美國樓市正迎來(lái)繼次貸危機后的第二波違約潮，此次發(fā)源于中高收入群的優(yōu)級房貸違約風(fēng)潮，將成為美國樓市乃至其整個(gè)經(jīng)濟體復蘇路上的一大麻煩。與次貸危機由監管不力和地產(chǎn)泡沫破裂所造成的原因不同，此輪違約潮來(lái)自美國已持續數月之久的就業(yè)危機。

　　優(yōu)級貸引領(lǐng)違約潮

　　根據美國通貨監理局(OCC)以及儲蓄機構監理局(OTS)公布的最新數據顯示，繳款逾期60日以上的優(yōu)質(zhì)房貸，2009年第三季已經(jīng)比前一年增至83.8萬(wàn)戶(hù)。而且最近三個(gè)季度優(yōu)級房貸的止贖數量增速顯著(zhù)提高，增幅大大高于同期公布的次級房貸的新增止贖數，顯示優(yōu)級房貸違約激增正在成為美國經(jīng)濟復蘇道路上的新麻煩。
　　優(yōu)級貸的房主很多在此輪危機中淪為失業(yè)大軍的成員，是造成大量逾期未還貸違約的重要原因。編寫(xiě)標準普爾/凱斯席勒房?jì)r(jià)指數的兩位經(jīng)濟學(xué)家席勒(Robert Shiller)與凱斯(Karl Case)說(shuō)，失業(yè)潮沖擊的對象不分貧富，因此房貸違約仍將在今年續增，為美國樓市復蘇帶來(lái)壓力。去年就已有愈來(lái)愈多優(yōu)級房貸(prime)的房貸戶(hù)還不出錢(qián)，而即便今年的經(jīng)濟復蘇前景樂(lè )觀(guān)，這種趨勢仍將繼續擴大。在耶魯大學(xué)擔任教授的席勒說(shuō)：“房屋取消贖回權與查封將繼續發(fā)生，不只是次貸的房子，也包括優(yōu)質(zhì)房貸。這使得一大批房子現在雖然有屋主，卻是潛在的止贖對象�！�
　　美國房貸銀行協(xié)會(huì )首席經(jīng)濟師布爾曼指出，在查封的止贖房屋中，利率可調整型(ARM)優(yōu)級房貸所占比率在2009年倍增至10%；固定利率優(yōu)級房貸所占比率也倍增至1.95%。
　　值得注意的是，當基準利率大幅下降，可調整型房貸的每月還款金也隨之減少時(shí)，這種房貸的違約率卻大幅上揚。布爾曼說(shuō)，今年重設的調整型房貸還款金會(huì )大幅降低，但是借這種貸款的房主通常是很勉強去買(mǎi)房的人，所以照樣還不出錢(qián)。
　　美國兩大住房貸款融資機構——房利美和房地美的最新財報也顯示了違約止贖仍是美國樓市的一大問(wèn)題。房地美2009年第三季度信貸損失以及違約率持續上升，其中90天以上貸款違約率上升至3.33%，大大高于2008年同期的1.22%和第二季度的2.78%；此外，新增壞賬76億美元，比2008年同期上升了46%。房利美也預計，受抵押貸款壞賬等影響，未來(lái)一年內公司信貸虧損或將進(jìn)一步提高。
　　專(zhuān)業(yè)機構“不動(dòng)產(chǎn)追蹤”公司發(fā)布的有關(guān)數據顯示，2009年10月份包括違約、拍賣(mài)和收到銀行收回房產(chǎn)通知在內的止贖案件數量雖較9月份下降3%，但與2008年同期相比仍高出18.9%。該公司估計，2009年約有創(chuàng )紀錄的340萬(wàn)家庭會(huì )收到房屋止贖通知，比2008年猛增48%；2010年該數據將刷新紀錄，2011年也只會(huì )稍有改善。

