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| 只要油價(jià)接軌 房?jì)r(jià)必定暴跌 |
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| 2008-05-12 作者：周洛華 來(lái)源:上海證券報 |
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有關(guān)房?jì)r(jià)何時(shí)下跌的問(wèn)題現在已轉為了國內油價(jià)何時(shí)放開(kāi)的問(wèn)題。對國內房地產(chǎn)價(jià)格，我總結成一句話(huà)：“油價(jià)接軌，房?jì)r(jià)暴跌”。高油價(jià)擊潰了美國經(jīng)濟原有的運行模式，引爆了次級債危機，歐盟在《京都議定書(shū)》的約束下，提前適應了高油價(jià)的挑戰，因此經(jīng)濟總體保持了健康運行。而中國經(jīng)濟還很難適應高油價(jià)，這就是為什么一季度以來(lái)全國鬧油荒最嚴重的廣東房?jì)r(jià)下跌最猛的原因。
我最近準備改行，離開(kāi)股市去房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。這并非因為我看空股市而看好房地產(chǎn)業(yè)，而是我認為此時(shí)此刻的中國房地產(chǎn)行業(yè)比股市更需要有創(chuàng )新的金融工具來(lái)化解這些年累積起來(lái)的巨大風(fēng)險。未料，大多數人聽(tīng)說(shuō)了我的決定之后，首先問(wèn)我：“房?jì)r(jià)什么時(shí)候會(huì )下跌？”他們不想聽(tīng)我的論證，只是希望我把房地產(chǎn)價(jià)格走勢的預測化作一句最簡(jiǎn)單的話(huà)，“就像你預測股市時(shí)常說(shuō)的通脹無(wú)牛市那樣直截了當”。我理解這些朋友對于金融學(xué)的美妙框架和理論或者政府的復雜條例及政策都不太關(guān)心。所以，我打算先回答他們最關(guān)切的問(wèn)題。
對國內房地產(chǎn)價(jià)格，我總結成一句話(huà)：“油價(jià)接軌，房?jì)r(jià)暴跌�！�
近3年多來(lái)，我一直認為：只有當人民幣對一籃子貨幣升值才會(huì )導致房?jì)r(jià)下跌，除此之外的其他任何政策都只是讓政府增加稅收，或者讓國有商業(yè)銀行增加利息收入。自從人民幣匯率改革以來(lái)，大家沒(méi)有看到房?jì)r(jià)下跌，就是因為人民幣在對美元保持穩步升值的同時(shí)，美元對各主要國家貨幣快速貶值，致使人民幣實(shí)際有效匯率不升反貶。新任商務(wù)部部長(cháng)已明確表示：反對人民幣快速升值。由此可以判斷，人民幣升值之后房?jì)r(jià)將下跌的預測基本前提已經(jīng)不能成立。
在我看來(lái)，貨幣就如同一把尺子，用來(lái)度量房?jì)r(jià)時(shí)，如果尺子縮短了（貶值了），那么房?jì)r(jià)該就上漲；如果尺子拉長(cháng)了（升值了），那么房?jì)r(jià)就該下跌。但是，近日有朋友指出我的這個(gè)分析存在缺陷。美國房?jì)r(jià)在急速下跌，而美元同時(shí)也在貶值。按照我上述的理論，美元貶值時(shí)美國房?jì)r(jià)不是該上漲嗎？對此，我必須做個(gè)全面的分析，來(lái)答復這位細心的朋友。
從2001年起，美元進(jìn)入貶值通道。一開(kāi)始，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)出現了繁榮，一切看上去都是那么完美、那么符合金融學(xué)的規范：當一國貨幣貶值幅度高于其國債利率時(shí)，該國出現通貨膨脹的壓力。但是，好景不長(cháng)，石油價(jià)格的上漲擊潰了美國的地產(chǎn)繁榮，導致了次級債危機的爆發(fā)。
