即使在“地王”頻現的年景，有地方國企和上市公司背景的北京市大龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)大龍開(kāi)發(fā))以50.5億元拍得順義區后沙峪鎮天竺開(kāi)發(fā)區22號住宅用地的舉動(dòng)仍引來(lái)了前所未有的轟動(dòng)。
　　引發(fā)轟動(dòng)當然不僅是起拍價(jià)、總地價(jià)、樓面價(jià)高得前所未有，也不僅是大龍開(kāi)發(fā)的“黑馬”身份，而是到目前為止，新科“地王”大龍開(kāi)發(fā)帶來(lái)了太多的不確定，盈利能力和資金來(lái)源至今仍顯得撲朔迷離，更遑論項目運作的章法了。對于種種疑惑，記者曾聯(lián)系大龍地產(chǎn)，而大龍地產(chǎn)證券部的工作人員對記者表示，對于所謂的“地王”，公司曾對媒體進(jìn)行過(guò)說(shuō)明，目前沒(méi)有更新的說(shuō)法。
　　既然，任人抽絲剝繭的分析很難得出結論，那么，猜想或許就是一種接近事實(shí)的途徑。

　　190輪激烈的競價(jià)

　　11月20日上午，北京市土地整理儲備中心的交易大廳里28號號牌再一次被堅定地舉起，“50.5億”的價(jià)格報出之后，關(guān)于“北京中央別墅區最后一塊低密度地塊”的爭奪終于可以一錘定音，贏(yíng)家是上市公司大龍地產(chǎn)(600159，SH )的子公司大龍開(kāi)發(fā)。
　　經(jīng)過(guò)十月住宅用地掛牌交易的冷清，順義區后沙峪鎮天竺開(kāi)發(fā)區22號住宅用地(以下簡(jiǎn)稱(chēng)天竺22號地)的 推 出 格 外 引 人 注 目 。 起 拍 價(jià) 達14.1億元，容積率為0.62，是北京今年容積率最低的一塊住宅用地。
　　與列席此次競拍的其他對手相比，大龍開(kāi)發(fā)顯得有些名不見(jiàn)經(jīng)傳。龍湖、百仕達、遠洋、保利等重量級開(kāi)發(fā)商早已蜚聲業(yè)界。190輪雖然不是競價(jià)次數的最高紀錄，但緊張而微妙的過(guò)程也頗值得回味。
　　龍湖起初表現得氣定神閑，在百仕達、安邦保險、冠城、融僑、大龍、保利等均參與叫價(jià)時(shí)，它并未急于出手，29.4億是其第一次舉牌喊出的價(jià)格。叫價(jià)至36億后融僑退出競逐，事后，融僑集團北京分公司人士表示，對于其此次拿地行為“看不懂”。
　　在多輪數次競價(jià)的過(guò)程中，大龍開(kāi)發(fā)一直不溫不火地跟進(jìn)，在46.5億的叫價(jià)之后，遠洋和龍湖宣布偃旗息鼓，此后，大龍開(kāi)發(fā)終于顯山露水，最終用“50 .5億”摘得新科“地王”頭銜。
　　大龍開(kāi)發(fā)有關(guān)負責人在隨后的采訪(fǎng)中表示，以后要把順義作為立足點(diǎn)，目標是在順義的業(yè)務(wù)量提升到60%，并將持續關(guān)注順義房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化，利用本地企業(yè)的優(yōu)勢，不斷把企業(yè)做大做強。
　　意料之外的結局讓人們開(kāi)始搜索這個(gè)有關(guān)贏(yíng)家的信息。資料顯示，大龍開(kāi)發(fā)是大龍地產(chǎn)控股93.3%的子公司，大龍地產(chǎn)在2005年借殼寧城老窖上市，其大股東——北京市順義大 龍 城 鄉 建 設 開(kāi) 發(fā) 總 公 司 成 立 于1987年，是北京市順義區區屬?lài)�有企業(yè)，資料稱(chēng)北京市順義大龍城鄉建設開(kāi)發(fā)總公司經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展總資產(chǎn)近百億元。另?yè)�數據顯示，大龍公布的土地儲備約為160萬(wàn)平方米。因此無(wú)論從哪個(gè)角度看“這都不是個(gè)小公司”，長(cháng)期研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的仁達方略管理咨詢(xún)有限公司董事長(cháng)王吉鵬提醒。

