[專(zhuān)欄]透視新政下的房地產(chǎn)市場(chǎng)（五）

　　保障房建設正大舉提速。最新消息顯示，住房和城鄉建設部與各省、自治區、直轄市人民政府主管部門(mén)在京簽訂保障房建設“責任書(shū)”，敦促各地確保完成今年保障性住房300萬(wàn)套、各類(lèi)棚戶(hù)區改造住房280萬(wàn)套的建設目標。
　　接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家認為，此次調控在力度和方式上都不同于此前，此次調控著(zhù)眼于打擊投資、投機，加大供給、加快保障房建設等方面，這些措施正力促住房回歸居住屬性。

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　　抑制　重拳砸向投機　住房回歸居住屬性意圖凸顯

　　“在擁有多套住房的投資者手中，房屋逐漸喪失了居住屬性，更多的是投資屬性。這次政府調控地產(chǎn)的思路很清晰，突出的一點(diǎn)便是通過(guò)信貸政策甚至‘限購’等措施直接抑制投資或投機性需求”，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。業(yè)內資深人士總結，這是調控部門(mén)力主房屋“去金融化”屬性的強力手段。
　　按照新規，對購買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。緊隨其后出臺的地方版樓市調控政策在抑制投資、投機需求上更趨嚴厲。4月的最后一天，北京樓市新政正式落地。不僅要求對第3套及以上住房和不能提供1年以上北京市納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非北京市居民暫停發(fā)放購房貸款，而且還提出自政策發(fā)布之日起，同一購房家庭只能新購買(mǎi)一套商品住房。
　　截至目前，精準打擊炒房投機的收效已非常顯著(zhù)，部分一線(xiàn)城市成交量直線(xiàn)下跌，樓盤(pán)打折已漸燎原。根據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統計數據，從4月14日傳出樓市新政至5月13日，北京市新建住宅期房的成交量為5574套，新建住宅現房的成交量為1272套，商品房成交量比去年同期下跌53.3%。而中國指數研究院新近發(fā)布的數據顯示，在上周(5月10日至5月16日)監測的35個(gè)城市中，14個(gè)城市成交面積出現環(huán)比下降，其中跌幅最大的杭州，商品房成交面積環(huán)比下跌61.23%。持續堅挺的房?jì)r(jià)也在一些城市出現了松動(dòng)的跡象。
　　“這次政府調控地產(chǎn)的思路相比前幾年有了一個(gè)不可忽視的變化”，在中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員牛鳳瑞看來(lái)，此次“國十條”強調，住房問(wèn)題關(guān)系國計民生，既是資本市場(chǎng)問(wèn)題，更是影響社會(huì )穩定的重要民生問(wèn)題，充分說(shuō)明政府意在突出房屋的居住屬性。

　　推手　持有和轉讓成本低等因素致投機盛行

　　一份統計數據顯示，4月更加嚴厲的調控政策出臺之前，全國主要城市購房人群，以投資或投機為目的者，所占比例達到46%。北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市，投資比例遠超50%。最新消息稱(chēng)，從重點(diǎn)城市退出后，大批投資或投機客瞄準了二三線(xiàn)城市，大有批量囤房之勢。
　　在“有錢(qián)炒房，沒(méi)錢(qián)借錢(qián)也要炒房”的瘋狂背后，一個(gè)深層次原因便是個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)持有和轉讓成本低。業(yè)內人士表示，持有成本與投資或投機的活躍程度密切相關(guān)，當前個(gè)人房產(chǎn)保有環(huán)節稅收政策相對空白的狀態(tài)在很大程度上助漲了投機。
　　國務(wù)院法制辦一位負責人也曾表示，前幾年稅收調控措施收效甚微，是因為當時(shí)的稅收措施都是增加住房交易環(huán)節一次性繳納的稅收，而交易環(huán)節的稅收完全可以轉嫁給購買(mǎi)方承擔，不會(huì )影響囤房者收益。稅收政策要真正發(fā)揮作用，必須讓囤房人付出較高成本，至少要抵消掉他們的預期收益。
　　不僅如此，土地和房屋的供給不足導致房?jì)r(jià)上漲也是投資或投機者堅定樂(lè )觀(guān)預期的籌碼。土地方面，人多地少是不可改變的矛盾，而隨著(zhù)城市化進(jìn)程的加快，住宅用地供應量的需求也會(huì )進(jìn)一步加大�！拔覈�目前的城鎮化率是46%，城鄉收入差別是三倍，農村人口向城鎮流動(dòng)時(shí)一個(gè)趨勢，城鎮化率每上升一個(gè)點(diǎn)，城鎮人口就增加1000多萬(wàn)人�！甭櫭飞�指出。有專(zhuān)家曾算過(guò)這樣一筆賬：就目前的城鎮房屋存有量與城鎮人口的比例而言，住房缺口約有50億平方米，如果未來(lái)30年城市化水平提高到70%的話(huà)，城市將增加4億人口，那么，住宅用地供給將面臨更加艱巨的任務(wù)。
　　房屋方面，普通居民、特別是中低收入群體的住房保障制度不完善，形成了很大的剛性需求缺口。聶梅生介紹，在成熟市場(chǎng)國家和地區，房地產(chǎn)往往都劃分為保障性住房和商品房?jì)纱髩K，后者實(shí)行完全的市場(chǎng)化，可供中高收入階層購買(mǎi)和投資。前者則主要由財政出錢(qián)，以相對低廉的價(jià)格解決中低收入階層的基本居住問(wèn)題，在這方面政府一直都是缺位的，尤其是住房制度改革初期，幾乎把所有需求都推給市場(chǎng)解決，導致相關(guān)保障性住房制度發(fā)展緩慢。據了解，為解決基本居住問(wèn)題，香港上世紀70年代后即大力發(fā)展公屋制度，通過(guò)推行“居者有其屋計劃”、“租者置其屋計劃”等規劃，目前將近半數的居民居住在政府提供的公屋里。
　　除了房屋持有成本過(guò)低、土地財政、居民投資渠道少、流動(dòng)性過(guò)剩等因素也是挑高房?jì)r(jià)、催生投機的幕后推手。

