從2月1日起，全國各地區將對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅項目進(jìn)行全面清算，正式向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收30%~60%不等的土地增值稅。業(yè)內人士表示，這一政策將進(jìn)一步縮小房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間，但對于房?jì)r(jià)不會(huì )有直接影響。(《東方早報》1月17日)

　　聞此消息，仍有不少人認為會(huì )“羊毛出在羊身上”，房產(chǎn)商們會(huì )將稅負轉嫁到買(mǎi)房者頭上，致使本來(lái)已經(jīng)壓得老百姓透不過(guò)氣來(lái)的房?jì)r(jià)繼續攀升。這只是人們對清算土地增值稅產(chǎn)生的一種“直覺(jué)”，只有深入了解土地增值稅的政策法規和征管情況，才能正確認識和理解清算土地增值稅對房?jì)r(jià)究竟會(huì )產(chǎn)生什么樣的影響。
　　早在1993年底，國務(wù)院就頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》。該《條例》明確規定土地增值稅的納稅人為：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及附著(zhù)物(即轉讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額，實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率征收。但由于種種原因在執行上被一度擱置，后來(lái)制定的《實(shí)施細則》規定：由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅。因此，目前各地土地增值稅征收大都采用了“預征收制”，即按銷(xiāo)售金額確定一定的比例征收。
　　從土地增值稅的計稅依據和稅率設計來(lái)看，開(kāi)發(fā)商轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額越大，稅率就越高，應繳納的稅額就越多。如果地價(jià)在開(kāi)發(fā)期限內飆漲，也就會(huì )導致開(kāi)發(fā)商囤地和開(kāi)發(fā)成本大增�？梢�(jiàn)，當高價(jià)土地收稅后所獲利潤比低價(jià)土地收稅后所獲利潤要少或相差不大時(shí)，房產(chǎn)商就會(huì )不再哄抬房?jì)r(jià)，致使房?jì)r(jià)回歸供需平衡的市場(chǎng)規律。
　　由于此前稅務(wù)部門(mén)已經(jīng)對土地增值稅的納稅人預征了稅款，有些納稅人已經(jīng)為土地增值稅的清算提取了“準備金”，精明的房產(chǎn)商們不會(huì )不將其計入土地開(kāi)發(fā)成本之中�，F在對土地增值稅實(shí)行清算清繳，原來(lái)預征的稅款與結算結果相抵，如果是少征，則應補稅，如果是多征，則應該退稅。對于因少征而要補稅者來(lái)說(shuō)，如果沒(méi)有提取足夠的納稅“準備金”，其成本就有可能上升，如果提取了足夠的“準備金”，就不會(huì )引起成本的上升；對于因多征而要退稅者來(lái)說(shuō)，其納稅“準備金”一般也會(huì )多于原來(lái)預征的稅款，其土地開(kāi)發(fā)成本不僅不會(huì )上升，反而會(huì )因此而下降。
　　現在的問(wèn)題是，在實(shí)際操作過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預備的“準備金”明顯過(guò)少。在此前的征收過(guò)程中，地方政府出于自身利益考慮，對這一部分稅額也只是象征性預征，比例僅有1%~2%。如果比例提升到30%~60%，“準備金”額度大增。比如，以萬(wàn)科為例，其提留準備金，將從此前的4000萬(wàn)元，直升至3億元。如此突增的成本如何消化？這將是決定房?jì)r(jià)升降的關(guān)鍵。
　　另外，對于房地產(chǎn)商借機炒作，哄抬房?jì)r(jià)也不得不防。對房?jì)r(jià)上漲的心理性恐慌，會(huì )激起房產(chǎn)漲價(jià)的漣漪，也正中房產(chǎn)商們的下懷，為其“炒作”推波助瀾。最終，上當吃虧的還是急著(zhù)購房的普通百姓。