　　面粉貴過(guò)面包？

　　大龍開(kāi)發(fā)的上述相關(guān)負責人曾對外界強調，大龍是順義本地最大的地產(chǎn)公司，對順義房地產(chǎn)市場(chǎng)及其發(fā)展趨勢非常了解，本次參與競拍，是貫徹公司立足順義發(fā)展戰略的一部分，在該地塊推出前就已做過(guò)詳細的考察和價(jià)值評估，50.5億元的價(jià)格也在預料之中。
　　盡管如此，仍有很多人表示看不懂大龍開(kāi)發(fā)拿地的戰略，覺(jué)得大龍開(kāi)發(fā)拿地價(jià)格太高。
　　國內某知名房地產(chǎn)公司資深人士接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，隨著(zhù)房市和土地市場(chǎng)的升溫，大家的風(fēng)險偏好都在增加，要想在行情好的時(shí)候通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)獲得優(yōu)質(zhì)土地儲備，必須報出競爭對手無(wú)法承受的高價(jià)，雖然該項目容積率較低，可以開(kāi)發(fā)出稀缺的低密度高檔住宅，但除非他獲得了競爭對手所未了解到的關(guān)于區域規劃的信息，或者擁有比競爭對手更為卓越的項目運作能力，否則，前景堪憂(yōu)。
　　據了解，在規劃之中并非全部為住宅面積，還有一些幼兒園以及市政公用設施等，整個(gè)配套設施有3500平方米以上。把這部分面積減去，住宅規模就變成了165626平方米。照此 計 算 ， 該 地 塊 的 樓 面 地 價(jià) 就 由29859元/平方米變成了30490元/平方米。
　　不過(guò)，在王吉鵬看來(lái)，只要精打細算的話(huà)上述擔憂(yōu)都顯得沒(méi)有必要“一個(gè)企業(yè)在拿地之前肯定要做相應的成本測算，各個(gè)企業(yè)的資源稟賦不同，而大龍地產(chǎn)能夠認可和接受這個(gè)價(jià)格，那么對他來(lái)說(shuō)可能價(jià)格就不高�！�
　　王吉鵬進(jìn)一步分析：“有人說(shuō)0.6的容積率只能做聯(lián)排別墅，其實(shí)未必如此，凡事都不能絕對，完全可能做混搭，都屬于高檔低密度住宅，況且還有地下空間�！�
　　規劃意見(jiàn)書(shū)約定的控制建筑規模是指地上建筑面積，地下的建筑面積沒(méi)有約定。此前就有業(yè)內人士推算：按照一般的規劃，三層的聯(lián)排產(chǎn)品，地下室部分的面積一般能占到地上部分面積的30%-50%，按照北京別墅銷(xiāo)售的慣例，地下一層的建筑面積可以做到產(chǎn)權證里，補交完地下部分的土地出讓金，就可以按建筑面積銷(xiāo)售。這樣可供銷(xiāo)售的住宅面積將增至20多萬(wàn)平方米，攤算下來(lái)，樓面價(jià)沒(méi)有3萬(wàn)那么高，可能也就2萬(wàn)出頭。

