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| 房?jì)r(jià)地價(jià)誰(shuí)決定誰(shuí) |
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| 2008-03-25 作者：易憲容 來(lái)源:南方都市報 |
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土地是房地產(chǎn)的核心及基本要素。如果一家房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有土地，也就意味著(zhù)它要退出這個(gè)市場(chǎng)。2007年上半年，不少房地產(chǎn)企業(yè)從股市融集到大量的資金，然后到土地市場(chǎng)圈地，圈地后再融資，再圈地———就是這樣一種惡性循環(huán)，各地土地的價(jià)格被越推越高。
但是，從2007年第四季度開(kāi)始，隨著(zhù)政府一系列房地產(chǎn)政策的出臺，特別是關(guān)于第二套住房貸款政策的出臺，不僅房?jì)r(jià)瘋狂上漲的態(tài)勢被突然終結，土地市場(chǎng)的寒流也隨之而來(lái)。北京、上海、廣州等城市的許多黃金地塊都出現流拍。
當土地市場(chǎng)拍賣(mài)的土地出現流拍及土地拍賣(mài)的價(jià)格迅速下降時(shí)，預示著(zhù)國內房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現大調整。房地產(chǎn)不僅是一個(gè)周期性較長(cháng)的行業(yè)，也是一個(gè)土地要素占絕對地位的行業(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的這兩個(gè)特性，使房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的高低決定了土地價(jià)格的高低。最近一直有人在誤導大眾，認為國內房?jì)r(jià)過(guò)高是由于土地價(jià)格過(guò)高造成的。如果按照這個(gè)邏輯，房?jì)r(jià)是由土地價(jià)格決定的，那么住房銷(xiāo)售的價(jià)格就應以成本定價(jià)。而如果住房以成本來(lái)定價(jià)，房?jì)r(jià)豈能發(fā)展到目前這種高得離譜的地步呢？社會(huì )豈能都來(lái)指責房地產(chǎn)是一個(gè)暴利行業(yè)呢？
房?jì)r(jià)不是由土地價(jià)格決定的，而是房?jì)r(jià)決定了土地的價(jià)格。如果市場(chǎng)預期未來(lái)房?jì)r(jià)會(huì )出現逆轉，房地產(chǎn)企業(yè)就不會(huì )冒險進(jìn)入這個(gè)高風(fēng)險的行業(yè)，更不會(huì )以高價(jià)來(lái)拿地，除非所獲得的土地價(jià)格特別低。因此，當房地產(chǎn)企業(yè)都不敢去購買(mǎi)土地時(shí)，當拍賣(mài)的土地普遍出現流拍時(shí)，就預示著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將要出現逆轉。當然，這種房?jì)r(jià)逆轉不會(huì )馬上出現，而是有一定的時(shí)間性及周期性的。
那么，精明的房地產(chǎn)企業(yè)為什么會(huì )認為國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格會(huì )出現逆轉呢？這主要與政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策發(fā)生根本性變化有關(guān)。從2007年下半年開(kāi)始，以黨的十七大報告精神為基礎，政府出現了關(guān)于房地產(chǎn)的24號文件、359號文件、452號文件、64號文件及39號令等文件，而且在今年的政府工作報告中對于這些文件進(jìn)行了進(jìn)一步的強化。2008年的政府工作報告，可能是歷年政府工作報告中講房地產(chǎn)最多的一次。不僅提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本原則或宗旨，還提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的總的指導思想及今年要采取的四項措施。
從政府報告關(guān)于房地產(chǎn)的內容來(lái)看，首先肯定了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)是讓人民安居樂(lè )業(yè)的市場(chǎng)，是改善民眾基本住房消費需求的市場(chǎng)，從而把民生提到前所未有的高度。今年政府工作報告透露出的信息表明，未來(lái)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展模式將發(fā)生根本性變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)將成為解決民眾基本居住條件的市場(chǎng)，而非投資炒作的市場(chǎng)。
既然這樣，那么遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資炒作也就是十分自然的事情了。因此，在今年政府報告中，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資炒作給予了嚴厲的遏制。如果從政策上對國內房地產(chǎn)的發(fā)展模式進(jìn)行根本性的調整，那么未來(lái)中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )發(fā)生根本性變化，以前房地產(chǎn)的發(fā)展模式、經(jīng)營(yíng)方式及贏(yíng)利手段也就會(huì )出現很大的改變。精明的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一旦聞到這種氣息，就會(huì )或是以較低的價(jià)格把手上的產(chǎn)品盡早出售，或是不再加入這個(gè)市場(chǎng)參與競爭。對此，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者需要多點(diǎn)風(fēng)險防范意識。 |
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