　　中產(chǎn)階級成罪魁禍首？

　　隨著(zhù)失業(yè)率的節節攀升，占美國約65%到85%的人口的中產(chǎn)階級處境堪憂(yōu)，導致了該階級大量背負的原本風(fēng)險較低的優(yōu)級貸出現大量違約。通常而言，家庭年收入從3萬(wàn)美元到15萬(wàn)美元都屬于中產(chǎn)階級，華盛頓智庫“第三條道路”經(jīng)濟學(xué)家吉姆·凱西爾則把家庭年收入4.9萬(wàn)美元以上列為中產(chǎn)階級。
　　可如今這些數額和定義在失業(yè)潮面前顯得多余，越來(lái)越多人(包括中產(chǎn)階級)能否取得收入成為首要問(wèn)題。美國雇主近兩年共裁員720萬(wàn)人，創(chuàng )大蕭條以來(lái)最高紀錄。根據彭博社調查，美國2009年全年的平均失業(yè)率預估將在10%以上，將是1948年開(kāi)始調查失業(yè)率以來(lái)最高紀錄，超越2008年創(chuàng )下的26年高點(diǎn)9.3%。
　　凱斯說(shuō)：“裁員不分薪水高低，有錢(qián)人、低收入戶(hù)與中產(chǎn)階級都會(huì )遇上裁員，而這些人都可能會(huì )有房貸�！笔�業(yè)的屋主最終將放棄繳款，房屋被收回的狀況繼續增加。
　　除此之外，美國商業(yè)地產(chǎn)面臨的困境同樣令人擔憂(yōu)。近日穆迪商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格指數顯示，與2007年的峰值相比，美國商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格迄今已經(jīng)下跌41%。投資公司ING　Clarion　Partners的分析認為，從目前到2012年，有價(jià)值1.4萬(wàn)億美元的商業(yè)地產(chǎn)貸款將到期，其中有大量貸款為2007年所貸，而當時(shí)正是有毒資產(chǎn)問(wèn)題最嚴重的時(shí)期。由于投資者原先對市場(chǎng)的預期不切實(shí)際，前些年價(jià)格上漲過(guò)度，加上市場(chǎng)可能存在欺詐行為等因素影響，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)十分混亂而難以清理。

　　難以釀造新一輪危機

　　與次貸危機時(shí)爆發(fā)后政府再收拾爛攤子不同，此次美國政府在經(jīng)歷過(guò)次貸危機時(shí)的救援措施仍沒(méi)有停歇，能夠一定程度上控制風(fēng)險，不至于釀成新一輪危機。
　　凱斯也認為，這波優(yōu)級房貸違約潮應不足以摧毀美國今年可能出現的房市復蘇。畢竟現在的優(yōu)級房貸不像當初次貸式的“空手套白狼”，金融機構不至于蒙受殺傷力很大的損失。
　　美國總統貝拉克·奧巴馬曾經(jīng)承諾，要幫助900萬(wàn)戶(hù)美國家庭保住房產(chǎn)。奧巴馬政府推出的7000多億美元經(jīng)濟援助計劃中，涵蓋用于拯救樓市的750多億美元。受益于刺激政策，2009年下半年，美國居民住房市場(chǎng)出現回暖跡象。
　　美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會(huì )公布的最新數據顯示，美國舊房銷(xiāo)售量2009年11月份比前月增長(cháng)7.4%，經(jīng)季節調整按年率計算為654萬(wàn)套，為2007年7月以來(lái)最高水平。該協(xié)會(huì )首席經(jīng)濟學(xué)家勞倫斯·云估計，稅收優(yōu)惠計劃今年帶動(dòng)了35萬(wàn)到40萬(wàn)名購房者。美國財政部也在2009年年底宣布，將取消對兩大房貸巨頭——房利美和房地美總計4000億美元的救助上限。一系列維護房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定措施的展開(kāi)，讓此次違約潮的殺傷力大打折扣。
　　此外，當今美國金融監管新政呼之欲出，對各種金融衍生品交易和評級機構約束正在加強，次貸危機爆發(fā)時(shí)借助金融衍生品杠桿效應產(chǎn)生的恐怖破壞力難以重現。