　　收回投資或不成問(wèn)題

　　今年下半年出爐的一份研究報告顯示，2005年至今產(chǎn)生的全國50個(gè)“地王”項目中，約有半數尚未開(kāi)工，不到兩成的“地王”項目處于在建中，個(gè)別“地王”地塊還出現了退地現象。僅占四分之一的在售的項目中，多個(gè)項目賠本出售。
　　有人為大龍開(kāi)發(fā)算過(guò)這樣一筆賬：樓面價(jià)加上其它建筑成本，該項目全部開(kāi)發(fā)成本將在4萬(wàn)元/平方米左右，產(chǎn)品要賣(mài)到6萬(wàn)元/平方米左右才能實(shí)現財務(wù)上盈利。而目前與該地塊毗鄰的龍灣別墅、龍湖滟瀾山別墅等項目相匹配的產(chǎn)品售價(jià)在2萬(wàn)元至4萬(wàn)元之間。
　　于是，如何解決盈利問(wèn)題成為大龍開(kāi)發(fā)最迫切的現實(shí)問(wèn)題�！按簖堥_(kāi)發(fā)是在賭大勢，明年地價(jià)比今年再漲30%他的項目就可以盈利了�！鄙鲜鋈耸空f(shuō)。這代表了業(yè)界的一種典型推論，即大龍地產(chǎn)可以采取拉長(cháng)周期等待價(jià)格上漲，以時(shí)間換價(jià)格。
　　還有一種猜測是增加容積率。一位業(yè)內人士分析，由于大龍開(kāi)發(fā)與順義區政府關(guān)系非同小可，完全可以通過(guò)正常程序申報增加容積率，“規劃蓋10層，可以將其‘運作’成12層”。對此，有反對意見(jiàn)指出，北京市環(huán)境保護規劃明確提出了“溫榆河綠色生態(tài)走廊”的概念，天竺22號地正在其區域范圍內，出于對溫榆河環(huán)境保護的剛性要求，限高只有12米，不太可能允許高層建筑。
　　作為區屬?lài)�企，得到地方政府的財政返還倒是很有可能�！暗�即使拋開(kāi)一些可能存在的背后邏輯，僅將之看作一次純粹的商業(yè)行為，結果也不會(huì )很悲觀(guān)�！蓖跫�鵬樂(lè )觀(guān)估計，收回投資問(wèn)題不大，并且也絕非“華山一條路”。
　　王吉鵬說(shuō)，這不單單是一個(gè)項目的問(wèn)題，如果把這個(gè)項目與企業(yè)的整體戰略聯(lián)系起來(lái)看視野就會(huì )開(kāi)闊許多。比如，“地王”的產(chǎn)生無(wú)疑可以推動(dòng)周邊房?jì)r(jià)的上漲。據披露，自“地王”產(chǎn)生后，順義的獨棟別墅掛牌均價(jià)已經(jīng)達到了38000元/平方米左 右 ， 環(huán) 比1 1月 上 半 月 上 漲 了9.5%。而疊拼別墅等也由19500元/平方米上漲到了21800元/平方米左右，漲幅達到了12.5%。
　　有業(yè)內人士對《經(jīng)濟參考報》分析，如果周邊樓盤(pán)有其相關(guān)資產(chǎn)，那么這個(gè)新標桿帶來(lái)的升值價(jià)值就是很大一筆收入。如果再加上上市公司在資本市場(chǎng)運作中的長(cháng)袖善舞，回報就會(huì )很快突破單純意義上的售樓收益。

