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| 2008-06-02 作者：陳波翀 來(lái)源:上海證券報 |
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房?jì)r(jià)何時(shí)會(huì )見(jiàn)底？市場(chǎng)眾說(shuō)紛紜，比較有代表性的有三種觀(guān)點(diǎn)。開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)中介認為房?jì)r(jià)早已見(jiàn)底，甚至還會(huì )繼續上漲，只是漲幅會(huì )低于2007年的水平。投機客和銀行則比較矛盾，但更傾向于房?jì)r(jià)即將見(jiàn)底，房?jì)r(jià)不再下跌了，投機客就可以從容出手，銀行也不用擔心資產(chǎn)質(zhì)量的問(wèn)題。唯有潛在的自住需求者，在苦苦等待房?jì)r(jià)的底部出現。
底部在哪里呢？很明顯是開(kāi)發(fā)商的預期與購房者的預期比較接近的時(shí)候，市場(chǎng)均衡的房?jì)r(jià)才會(huì )出現，即本輪理性?xún)r(jià)值回歸的終點(diǎn)。如果開(kāi)發(fā)商預期房?jì)r(jià)會(huì )上漲，哪怕是拆借地下資金，也會(huì )拿地擴大儲備，畢竟豐厚的利潤就擺在眼前。如果購房者預期房?jì)r(jià)會(huì )上漲，無(wú)論是自住需求還是投資需求，都會(huì )想方設法從市場(chǎng)上得到滿(mǎn)足�？蓪�(shí)際情況是什么樣的呢？土地頻頻流拍，成交持續低迷，以至于銀行消費貸款余額出現負增長(cháng)。房?jì)r(jià)怎么可能還會(huì )漲呢？
筆者看來(lái)，房?jì)r(jià)見(jiàn)底至少需要三個(gè)條件。首先，地價(jià)要先見(jiàn)底。眾所周知，在房?jì)r(jià)泡沫的末期，房?jì)r(jià)的高點(diǎn)，自然決定了地價(jià)的頂點(diǎn)。開(kāi)發(fā)商敢于高價(jià)拿地，絕對是對房?jì)r(jià)的高度抱有幻想。同樣道理，在房?jì)r(jià)下跌的末期，地價(jià)的低點(diǎn)，也就決定了房?jì)r(jià)的底部。開(kāi)發(fā)商的成本與市場(chǎng)價(jià)格逐漸趨同，房?jì)r(jià)的底部也就出現了。
其次，泡沫要適度。沒(méi)有房?jì)r(jià)泡沫的市場(chǎng)，顯然是不可能存在的。道理很簡(jiǎn)單，房地產(chǎn)市場(chǎng)歷來(lái)存在自住需求與投資需求，在自住需求占據主導地位的市場(chǎng)環(huán)境下，我們認為泡沫是適度的。相反，如果投資需求為主，就會(huì )使房?jì)r(jià)偏離供求關(guān)系的軌道。如何判斷泡沫是否適度呢？觀(guān)察一手房與二手房成交的數量關(guān)系就知道了，如果一手房成交面積與二手房比較接近，我們認為房?jì)r(jià)泡沫是輕微或適度的。如果二手房成交面積兩倍于一手房，意味著(zhù)房?jì)r(jià)泡沫已十分嚴重。
最后，成交必須要放大。無(wú)論是一手房還是二手房成交，都表明了一種市場(chǎng)態(tài)度，即需求方對供給方的價(jià)格認可程度。成交低迷只能說(shuō)明需求方認為價(jià)格不合理，市場(chǎng)觀(guān)望氛圍較重，房?jì)r(jià)自然還會(huì )下跌。成交放大之后，房?jì)r(jià)獲得支撐，下跌的空間及可能性均十分有限。
房?jì)r(jià)見(jiàn)底的三個(gè)條件中，條件一和條件二是必要條件，條件三才是充分條件。也就是說(shuō)，即便是地價(jià)創(chuàng )下新低，二手房成交與一手房基本持平，也不能判斷房?jì)r(jià)就見(jiàn)底了。房?jì)r(jià)的底部確認還需要一個(gè)過(guò)程，即成交的緩慢放大，直至單月成交達到前12個(gè)月的平均水平。
綜上所述，房?jì)r(jià)見(jiàn)底也是一個(gè)緩慢的過(guò)程。根本原因是預期的形成和改變，需要較長(cháng)的時(shí)間周期。首先，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀(guān)調控措施，不可能在短期內松動(dòng)。根據國家發(fā)改委、國家統計局的調查，4月份全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲10.1％，環(huán)比上漲0.2％，房?jì)r(jià)依然呈緩慢上漲趨勢，調控目標顯然沒(méi)有完全實(shí)現。其次，領(lǐng)跌全國的深圳房?jì)r(jià)尚未見(jiàn)底。根據深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局公布的數據，1月—4月份，深圳共掛牌出讓居住性用地9宗，成交僅3宗（含限價(jià)房用地）。其中一塊地以底價(jià)成交，開(kāi)發(fā)商振業(yè)集團拿地成本僅為2836元/平方米，地價(jià)低點(diǎn)基本出現。即便如此，算上1年—2年的開(kāi)發(fā)周期，房?jì)r(jià)見(jiàn)底最快也要等到明年。因此，除了耐心等待，我們還能做什么呢？
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