2007年8月13日國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，明確表示，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。該項政策的出臺，為高房?jì)r(jià)壓力下的老百姓帶來(lái)一絲曙光。但是，市場(chǎng)上商品房?jì)r(jià)格較高、廉租房租金較低，這是否會(huì )形成一個(gè)新的“套利空間”？如何避免轉租獲利等情況出現呢？
　　廉租房政策，是現代市場(chǎng)經(jīng)濟國家普遍推行的一項社會(huì )住房政策。它是指政府對最低收入家庭（及其他需要保障的特殊家庭）提供租金補貼，或以低廉租金配租的具有社會(huì )保障性質(zhì)的普通住宅，保證其住房達到社會(huì )最低生活標準的一項政策。國務(wù)院新近出臺的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》）中強調，要加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。但是，如果這一政策執行不好的話(huà)，是有可能存在“套利空間”的。例如，前幾年推行經(jīng)濟適用房過(guò)程中，就曾出現“炒房”、“倒號”和高收入家庭擠占等“鉆空子”的套利行為。
　　首先，應了解一下“套利”的涵義。在經(jīng)濟學(xué)意義上，套利是一個(gè)中性詞。套利經(jīng)常被理解為這樣一種投資策略，即保證在某些偶然情況下獲取好處卻不要付出的可能性。在我國經(jīng)濟社會(huì )生活中，套利一詞的地位是歷史性的。大家常說(shuō)的“倒買(mǎi)倒賣(mài)”，實(shí)際上就是經(jīng)濟學(xué)意義上的套利。在今天，這是一件合法的行為。但是，在計劃經(jīng)濟時(shí)期，“倒買(mǎi)倒賣(mài)”被作為“投機倒把”而被法律所禁止，一旦發(fā)現，將會(huì )受到嚴厲懲處。
　　在當前住房領(lǐng)域中，“炒房”是百姓熱議的話(huà)題。這也屬于經(jīng)濟學(xué)意義上的套利行為。其是否合法，則需要依據房屋的類(lèi)型而作出區分。
　　在商品房交易領(lǐng)域，由于交易是一種自由選擇，在市場(chǎng)上無(wú)論是作為賣(mài)方的開(kāi)發(fā)商，還是作為買(mǎi)方的個(gè)人，都是追求利益最大化的市場(chǎng)主體。法律并不能禁止人們買(mǎi)幾套房，也不能對交易價(jià)格進(jìn)行限制。因此，當市場(chǎng)上商品房供不應求時(shí)，房?jì)r(jià)就會(huì )上漲。如果人們預期價(jià)格仍將進(jìn)一步上漲，尤其漲幅很快時(shí)，就會(huì )產(chǎn)生套利的空間，炒房行為也會(huì )因此產(chǎn)生。治理炒房，只能從解決供求矛盾入手，通過(guò)平衡供求關(guān)系，使套利空間逐漸消失。但是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在泡沫的時(shí)候，預期可能會(huì )起主要的作用：人們預期房?jì)r(jià)上漲時(shí)，將會(huì )進(jìn)一步推高房?jì)r(jià)，從而產(chǎn)生套利空間；人們預期泡沫破裂時(shí)，則會(huì )使房?jì)r(jià)迅速下降甚至下跌，從而使套利空間消失，有關(guān)套利者也可能因此蒙受損失。所以，在當前的房地產(chǎn)領(lǐng)域，盡管炒房者經(jīng)常受到道義與輿論的譴責，但它卻是合法的交易行為。
　　而在經(jīng)濟適用房和廉租房領(lǐng)域的套利行為，則是違規違法行為，應受到嚴厲禁止。因為從社會(huì )住房政策角度來(lái)講，廉租房政策，是保護城市低收入家庭基本住房權不受侵犯的一項社會(huì )政策，也是一項實(shí)現社會(huì )公平的公共政策。如果不符合保障條件的個(gè)人或家庭，通過(guò)不法手段享受政策保障，就會(huì )擠占本應受到保障的群體的利益，形成更大的不公平。就目前體制來(lái)看，發(fā)生在廉租房領(lǐng)域的“套利空間”，主要存在以下兩種情形：
　　一是欺瞞。即不符合廉租房保障條件的家庭，通過(guò)隱瞞家庭真實(shí)收入信息而騙取政策享受待遇。由于目前我國居民家庭收入所處的各個(gè)行業(yè)工資構成差異較大，工資外收入來(lái)源復雜且不透明，以及目前我國尚未建立起全面有效的信息化統計體系，因此，單靠家庭來(lái)申報以及靠書(shū)面審核之后的公示，還是不足以從根本上消除居民家庭套利空間的。
　　二是權力尋租。權力尋租，是源于經(jīng)濟學(xué)中一個(gè)解釋特定腐敗現象的尋租理論。這里，租金指一切稀缺的生產(chǎn)要素所帶來(lái)的超額收入�，F代研究發(fā)現，政府的政策干預和行政管制，可以造成人為的稀缺，因此也會(huì )形成超額收入。這種要進(jìn)行尋求干預和管制從而獲取租金的活動(dòng)，被簡(jiǎn)稱(chēng)為尋租。權力尋租，是發(fā)生在政府和私人之間以及經(jīng)濟活動(dòng)領(lǐng)域的，旨在獲取權力租的腐敗行為。結合廉租房來(lái)看，當廉租房管理制度尚未建立或未健全時(shí)，就存在廉租房權力尋租行為的空間。而通過(guò)“走后門(mén)”得到廉租房資格的人，就有可能私下出租房屋，從而獲取收益。
　　上述兩種情形，都是違反政策與法律的行為。但是，只要制度有漏洞，就會(huì )有套利行為發(fā)生的空間。因此，防止廉租房中出現套利空間，也必須主要從制度上加以“補漏”：
　　首先，針對居民個(gè)體家庭的欺瞞行為。一方面，要加快建立城市家庭收入征信體系，使居民家庭收入更加透明，且可核對、可查驗，從而從源頭上做到防止瞞報收入。另一方面，要加大事前震懾和事后懲罰的力度，讓人們在機會(huì )主義面前畏懼。各地政府在出臺廉租房保障對象標準認定與管理辦法中，也可進(jìn)一步細化對欺瞞行為的懲罰措施，并且使其具有可操作性。
　　其次，針對權力尋租的腐敗行為。這也要從兩手抓起。一手抓加大懲治腐敗力度；一手抓權力下放�！兑庖�(jiàn)》提出，要將解決城市低收入家庭的住房困難，作為政府公共服務(wù)的一項重要職責。因此，政府在制定廉租房管理細則時(shí)，在具體執行《意見(jiàn)》的過(guò)程中，也應多一些、再多一些責任感和服務(wù)意識。
　　再次，通過(guò)完善住房租賃市場(chǎng)制度。例如，加強租賃登記管理和住房合同管理，實(shí)行強制性的租賃登記制度，增強租賃信息的透明度等，從而杜絕廉租房轉租行為。

(作者系北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任、副教授)