　　可能引入投資方

　　大龍地產(chǎn)2009年三季度報表顯示，公司總資產(chǎn)29 .41億人民幣，凈資產(chǎn)14 .37億人民幣，期末現金和現金等價(jià)物9934萬(wàn)人民幣。往前追溯，2008年年報表明，大龍地產(chǎn)總資產(chǎn)31 .75億人民幣，凈資產(chǎn)是12.29億人民幣，期末現金和現金等價(jià)物8085萬(wàn)人民幣。
　　一個(gè)凈現金額尚未過(guò)億的上市公司，其旗下一個(gè)子公司如何撬動(dòng)高達50億的項目？關(guān)于地價(jià)款的支付能力一直為各方所懷疑。
　　12月3日，有消息稱(chēng)，北京市土地整理儲備中心有關(guān)負責人已證實(shí)，大龍開(kāi)發(fā)已經(jīng)按時(shí)簽訂了土地出讓合同，第一筆定金已經(jīng)到位。然而，人們的憂(yōu)慮并未自此煙消云散。據相關(guān)規定，地價(jià)款的80%應在180天內交清，即2010年5月20日前，大龍開(kāi)發(fā)需交清40.4億元人民幣。
　　早前，開(kāi)發(fā)商為緩解一次性支付的資金壓力，通常會(huì )采取分期開(kāi)發(fā)的辦法，通過(guò)地塊分割取得土地使用權證，申請土地抵押貸款，實(shí)現分期或延期支付土地出讓金，現在國土資源部已明令禁止此種行為，那么“留給大龍開(kāi)發(fā)的選擇其實(shí)并不多�！蓖跫�鵬說(shuō)。
　　他進(jìn)一步分析，從成本到收益中間還有一個(gè)不容忽視也至關(guān)重要的資金鏈問(wèn)題。在通常情況下，企業(yè)會(huì )有三種選擇：擴股增資、尋求地方政府擔保的貸款和與其他企業(yè)聯(lián)手獲得注資。
　　王吉鵬指出，通過(guò)擴股增資方式籌集的資金會(huì )很有限，相比地價(jià)總額而言可能杯水車(chē)薪。不僅如此，還有媒體披露，大龍地產(chǎn)上市5年來(lái)未分配一次紅利，而按有關(guān)規定，連續3年不分紅就要喪失公開(kāi)配股與發(fā)行新股的資格。
　　接下來(lái)，便是尋求地方政府擔保向銀行借款。作為順義區的國有企業(yè)，大龍開(kāi)發(fā)獲得地方政府信用擔保的可能性很大，但全部依賴(lài)銀行貸款卻不大可能。業(yè)內人士分析，銀行借貸所需償還的利息就有可能對沖掉其大部分利潤。
　　那么，最后的選擇便是尋求合作了�！半m然手段有限，但焉有‘買(mǎi)得起馬置不起鞍’的道理？”王吉鵬推測，大龍開(kāi)發(fā)接下來(lái)最可能的策略就是引入一個(gè)或多個(gè)資金方，讓對方分享自己“資源稟賦”的同時(shí)借用對方的資本運作體系。而保利、龍湖、遠洋等既有雄厚的資本又具有高端住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗的開(kāi)發(fā)商很可能成為大龍開(kāi)發(fā)的合作伙伴。

　　有幕后推手？

　　從拿地時(shí)的“爆冷”勝出到盈利能力和資金來(lái)源尚存諸多不確定因素，大龍開(kāi)發(fā)演繹的“地王”事件就如同一部懸疑故事片，使人們在種種懸念的強大磁場(chǎng)下，樂(lè )此不疲地尋找幕后推手的蛛絲馬跡。
　　無(wú)一例外，人們首先將目光匯聚到大龍開(kāi)發(fā)的背景。資料顯示，大龍開(kāi)發(fā)實(shí)際控制人是北京市順義區人民政府。此信息一經(jīng)披露，眾分析人士紛紛會(huì )意：作為順義區區屬?lài)�企對地方財政“保增長(cháng)”的重任義不容辭，有網(wǎng)友甚至戲稱(chēng)“天竺22號地，還沒(méi)有出生，它就風(fēng)華正茂了”。
　　的確，地方政府利用土地財政實(shí)現財稅收入最大化已成為一種比較普遍的做法，有學(xué)者指出，地方政府土地財政的基本路徑是預算內靠城市擴張帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)稅收效應，預算外靠土地出讓收入實(shí)現增加財政支配能力的目標。而國企的參與將最終實(shí)現資金“在一個(gè)筐里運作”。
　　國企或央企通過(guò)市場(chǎng)競標拿到“地王”或許本無(wú)可非議。但如果按照上面的邏輯，順義區政府是大龍開(kāi)發(fā)拿到天竺22號地的幕后推手的話(huà)，那么，這個(gè)幕后推手也將承擔巨大風(fēng)險。
　　尤其在房地產(chǎn)市場(chǎng)短期波動(dòng)不可避免的預測聲中，國企斥巨資刷新北京“地王”紀錄，著(zhù)實(shí)狠狠地刺激了各方的神經(jīng)。
　　一旦房?jì)r(jià)出現較大波動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生的多米諾骨牌式的連鎖反應，不僅會(huì )使房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨額損失，危及地方財政資金和銀行資金的安全，最終還會(huì )導致與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的鋼鐵、水泥、建材、裝修等產(chǎn)業(yè)群的產(chǎn)能利用率降低，效益將無(wú)法保證，這一點(diǎn)并不會(huì )因“國企地王”而有所改變，各方人士大多都對此表示擔憂(yōu)。