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| 開(kāi)發(fā)商為何不愛(ài)做小戶(hù)型? |
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| 2007-09-04 作者：王受之 來(lái)源:新民晚報 |
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上海文匯新民聯(lián)合報業(yè)——新民晚報：開(kāi)發(fā)商為何不愛(ài)做小戶(hù)型？
新華社報道說(shuō),目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題：一是90平方米以下的中小戶(hù)型住房需占總面積的70%以上的調整目標沒(méi)有實(shí)現；二是中小戶(hù)型供應量?jì)H有二三成。為什么開(kāi)發(fā)商都做大戶(hù)型，不喜歡做小戶(hù)型？我想原因之一是大戶(hù)型利潤肯定比小戶(hù)型高。這就跟造汽車(chē)一樣，在美國，做小車(chē)，1.5升以下的，每賣(mài)一輛，大概收入2000美元利潤；做大的SUV，每一輛的純利潤就達7000美元；碰到一些品牌車(chē)利潤更是高達上萬(wàn)美元。做住宅也是如此。
做房子第一成本就是地，然后是營(yíng)造成本、建材成本，規劃和設計這些其實(shí)相對便宜得很。這個(gè)算術(shù)很容易做：把地價(jià)、設計費用、營(yíng)造費用、營(yíng)銷(xiāo)費用全部加起來(lái)，按照面積攤到住宅的每平方米里面去就是住宅的基本單價(jià)。其中，營(yíng)造成本提高得有限，何況現在建材價(jià)格越來(lái)越透明。設計費用，除了找超級大師來(lái)操刀，也有限。因此，造成樓盤(pán)價(jià)格上升的幾個(gè)因素中，土地價(jià)格、開(kāi)發(fā)商索取的利潤比例是最大的兩個(gè)因素。
土地價(jià)格越來(lái)越高，是控制土地的政府部門(mén)在土地越來(lái)越稀缺的前提下提的。除非政府本身建造的項目(比如水庫、公路、機場(chǎng)之類(lèi))要動(dòng)遷，政府會(huì )批出廉價(jià)土地建造搬遷住宅之外，土地價(jià)格基本沒(méi)有下跌的可能。
那么剩下來(lái)影響到房地產(chǎn)價(jià)格的要素，就是開(kāi)發(fā)商的利潤空間了。利潤率有多高？沒(méi)有一個(gè)標準的指標。上�！皽家黄贰辟u(mài)到10萬(wàn)元/平方米，利潤泡沫化嚴重。不過(guò)，現在開(kāi)發(fā)的過(guò)程越來(lái)越透明，客戶(hù)也越來(lái)越清楚樓盤(pán)的合理價(jià)格是多少，所以開(kāi)發(fā)商需要用做“豪宅”等一些方法來(lái)提高利潤的空間。
如果70%的住宅產(chǎn)品都在90平方米以下，第一沒(méi)有辦法用“大戶(hù)型”的面積賣(mài)出價(jià)格；第二是因為戶(hù)型偏小，設計投入太大不值得，因此設計往往趨向實(shí)用性為主；第三是考慮到土地成本，這類(lèi)樓盤(pán)往往不會(huì )在位置非常好、價(jià)格非常昂貴的地方開(kāi)發(fā)，地點(diǎn)上一般都在比較不是那么理想的位置。如果地方政府要求必須在所有盤(pán)里達到這個(gè)指標，就算是不得已，方法就往往是把這類(lèi)小戶(hù)型做成高層，把容積率在高層化解，留出地來(lái)做戶(hù)型比較大的聯(lián)排別墅、洋房，把利潤從那里賺回來(lái)。而做法則往往先做后面這些貴的，利用貴的刺激高層、小戶(hù)型的價(jià)格，再圖利潤。
其實(shí)，這種情況在西方國家近十多年來(lái)已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮了，原因倒不是西方也有這樣的政策，而是他們認為戶(hù)型單一的社區缺乏生命力，沒(méi)有社區氛圍，因此提倡“新都市主義”。具體來(lái)說(shuō)，就是在同一個(gè)盤(pán)里面，有大、中、小不同的戶(hù)型，有高層、中層、底層、洋房結合。這樣，一個(gè)住宅區就如同一個(gè)小社會(huì )，各種人都有。
因此，我們開(kāi)發(fā)商中一些用來(lái)對付90/70的方法，是歪打正著(zhù)地對了國際開(kāi)發(fā)的時(shí)尚了。 |
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