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| 經(jīng)濟適用房調控不了高房?jì)r(jià) |
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| 2008-04-22 作者：傅勇 來(lái)源:第一財經(jīng)日報 |
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在房?jì)r(jià)真拐還是假摔未見(jiàn)分曉的當口，有關(guān)兩大一線(xiàn)城市經(jīng)濟適用房的消息格外吸引眼球。在上海，市房屋土地資源管理局官員日前透露，上海首批160萬(wàn)平方米經(jīng)濟適用房已經(jīng)開(kāi)始著(zhù)手前期準備工作，將在二季度內開(kāi)工建設；在廣州，停售了幾年的經(jīng)濟適用房將在今年5月開(kāi)始陸續推出銷(xiāo)售，首批約2000套。這會(huì )對房?jì)r(jià)產(chǎn)生怎樣的影響呢？
此外，在近日博鰲論壇上，業(yè)內人士潘石屹、任志強和一些學(xué)者、官員也都在熱議房?jì)r(jià)。那么，今年的房?jì)r(jià)走勢到底會(huì )怎樣？
首先來(lái)看，經(jīng)濟適用房的推出是否會(huì )成為壓垮高房?jì)r(jià)的最后一根稻草？筆者對此并不樂(lè )觀(guān)。嚴格說(shuō)來(lái)，經(jīng)濟適用房并不屬于針對高房?jì)r(jià)的宏觀(guān)調控范疇，而是針對高房?jì)r(jià)下市場(chǎng)機制解決不了的社會(huì )保障問(wèn)題。
經(jīng)濟適用房對抑制高房?jì)r(jià)意義不大，不是因為投放規模不夠大。按照有關(guān)部門(mén)的計劃，今年上海將新建400萬(wàn)平方米的經(jīng)濟適用房，廣州將推出161萬(wàn)平方米，按照60平方米的基本套型面積，滬穗兩市今年分別新建和推出的經(jīng)濟適用房房源為6.7萬(wàn)套和2.7萬(wàn)套。這個(gè)規模并不算太小。
問(wèn)題在于經(jīng)濟適用房的定位決定了經(jīng)濟適用房并不是商品房，經(jīng)濟適用房的價(jià)格并不是市場(chǎng)均衡價(jià)格，因而，經(jīng)濟適用房的低價(jià)格和市場(chǎng)上的高房?jì)r(jià)無(wú)關(guān)。建立經(jīng)濟適用房出發(fā)點(diǎn)是好的，定位也較為明確，即滿(mǎn)足超出廉租住房保障對象認定標準、自身又無(wú)力從市場(chǎng)購買(mǎi)商品住房的中低收入家庭的居住困難。其核心特征就是，價(jià)格以保本微利為原則，按照開(kāi)發(fā)建設綜合成本加微利確定；為限制投機，只給予有限產(chǎn)權。
在這些限制下，經(jīng)濟適用房的價(jià)格沒(méi)有反映市場(chǎng)供求，也就是說(shuō)，除非取消商品房市場(chǎng)，所有人的住房均由經(jīng)濟適用房提供，否則經(jīng)濟適用房的比重越高，可能房?jì)r(jià)也就越高。新加坡和香港就是這樣的例子。在新加坡，政府提供了八成的住房供給，但是這并不影響其他兩成的商品房房?jì)r(jià)高居天價(jià)水平。這里不是說(shuō)新加坡模式不好，新加坡解決了大部分人的住房問(wèn)題；問(wèn)題是，國情決定我國政府無(wú)法像新加坡政府那樣主導整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。中國不僅地域廣闊，而且地區差別巨大，人口流動(dòng)規模龐大。因而，必須通過(guò)種種嚴格條件限制經(jīng)濟適用房的享受人群。
經(jīng)濟適用房對家庭的住房情況、收入狀況、落戶(hù)時(shí)間、家庭結構打分排隊發(fā)售，主流房型面積也較小，筆者相信，房?jì)r(jià)不是滿(mǎn)足這些條件的家庭推升上去的；同樣，解決了這部分人的住房需求，房?jì)r(jià)也不會(huì )有明顯下降。政府推行經(jīng)濟適用房的初衷在于解決社會(huì )保障問(wèn)題。這里是市場(chǎng)和政府兩個(gè)層面的問(wèn)題。
其次，今年房?jì)r(jià)還會(huì )出現普遍性的大漲嗎？筆者認為可能性不大。
在博鰲論壇上，就連房地產(chǎn)市場(chǎng)上的“死多頭”任志強先生，也在房?jì)r(jià)今年大漲前面加上了一個(gè)基本條件：即只要宏觀(guān)經(jīng)濟還保持11.9%的GDP增速。
然而，任先生關(guān)于房?jì)r(jià)大漲的前提假設今年很可能得不到滿(mǎn)足。高盛等投行對2008年經(jīng)濟增長(cháng)的預期是10％左右，2009年經(jīng)濟增長(cháng)率的預期進(jìn)一步下降為9.5％。這意味著(zhù)，中國經(jīng)濟增長(cháng)的此輪峰值或許已經(jīng)過(guò)去。
就宏觀(guān)調控政策而言，影響房?jì)r(jià)的主要因素是貨幣政策的緊縮，而不是經(jīng)濟適用房的推出。央行最近表示，緊縮調控的效力已經(jīng)初步顯現，并仍未有放松的必要。與此同時(shí)，筆者認為，緊縮政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響效力也已初步顯現。有數據顯示，排名前13家的開(kāi)發(fā)商，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流凈額只有2家為正，11家為負。
對準備近兩年購房的大多數人而言，這些信號是比經(jīng)濟適用房推出更值得期待的利好。 |
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