隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫，房地產(chǎn)企業(yè)的資金渴求癥愈發(fā)瘋狂。日前某上市公司披露，公司擬通過(guò)銀行委托貸款方式向某房地產(chǎn)企業(yè)放貸1億元，而利率則令人咋舌地高到18％。這種利率對于普通百姓來(lái)說(shuō)可能難以理解，但對于習慣“空手套白狼”的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，銀根緊縮背景下18％的利率卻能坦然接受。
    這種坦然接受的“硬氣”來(lái)自于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊運作模式。在中國，房地產(chǎn)成為富豪的制造基地，其奧秘就在于強大的杠桿效應。從拿地開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商就可以通過(guò)以地抵押的方式從銀行獲取貸款，而后在開(kāi)發(fā)環(huán)節，開(kāi)發(fā)商又可以通過(guò)開(kāi)發(fā)貸款和建筑商墊資施工的方式獲得融資，其后在銷(xiāo)售環(huán)節，開(kāi)發(fā)商利用期房銷(xiāo)售和銀行的個(gè)人房貸提前回籠資金。在整個(gè)項目的運作環(huán)節，開(kāi)發(fā)商自身投入資金很少，大量依靠的是銀行和其他渠道的融資，資產(chǎn)負債率常常超越警戒線(xiàn)，因此被分析師稱(chēng)為“類(lèi)金融行業(yè)”。
    這種特殊的運作模式使得融資能力成為房地產(chǎn)企業(yè)的命門(mén)所在。對資金的過(guò)度渴求使得房地產(chǎn)企業(yè)相對其他企業(yè)而言，更容易接受高利率的融資，尤其是在當前中央嚴控房地產(chǎn)行業(yè)貸款的背景下。因為如果資金沒(méi)有跟上，一旦項目被迫擱淺，隨之而來(lái)的會(huì )是整個(gè)金融鏈條的斷裂，后果是災難性的。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，18％的利率對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，不算太高。
    房地產(chǎn)企業(yè)敢于接受高息貸款的另一個(gè)底氣則來(lái)自于行業(yè)的高利潤率。在房?jì)r(jià)暴漲和杠桿效應的雙重作用下，開(kāi)發(fā)商投入的資金往往能獲得幾倍甚至幾十倍的回報，即便按整個(gè)項目融資后的成本計算，利潤率也往往能達到30％以上，相比之下，18％甚至更高的利率并非不可以接受。而另一個(gè)隱秘的渠道則是，開(kāi)發(fā)商往往通過(guò)關(guān)聯(lián)交易等手段提高項目的開(kāi)發(fā)成本，從而逃避?chē)�家稅收，高利率貸款可以起到同樣的效果，盡管這并非開(kāi)發(fā)商所愿。
    高息貸款的出現，客觀(guān)上緩解了房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的危險，但在房地產(chǎn)行業(yè)欲振乏力的當前，這種緩解只是將風(fēng)險推遲爆發(fā)。需要警惕的是，這種推遲容易造成風(fēng)險過(guò)度集聚，一旦在某一時(shí)點(diǎn)集中爆發(fā)，會(huì )造成難以想象的后果。因為，作為杠桿效應已經(jīng)過(guò)度放大的“類(lèi)金融行業(yè)”，高利率的借款對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，只會(huì )進(jìn)一步放大杠桿的比例，使得資金鏈未來(lái)繃得更緊，也更加脆弱，風(fēng)險自然進(jìn)一步加大。
    事實(shí)上，任何一個(gè)行業(yè)的興衰，都取決于最終消費的力度。而經(jīng)歷了火暴8年牛市的房地產(chǎn)業(yè)，目前正面臨著(zhù)最終消費群疲軟的困境，這恰恰讓房地產(chǎn)企業(yè)在高息貸款時(shí)變得底氣不足。在高企的房?jì)r(jià)和銀根緊縮的背景下，消費者的有效需求正在減弱，這也導致今年前4個(gè)月成交量出現大幅下滑。而在沒(méi)有解決最終消費的困境之前，房地產(chǎn)企業(yè)的每一筆高息貸款都存在著(zhù)化為壞賬的風(fēng)險，這值得那些高息放貸者警惕。