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開(kāi)發(fā)商豪賭房?jì)r(jià)上漲和資金充裕是“地王”頻現的主因，地方政府對土地財政的依賴(lài)推波助瀾。專(zhuān)家建議反思招拍掛制度
兩會(huì )剛剛結束，在一片高房?jì)r(jià)的討伐聲中，新的“地王”就新鮮出爐。3月15日，北京分別誕生了總價(jià)和單價(jià)兩個(gè)“地王”。專(zhuān)家認為，開(kāi)發(fā)商對樓市未來(lái)預期看好和資金充裕是“地王”頻現的主要原因，而地方政府對土地財政的依賴(lài)也起到了推波助瀾的作用。專(zhuān)家提醒，在中央調控政策漸緊，部分城市消費者觀(guān)望氛圍濃重的背景下，未來(lái)樓市走勢尚不明朗，不惜血本拿地并不可取，風(fēng)險巨大值得高度警惕。同時(shí)，應反思招拍掛制度，發(fā)展多種出讓方式。
15日，經(jīng)過(guò)64輪競價(jià)，中信地產(chǎn)以52.4億元的總價(jià)競得大興區亦莊住宅及商業(yè)項目(XI-1B)，總金額超越2009年“地王”順義區后沙峪鎮天竺開(kāi)發(fā)區22號地的50.5億元，創(chuàng )下北京拍地最高總價(jià)。
同日，經(jīng)過(guò)84輪的激烈競價(jià)，遠洋地產(chǎn)旗下子公司遠豪置業(yè)以40.8億元競得北京大望京1號住宅混合用地，地塊樓面地價(jià)達每平方米2.75萬(wàn)元，被認為是北京市場(chǎng)上新任的“單價(jià)地王”�！ �
北京“地王”并非個(gè)案。近期，南寧、青島等地也相繼曝出“天價(jià)地王”。其中，3月10日，南寧瑯東新區緊鄰原民歌廣場(chǎng)的金浦路141-1號GC2010-003地塊，以每畝8650萬(wàn)元、總價(jià)15.9億元被拍下。而樓面地價(jià)11033元/平方米的價(jià)格也成為廣西土地出讓史上新“地王”�！�
東方證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師楊國華接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)分析說(shuō)，這種大手筆拿地的舉動(dòng)表明，開(kāi)發(fā)商對未來(lái)房?jì)r(jià)的預期還是比較樂(lè )觀(guān)的，預計房?jì)r(jià)仍漲20%到30%。同時(shí)，表明開(kāi)發(fā)商手里有充足的現金。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓也表示：“從開(kāi)發(fā)商的資金結構來(lái)看，盡管?chē)页雠_的相關(guān)調控政策在資金等方面劃定了較高門(mén)檻，比如提高首付比例等，但開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)各種手段進(jìn)行融資，因此對競拍這種價(jià)格較高的地塊會(huì )比較有信心�！�
的確，近期開(kāi)發(fā)商融資渠道正在不斷拓寬。記者了解到，雖然銀監會(huì )出臺了一系列資金監管舉措，包括流動(dòng)資金貸款管理、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監管等，釋放出進(jìn)一步收緊融資的信號。但是一批大型開(kāi)發(fā)商亦憑借自身的優(yōu)質(zhì)項目?jì)浼捌放菩�，紛紛走出了自己的“曲線(xiàn)融資”之路。
以標桿房企為例，中原地產(chǎn)統計顯示，2009年底以來(lái)已有10家房企大幅度減少傳統的銀行信貸和證券渠道融資，轉而通過(guò)信托、海外貸款、成立房產(chǎn)基金、簽立合作框架協(xié)議等方式融資。這令其在銷(xiāo)售滯緩的淡季依然有能力大舉拿地開(kāi)發(fā)。
“除了過(guò)度樂(lè )觀(guān)的市場(chǎng)預期和相對充裕的資金外，最重要的原因還在土地源頭——地方政府�！币晃粯I(yè)內人士鮮明地指出，地方政府對土地財政的依賴(lài)，成為“地王”頻現的根本原因。統計顯示，在一些城市，“賣(mài)地”已成為地方政府的重要財源。土地出讓收入占地方財政收入的1/3左右，有的城市甚至占到了財政收入的一半以上。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強對此表示贊同。他說(shuō)，去年“地王”主要集中在一、二線(xiàn)的熱點(diǎn)城市，但現在大有向二、三線(xiàn)城市轉移蔓延的跡象，這說(shuō)明部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對于未來(lái)的走勢過(guò)于盲目樂(lè )觀(guān)，不惜血本拿地致使目前地價(jià)的溢價(jià)幅度很高，這其中蘊涵巨大風(fēng)險。
陳國強指出，從2009年底營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠的終止，到“國11條”的出爐，再到兩會(huì )期間國土部頒布的“國19條”，政策調控信號越來(lái)越強，部分城市樓市已出現一定程度的觀(guān)望氣氛。如果樓市持續高燒，不排除中央會(huì )采取更嚴厲的調控措施，屆時(shí)一旦樓市出現較大幅度的調整，這些“地王”企業(yè)很可能會(huì )深套其中。
據中原監測的一線(xiàn)四大城市情況看，2月北京住宅成交量同2009年春節所在的1月基本持平。其余三城市降幅均超過(guò)三成，其中，深圳降幅高達八成，上海成交量更是跌至近五年來(lái)月度成交量新低。
對于如何抑制地價(jià)非理性上漲，陳國強認為，一方面政府應加大土地供應，并讓供地計劃透明化；另一方面，應反思目前的招拍掛制度，發(fā)展多種出讓方式。 |