美國經(jīng)濟運行無(wú)不依賴(lài)于低油價(jià)，2002年，國際油價(jià)大約處于每桶25美元的水平，消費者的汽油支出在低油價(jià)時(shí)代只占其個(gè)人收入一個(gè)比較小的比例，企業(yè)得以低成本投資擴張。這就是說(shuō)，在低油價(jià)時(shí)代，美國現有的經(jīng)濟模式得以持續，無(wú)需大規模的技術(shù)革命。但是，對沖基金們不答應這個(gè)模式。他們執行了雙做多的對沖交易策略：同時(shí)做多道瓊斯和石油。他們的邏輯是：如果油價(jià)下跌，美國經(jīng)濟就會(huì )繁榮，道瓊斯股票就會(huì )上漲，其漲幅的絕對值應該大于油價(jià)跌幅；如果油價(jià)上漲，道瓊斯代表了美國最有競爭力的、最能夠克服高油價(jià)的生產(chǎn)模式，其跌幅的絕對值應該小于油價(jià)的漲幅。這應該是個(gè)穩賺不賠的對沖交易策略（具體的交易利潤取決于道瓊斯和石油之間的對沖比例）。
因此，道瓊斯雖然有小幅度下跌，而石油卻從每桶不到30美元漲過(guò)了每桶120美元。高油價(jià)擊潰了美國經(jīng)濟原有的運行模式，美國其他經(jīng)濟單位無(wú)法通過(guò)提高勞動(dòng)生產(chǎn)率來(lái)克服高油價(jià)，其投資回報率下降，資本開(kāi)支減少。在這兩者相互作用下，房?jì)r(jià)下跌，次級債危機爆發(fā)。我可能是國內最早提出油價(jià)上漲與供求關(guān)系無(wú)關(guān)，與中東局勢無(wú)關(guān)的人。2004年初我接受一家周刊的采訪(fǎng)時(shí)就說(shuō)：石油背后的黑手是對沖基金。
為什么歐洲沒(méi)有受到高油價(jià)的沖擊呢？歐盟自動(dòng)實(shí)施減排二氧化碳義務(wù)將近10年之久，這使得這個(gè)區域內的經(jīng)濟運行以降低排放和減少能源消耗為重點(diǎn)不斷在調整，歐盟經(jīng)濟因此在《京都議定書(shū)》的約束下，提前適應了高油價(jià)的挑戰，經(jīng)濟總體保持了健康的運行。所以，在油價(jià)上漲的階段，歐元能連續上行。
回過(guò)頭來(lái)看我國，在漸進(jìn)性匯改的原則下，人民幣未來(lái)在相當時(shí)間內仍將保持對美元升值而對其他貨幣貶值的趨勢。所以，如果要觸發(fā)房?jì)r(jià)下跌，就要看國家發(fā)改委什么時(shí)候放開(kāi)成品油價(jià)，使之與國際水平接軌。我相信，今天的中國經(jīng)濟也依賴(lài)于低油價(jià)。低油價(jià)將促進(jìn)國內的汽車(chē)生產(chǎn)和消費，將保持國內的物流成本占總銷(xiāo)售額的低比例。弄清這一點(diǎn)，我們就可以理解為什么一季度以來(lái)，比較明顯的房?jì)r(jià)下跌的區域恰恰是全國鬧油荒最嚴重的廣東。用傳統的供求關(guān)系和資金成本等經(jīng)濟學(xué)理論都無(wú)法解釋這個(gè)現象。
有人說(shuō)，我們現在不能放開(kāi)油價(jià)，因為油價(jià)已經(jīng)太高了。但是，海外對沖基金可不這樣想，他們不會(huì )滿(mǎn)足于現有的戰利品。記得油價(jià)在每桶26美元時(shí)，曾有實(shí)施燃油稅改革的提議，結果被否決，理由是油價(jià)太高，難道現在我們反而能夠實(shí)施了嗎？這些年在我們等待和觀(guān)察油價(jià)下跌的時(shí)候，對沖基金已經(jīng)把油價(jià)炒上120美元了。我猜想，多頭石油的對沖基金已經(jīng)打垮了美國，可能正在尋找下一個(gè)目標。國際上那些對沖基金不會(huì )輕易放掉石油的多頭，讓我們手里的上萬(wàn)億美元買(mǎi)到更多的石油。他們也許會(huì )一直把油價(jià)做高，直到中國放開(kāi)油價(jià)為止。
這樣，房?jì)r(jià)何時(shí)下跌的問(wèn)題就轉為了國內油價(jià)何時(shí)放開(kāi)的問(wèn)題。如果我們的油價(jià)和國際接軌，其結果就是國內房地產(chǎn)價(jià)格暴跌。因為基于現有的經(jīng)濟運行效率而得出的高房?jì)r(jià)基礎將完全喪失。我們不可能看到另外一幅由國內著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家們描述的情景：油價(jià)上漲帶動(dòng)房?jì)r(jià)繼續上漲，因為原材料價(jià)格上漲是普遍的通貨膨脹，而通貨膨脹壓力將促進(jìn)房?jì)r(jià)上漲。如果那樣，依據相同的邏輯就可以得出通貨膨脹時(shí)期股價(jià)該暴漲的結論了。而有關(guān)通脹無(wú)牛市的論證，我已在本欄連續發(fā)表了7篇文章，不再贅述。 |
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