，從上到下嚴格規定不能挪作他用，以防止住宅供應土地少而導致房?jì)r(jià)上漲。
要鼓勵小自然村并到大村子和小城鎮，鼓勵宅地復墾，老百姓把宅基地讓出來(lái)變成耕地，中央財政或者是地方財政應當拿錢(qián)給他補，鼓勵把它變?yōu)楦�；一部分騰出來(lái)的宅基地，可以搞建設用。
其次要推進(jìn)改革，思路為：一是把政府寡頭壟斷的土地招拍掛供應市場(chǎng)，改革為信息對稱(chēng)和供給方也充分競爭的市場(chǎng)；二是把政府土地招拍掛，一次性將土地和房屋幾十年的收入收上來(lái)，改變?yōu)殚L(cháng)期可持續的收入；三是把建設中分散繁多的有關(guān)房屋稅費，改革為購買(mǎi)后簡(jiǎn)單的兩三種房產(chǎn)稅，改購買(mǎi)時(shí)收大部分稅費，為住了以后再收，而土地交易政府收取增值稅。這樣的好處是：1、把地方政府吃子孫飯和不可持續的收入流程，改革為穩定和持續的收入流程；2、對收入少而需要買(mǎi)房的，降低了成本，對于收入多且有了財產(chǎn)的，政府用稅收來(lái)調節，縮小貧富差別。
解決土地市場(chǎng)結構問(wèn)題的經(jīng)濟學(xué)思路為：形成競爭性的土地供給市場(chǎng)、競爭性的土地需求市場(chǎng)，抑制土地的價(jià)格，供需信息對稱(chēng)和對接，網(wǎng)上撮合形成均衡價(jià)格。具體改革措施為：需要國土資源部門(mén)出臺條例，或者立法制定限制地方政府囤地的條款；在符合建設規劃的前提下，集體土地、城鎮國有土地，不論什么類(lèi)型，全部自由地進(jìn)入市場(chǎng)；能供應的土地，經(jīng)常性地在市場(chǎng)掛牌；形成縣、中心地區、省甚至全國性的交易市場(chǎng)，要聯(lián)網(wǎng)，形成網(wǎng)絡(luò )層級性的市場(chǎng)，網(wǎng)絡(luò )交易，屬地管轄；改善土地需求市場(chǎng)的結構，經(jīng)常性地網(wǎng)上掛出需求信息，對大面積購買(mǎi)土地有囤積目的的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行限制。
而從地方政府有關(guān)房地的財政收入渠道看，需要有這樣的理順：一是廢除目前的土地招租，將幾十年收入一次性收上來(lái)的體制，改革為對交易的土地，不論何種所有制，不論誰(shuí)在使用，不論在誰(shuí)手中，在交易中收取交易增值稅，土地交易增值部分，國家、集體、企業(yè)、使用者之間合理分配。二是按照房屋市場(chǎng)價(jià)格征收房產(chǎn)稅，對于城鎮房改房、已經(jīng)含有土地出讓金的房，前者明確產(chǎn)權，按照市場(chǎng)價(jià)征稅，后者按照出讓金多少，逐年先征后抵扣返還出讓金部分；對于超過(guò)一定規定面積的，進(jìn)行累進(jìn)征稅；別墅可以按照所處區位的不同，如在平整的地區或山坡上等等，除了征收一般和累進(jìn)的房產(chǎn)稅外，還應當征收不同程度的土地使用稅；對于一些特殊的領(lǐng)域和不同體制內的情況，可實(shí)行老人老辦法、新人新辦法的政策，進(jìn)行過(guò)渡。三是進(jìn)行房屋普查登記，稅務(wù)部門(mén)建立房屋評估機構，為開(kāi)征房產(chǎn)稅做好基礎工作，并且清理土地和房屋建設中的各種稅費，合并簡(jiǎn)化地方政府的房地收入。
土地交易增值稅、房產(chǎn)稅、別墅土地使用稅，都應當作為縣市級政府的地方稅收，全部留給市縣級政府使用，中央和省級政府不進(jìn)行集中和分成。
我認為，晚改不如早改，改革越拖越難，應當考慮社會(huì )大多數人的利益，考慮國家和民族長(cháng)期的利益，避免因居住和房?jì)r(jià)問(wèn)題而引起社會(huì )動(dòng)蕩，應當實(shí)現人民的樂(lè )業(yè)和安居，實(shí)現中國人的住房夢(mèng)。 |