“讓居者有其房”，這是一個(gè)響亮的口號，也是一個(gè)理想的境界。為了實(shí)現這樣的理想，我們應該遵循什么樣的準則來(lái)配置住房資源？政府應該在住房市場(chǎng)中發(fā)揮什么樣的作用？—我們需要經(jīng)濟適用房嗎？
　　要判斷政府是否應該提供經(jīng)濟適用房，首先需要判別住房的屬性，即住房到底是一種私人物品，還是一種公共物品。從理論上來(lái)說(shuō)，我們可以從排他性和競爭性的角度對物品進(jìn)行明確的區分，不過(guò)，現實(shí)中任何一件物品都包含公共性和私人性的部分。這種復雜性，使得只有當公共性特別大時(shí)，我們才能夠將它按照公共物品的邏輯運作。
　　每個(gè)人都應該擁有居住權，這是人作為人的基本尊嚴的體現，這也是羅爾斯意義上的正義論的基本權利。不過(guò)，每個(gè)人都擁有居住權，并不意味著(zhù)每個(gè)人都需要擁有住房的財產(chǎn)權。如果說(shuō)每個(gè)人都應該擁有居住權屬于公共物品的話(huà)，那么每個(gè)人都擁有住房的財產(chǎn)權則屬于私人物品。一旦一個(gè)人擁有了住房的財產(chǎn)權，那么它可以通過(guò)市場(chǎng)的方式交易和出售，獲得使用權、轉讓權和收益權。
　　從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，政府提供經(jīng)濟適用房顯然是為一部分人提供財產(chǎn)權，這已經(jīng)超越了政府的作用范圍。市場(chǎng)上應該有各種不同類(lèi)型和層次的住房，這應該是市場(chǎng)細分的結果，而不是政府強制運作的結果。如果住房屬于私人物品，那么就應該遵循市場(chǎng)邏輯。如果遵循市場(chǎng)邏輯，那么就請將所有住房都按照市場(chǎng)邏輯來(lái)配置，不能夠使得有一些住房的出售是市場(chǎng)邏輯，而另一些住房的出售是再分配的邏輯。在我們呼吁取消價(jià)格雙軌制的今天，我們卻在住房市場(chǎng)上重新制造價(jià)格雙軌制度。
　　事實(shí)上，政府提供的政策應該具有普遍性，即政府應該向所有納稅人提供同樣的物品和服務(wù)，而不應該采取一些特殊性的政策。經(jīng)濟適用房就是一種成本由所有納稅人負擔，而收益由一部分人獲得的政策。
　　一旦政府采用的政策成本和收益不對稱(chēng)，就會(huì )出現尋租現象，即一部分利益群體組織成利益集團通過(guò)權力尋租的方式來(lái)獲取特殊利益，讓整個(gè)社會(huì )來(lái)承擔福利損失。早在30多年前，圖洛克就對偷竊、壟斷和關(guān)稅的福利損失進(jìn)行了分析，這也適合對于經(jīng)濟適用房的邏輯分析。
　　由此可見(jiàn)，住房市場(chǎng)也要尊重廣義的輔助性原則。對沒(méi)有住房住的，需要考慮救濟。不能夠在競爭性領(lǐng)域搞些再分配，把市場(chǎng)和非市場(chǎng)攪在一起，不利于市場(chǎng)的發(fā)育和繁榮。如果政府在繁華地段控制土地出讓價(jià)，并要求在這些地段建造低價(jià)的經(jīng)濟適用房，其結果是特權制或者配給制。如果是特權制，誰(shuí)買(mǎi)了它，誰(shuí)就是獲得了特權，省了20萬(wàn)元，等于掙了20萬(wàn)元。如果是配給制，就會(huì )出現排隊制。誰(shuí)排在前面，誰(shuí)省20萬(wàn)元，等于掙了20萬(wàn)元，配給制下往往也是特權者近水樓臺先得月。
　　在這種特權制或者配給制下，即使政府禁止經(jīng)濟適用房朝著(zhù)非低收入戶(hù)流轉，也很難朝著(zhù)其他低收入戶(hù)內部循環(huán)似的流轉，反而會(huì )造成這些住房以黑戶(hù)方式流轉。因為出手者找到的往往是介于競爭性市場(chǎng)價(jià)和經(jīng)濟適用房正式“二手市場(chǎng)”價(jià)之間的價(jià)格接受者。之所以出讓價(jià)低于競爭性市場(chǎng)價(jià)，是因為這種住房將注定流動(dòng)性差一些，價(jià)格也要差一些。
　　這一分析說(shuō)明，經(jīng)濟適用房的提供也需要遵循市場(chǎng)原則。即土地的購置應該是市場(chǎng)價(jià)，房地產(chǎn)的價(jià)格也是市場(chǎng)價(jià)。只不過(guò)它面積小，地段差，價(jià)格才總體便宜罷了。要不然結果就是政策失靈，政府失靈。如果政府想降低房?jì)r(jià)，那么就請統一市場(chǎng)，遵循需求定律，從供給著(zhù)手，擴大供給，而不是降低需求；如果政府想降低房?jì)r(jià)，那么就請完善市場(chǎng)入手，從提高競爭力入手，從加大競爭性著(zhù)手，而不是直接限定結果。

（作者為中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院博士）