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| 2007-02-01 瓏銘 來(lái)源:上海證券報 |
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《經(jīng)濟半小時(shí)》1月30日播出的節目《房產(chǎn)》，為我們披露了目前北京、上海等地房貸違約案快速上升的情況。2004年，上海的中資銀行房貸的平均不良率只有千分之一左右，但到2006年9月末，上海中資銀行個(gè)人房貸的平均不良率已經(jīng)上升到了千分之八點(diǎn)六，也就是說(shuō)，兩年多的時(shí)間，上海房貸的不良率上升了7倍多。另外一個(gè)數據同樣令人擔憂(yōu)。2006年下半年，上海個(gè)人住房貸款質(zhì)量下滑趨勢明顯，連續三個(gè)月以上違約的房貸客戶(hù)已經(jīng)超過(guò)一萬(wàn)多人，個(gè)人住房貸款違約金額接近2億元，房貸違約量一下子增加了五成。
房貸違約率上升，透露出來(lái)的一個(gè)最直接的信號是，居民已不堪承受高房?jì)r(jià)之重。需要強調的是，這種現象并非個(gè)別。中央人民銀行去年6月1日發(fā)布的報告顯示，全國十大城市2005年10月末的平均債務(wù)率為38％，其中滬、京、津三市接近55％的銀監會(huì )警戒線(xiàn)。許多人據此認為，一些買(mǎi)房者由于不夠理性，盲目“放大”了自己的實(shí)際需求和承受力，最終成了“房奴”，導致違約率上升。
但是，這種說(shuō)法只看到了問(wèn)題的一面，而忽略了另外一面。由于這些年來(lái)我國房?jì)r(jià)處于上升通道中，房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮，使房貸成了一塊誘人的蛋糕，許多銀行通過(guò)各種方式分享房市中的利益，其中最常用的就是降低房貸門(mén)檻。比如，上海某銀行推出了分期首付售樓模式，即把首付款也分期，“一套150萬(wàn)的房子只需第一次付10萬(wàn)就可簽訂預售合同，其余首付款可在半年內分期付清”。而農行上海分行啟動(dòng)的個(gè)人住房接力貸款業(yè)務(wù)，在校大學(xué)生也可參與貸款買(mǎi)房。
購房者和銀行的雙重不理性最終埋下了隱患。從世界范圍來(lái)看，與其它貸款種類(lèi)相比，住房按揭貸款的風(fēng)險被公認是比較低的。即使在失業(yè)率很高、房產(chǎn)價(jià)格大跌的情況下，按揭貸款的壞賬率和損失率也普遍較低。我國在房?jì)r(jià)持續快速上漲的過(guò)程中卻出現了貸款違約金成倍上升的情況，這種情況尤其值得警惕。從報道中來(lái)看，違約者大都是購房自住的人而非投機者，這說(shuō)明一些人對房?jì)r(jià)過(guò)高帶來(lái)的按揭負擔已經(jīng)難以承受，倘若房?jì)r(jià)繼續大幅上漲，違約率無(wú)疑將繼續提高。
房貸違約率提高，首當其沖的受害者是銀行。目前，銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款中90％以上是抵押貸款。而根據《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規定》，“對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債”。這意味著(zhù)，倘若違約者僅有一套住房且是“生活所必需的居住房屋”，銀行行使抵押權就變得非常麻煩。
因而，房貸違約案快速增加同時(shí)在兩個(gè)方面為我們敲響了警鐘。一是對于超出大多數人購買(mǎi)能力的高房?jì)r(jià)必須堅決進(jìn)行調控，促使房?jì)r(jià)理性回歸，否則，所造成的將不僅僅是房貸違約率上升的問(wèn)題，還容易危害社會(huì )和諧與穩定。二是必須促使銀行認識到房貸的風(fēng)險，加強對貸款人還款能力的認真核實(shí)，控制風(fēng)險，防止違約率快速上升帶來(lái)不良后果。 |
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