　　重點(diǎn)　建立長(cháng)效調控機制刻不容緩

　　專(zhuān)家認為，樓市調控政策的重點(diǎn)，在于合理抑制住房的投資品功能，讓住房真正回歸居住屬性。為此，建立長(cháng)效調控機制顯得尤為重要和迫切。
　　聶梅生提醒說(shuō)：“單純靠行政性手段打壓投資或投機并不能從根本上解決供求矛盾等一系列深層次問(wèn)題，一旦政策放松，很可能出現報復性反彈，因為剛性需求和改善性需求只是遭到了政策的‘誤傷’，而并沒(méi)有消失�！�
　　對于應采取怎樣的思路在相對長(cháng)期的路徑上解決投機盛行的本源性問(wèn)題，專(zhuān)家表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的中長(cháng)期戰略上，應堅持房屋真正回歸居住屬性，通過(guò)相關(guān)稅收政策安排，從制度上消除投機性炒房行為。
　　此次新政明確要求“發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調節作用”，“加快研究制定引導個(gè)人合理住房消費和調節個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策”，一時(shí)間，物業(yè)稅、特別房產(chǎn)稅、住房消費稅傳聞四起，但具體何時(shí)落地并沒(méi)有一個(gè)明確的時(shí)間表。
　　“邁出了第一步，以后的路才不是空談，開(kāi)征物業(yè)稅不能總也沒(méi)有一個(gè)時(shí)間表�！敝醒胴斀�(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(cháng)劉桓此前接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。擴大房產(chǎn)稅征收范圍也是同樣的道理，多位稅收專(zhuān)家向《經(jīng)濟參考報》記者表示，開(kāi)征物業(yè)稅或擴大房產(chǎn)稅征收范圍可以通過(guò)加大投資者持有房產(chǎn)的成本，起到抑制需求和市場(chǎng)過(guò)度投機的作用，并能在短期內可以影響人們的心理預期，有利于擠出房地產(chǎn)泡沫。
　　從長(cháng)期來(lái)看，“這是中國土地財政模式轉換的必然要求，有利于重構政府間財政關(guān)系，特別是能夠讓財政體制‘重心下移’�！敝袊�社科院財貿所研究員楊志勇表示。
　　促進(jìn)房產(chǎn)回歸居住屬性的另一有效工具就是加強保障性住房的建設。牛鳳瑞認為，房地產(chǎn)調控涉及三大領(lǐng)域，除了房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域和房地產(chǎn)市場(chǎng)調控領(lǐng)域，還包括住房保障建設領(lǐng)域。只有增加這部分供給，才能達到更高水平的平衡狀態(tài)�！�
　　“我國的保障房建設缺位太久，應盡快將這一課補上�！甭櫭飞�說(shuō)。事實(shí)上，從“國十一條”重申“中央將極大對保障性安居工程建設的支持力度”“解決低收入家庭住房困難問(wèn)題由省級人民政府負總責”，到“國十條”又強調“確保完成2010年建設保障性住房300萬(wàn)套”，均顯示政府對保障性住房的重要性有清醒的認識，并已逐漸提速。
　　資金投入上，今年全國財政支出預算安排中，住房保障支出將增至1890.58億元；土地供應上，國土資源部4月表示，保障性住房、棚戶(hù)區改造和中小套型商品房用地計劃供應量占住房用地計劃供應總量的77%，其中，保障性住房用地為24000多公頃，比去年增加一倍多。
　　業(yè)內人士指出，如果這一計劃能得到有力執行，商品房市場(chǎng)的壓力將得以明顯減輕。最近的一份機構報告認為，在抑制投機需求的同時(shí)，政府將70%以上的土地供應用于增加保障性住房以及中小戶(hù)型住房的供給有助于改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求格局，未來(lái)3年保障性住房增量約占每年在建住房總量的10%以上。
　　此外，“長(cháng)期以來(lái)，活躍在房地產(chǎn)領(lǐng)域的游資少有出路�！甭櫭飞�建議，長(cháng)效機制還應涵蓋構建多元化的民間資本投資渠道、提高房屋性?xún)r(jià)比等內容。而若想使這些治本之道得以順利實(shí)施，建立中央與地方、各部門(mén)之間的聯(lián)動(dòng)協(xié)調機制等也是題中應有之義。